Usufruto: o que é, como funciona, direitos e desvantagens
Quer transferir seu imóvel para os filhos, mas não abre mão de morar nele? O usufruto é o instrumento jurídico que torna isso possível, e que milhares de famílias brasileiras já utilizam para proteger seu patrimônio.
Quando o assunto é proteger um bem sem perder o direito de usá-lo, as dúvidas surgem rápido.
O usufruto é um direito real que permite usar e receber os frutos de um bem pertencente a outra pessoa, sem que a propriedade seja transferida.
O VLV Advogados, reconhecido como referência em Direito Civil e Direito de Família no Brasil, preparou este guia completo para que você entenda como o usufruto funciona, quais são seus direitos e, especialmente, quais são os riscos que poucos artigos explicam.
Ao longo deste texto, você vai encontrar respostas para as principais dúvidas sobre o tema, incluindo o impacto das mudanças tributárias de 2026 sobre quem pretende usar essa ferramenta no planejamento patrimonial.
Em caso de dúvidas sobre a sua situação, entender os seus direitos é o primeiro passo: clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados!
O que é usufruto e como funciona?
O usufruto é o direito real que permite a uma pessoa usar e desfrutar de um bem pertencente a outra, sem se tornar o proprietário legal.
Quem recebe esse direito é o usufrutuário e pode morar no imóvel, alugá-lo e perceber os rendimentos que ele gerar. O dono formal do bem, chamado de nu-proprietário, mantém a titularidade, mas não pode usar o imóvel enquanto o usufruto estiver em vigor.
Regulamentado nos artigos 1.390 a 1.411 do Código Civil (Lei 10.406/2002), o usufruto pode ser constituído por contrato, testamento ou diretamente pela lei, como nos casos de pais que administram os bens dos filhos menores.
O termo vem do latim usus fructus, que une as ideias de uso e aproveitamento dos frutos de um bem.
O usufruto pode ser de dois tipos principais:
- Usufruto vitalício: dura até o falecimento do usufrutuário. É o formato mais comum nos planejamentos sucessórios familiares e em doações entre pais e filhos.
- Temporário: tem prazo fixado e se encerra na data estipulada no contrato ou testamento.
O usufrutuário pode usar o bem pessoalmente ou ceder temporariamente o exercício do usufruto a terceiros, como numa locação.
O que ele não pode fazer, em hipótese alguma, é vender ou transferir o próprio direito de usufruto, que é pessoal e intransferível.
Qual é a base legal do usufruto?
O usufruto de imóveis, quando não resultar de usucapião, constitui-se mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.391 do Código Civil.
A escritura pública é obrigatória quando o imóvel valer mais de 30 salários mínimos, nos termos do artigo 108 do mesmo código. Sem esse registro formal, o direito não produz efeitos perante terceiros.
A criação do usufruto pode ocorrer por ato entre vivos, como contratos e doações, por testamento ou por usucapião. Em todos os casos, a formalização correta é o que garante a segurança jurídica para ambas as partes.
Qual a diferença entre usufruto e nua-propriedade?
A diferença entre usufruto e nua-propriedade está no tipo de direito que cada um representa sobre o mesmo bem. O usufruto garante o direito de usar, morar, alugar e perceber os rendimentos do imóvel.
A nua-propriedade é a titularidade formal do bem, sem o direito de uso ou fruição enquanto o usufruto estiver vigente.
Os dois direitos podem existir ao mesmo tempo sobre o mesmo bem, mas em mãos de pessoas diferentes.
Quando um pai doa o apartamento ao filho e reserva o usufruto vitalício para si, o filho passa a ser o nu-proprietário, com o imóvel em seu nome, mas sem poder morar, reformar, alugar ou vender sem a anuência do pai enquanto ele estiver vivo.
A reunião dos dois direitos numa mesma pessoa é o que chamamos de plena propriedade, conforme o artigo 1.228 do Código Civil. Isso ocorre automaticamente quando o usufruto se extingue.
Após a morte do usufrutuário, o nu-proprietário consolida a propriedade plena sem processo judicial, bastando apresentar a certidão de óbito no cartório.
Um erro frequente nessa fase é não formalizar a extinção no Cartório de Registro de Imóveis.
Sem a atualização da matrícula, o nu-proprietário fica com a propriedade de fato, mas não de direito perante terceiros, o que pode comprometer vendas, financiamentos e processos futuros.
Em casos de conflito sobre o uso do bem durante a vigência do usufruto, as ações possessórias são o instrumento adequado para proteger o direito de cada parte envolvida.
Essa distinção é fundamental em qualquer negociação envolvendo imóveis com usufruto, seja em transações de Direito Civil seja em questões de família e sucessão.
Como funciona o usufruto de pai para filho?
A doação
Pais transferem a nua-propriedade ao filho
O imóvel passa para o nome do filho em cartório. Os pais registram o usufruto vitalício, preservando todos os direitos de uso e administração.
Durante o usufruto
Quem pode fazer o quê
Após o falecimento dos pais
Consolidação automática da propriedade
O filho assume a propriedade plena sem precisar abrir inventário para esse imóvel. Basta apresentar a certidão de óbito no cartório.
Cláusulas recomendadas na escritura
O usufruto de pai para filho funciona, na maioria dos casos, por meio da doação com reserva de usufruto vitalício.
Os pais transferem a nua-propriedade do imóvel para o filho, mas mantêm para si o direito de usar, morar, alugar e administrar o bem enquanto estiverem vivos. É uma forma de antecipar a herança sem abrir mão do controle sobre o imóvel.
Com o imóvel no nome do filho, mas o usufruto dos pais registrado em cartório, o filho não pode morar, alugar ou vender o bem sem autorização.
Quando os pais falecerem, a propriedade plena consolida-se automaticamente em nome do filho, sem necessidade de abrir inventário para aquele imóvel específico.
Para formalizar, é necessária uma escritura pública lavrada em Cartório de Notas e o posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A escritura deve incluir cláusulas de proteção como incomunicabilidade (o imóvel não entra na divisão de bens em caso de divórcio do filho), impenhorabilidade (o bem não pode ser penhorado por dívidas do filho) e reversão (o imóvel volta ao doador caso o filho faleça antes).
“Muitas famílias chegam ao VLV com escrituras que não incluem essas cláusulas de proteção. Uma redação cuidadosa desde o início evita a maior parte dos conflitos que surgem depois, especialmente em relação ao uso do bem e às despesas de manutenção”, explica o Dr. Luiz Vasconcelos Jr., advogado familiarista e cogestor do VLV Advogados (OAB/SP 441446).
Se o nu-proprietário tentar indevidamente impedir o usufrutuário de usar o bem, a reintegração de posse é o caminho jurídico adequado para restabelecer o direito.
Em situações em que a ameaça ainda é iminente, o interdito proibitório pode ser utilizado de forma preventiva.
O que muda com a LC 227/2026 na doação com reserva de usufruto?
A Lei Complementar 227/2026, publicada em 14 de janeiro de 2026, trouxe uma mudança importante: o ITCMD passou a incidir sobre o valor total do bem já no momento da doação, e não apenas sobre o valor da nua-propriedade, como era permitido em alguns estados anteriormente.
A boa notícia confirmada pela lei: a extinção do usufruto com o falecimento do usufrutuário não gera novo ITCMD, conforme o artigo 150, II, da LC 227/2026.
Você paga o imposto uma vez, no ato da doação, e não paga novamente quando o imóvel for consolidado em nome do herdeiro.
Com o ITCMD progressivo tornando-se obrigatório em todo o país, com alíquotas que podem chegar a 8%, o planejamento antecipado é cada vez mais importante.
Segundo dados do Colégio Notarial do Brasil (CNB), o país registrou 38.740 testamentos em 2025, o maior número da série histórica, com crescimento de 21% nos últimos cinco anos, reflexo direto da corrida das famílias para organizar o patrimônio antes que as novas regras tributárias tornem o processo mais custoso.
Quais são as desvantagens do usufruto?
As desvantagens do usufruto são reais e precisam ser avaliadas com atenção antes de qualquer decisão patrimonial. Embora seja um instrumento muito útil, ele impõe restrições significativas para ambas as partes envolvidas.
Para o nu-proprietário, as principais desvantagens são:
- Não pode usar o bem enquanto o usufruto estiver ativo. O imóvel está em seu nome, mas o direito de uso e percepção de renda é exclusivo do usufrutuário.
- Dificuldade para vender. Qualquer venda exige que o comprador aceite a existência do usufruto, o que reduz o interesse de mercado e o valor negociado.
- Conflitos frequentes. Desentendimentos sobre reformas, destinação do imóvel, locação e conservação são comuns quando as regras não foram bem definidas na escritura.
- Limitação para crédito. Instituições financeiras costumam não aceitar como garantia plena um imóvel cujo uso está restrito por usufruto ativo.
Para o usufrutuário, as desvantagens incluem:
- Responsabilidade pelas despesas ordinárias. O usufrutuário paga IPTU, condomínio, contas de consumo e reparos básicos, mesmo sem ser o proprietário formal.
- Não pode alterar a destinação do imóvel. Transformar uma residência em ponto comercial, por exemplo, exige anuência expressa do nu-proprietário.
- O direito não passa para os herdeiros. O usufruto é personalíssimo. Com o falecimento do usufrutuário, ele se extingue automaticamente, sem transmissão aos herdeiros.
- Risco de extinção por abandono. O artigo 1.410, inciso VIII, do Código Civil prevê a extinção do usufruto quando o bem não for usado ou fruído por longo período.
O VLV Advogados, com ampla experiência em casos de Direito Civil e planejamento patrimonial, recomenda que a escritura detalhe com precisão as obrigações de cada parte. Uma cláusula genérica pode gerar litígios prolongados.
Em situações de descumprimento, a parte prejudicada pode recorrer à manutenção de posse ou mesmo pleitear a extinção judicial do usufruto.
Quais são os direitos e obrigações do usufrutuário?
Os direitos do usufrutuário são amplos e garantem o pleno aproveitamento econômico do bem. O usufrutuário pode:
- Residir no imóvel, alugá-lo, emprestá-lo ou perceber qualquer tipo de rendimento que ele gere, desde que preservada a substância do bem.
- Ceder temporariamente o exercício do usufruto a terceiros, inclusive por locação, conforme o artigo 1.393 do Código Civil, desde que o título constitutivo não proíba.
- Defender judicialmente seu direito em caso de ameaça, invasão ou esbulho possessório por terceiros, inclusive por meio de ações possessórias cabíveis.
As obrigações do usufrutuário são igualmente relevantes:
- Conservar o bem no estado em que o recebeu, realizando os reparos ordinários necessários, como pintura, limpeza e manutenção básica.
- Pagar os tributos e encargos relacionados ao uso e gozo do bem, como IPTU, condomínio e contas de consumo.
- Não alterar a destinação econômica do imóvel sem autorização do nu-proprietário.
O descumprimento dessas obrigações pode levar à extinção do usufruto por decisão judicial.
Situações como abandono do bem, deterioração por má conservação ou modificação não autorizada da destinação são fundamentos reconhecidos pelos tribunais para encerrar o direito antes do prazo previsto.
Quem herda o usufruto?
Ninguém herda o usufruto. O artigo 1.410 do Código Civil é claro: o usufruto é um direito personalíssimo, que se extingue automaticamente com a morte do usufrutuário. Mesmo que ele tenha filhos, cônjuge ou outros herdeiros, nenhum deles assume esse direito após o falecimento.
Na prática, com a morte do usufrutuário, o nu-proprietário passa a ter a propriedade plena do bem de forma automática.
Para formalizar a extinção, basta apresentar a certidão de óbito no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de processo judicial nem de inventário para aquele imóvel específico.
Essa é uma das grandes vantagens do usufruto vitalício como instrumento de planejamento de herança e sucessão.
Existe, porém, uma exceção importante: o artigo 1.411 do Código Civil prevê que, se o usufruto for constituído em favor de duas ou mais pessoas simultaneamente, a parte do que falecer pode acrescer à do sobrevivente, desde que haja cláusula expressa nesse sentido no ato constitutivo.
Sem essa previsão, cada cota se extingue com a morte do respectivo titular.
Uma situação comum no atendimento do VLV Advogados é a de casais que fizeram a doação com usufruto conjunto sem incluir essa cláusula de acréscimo.
Quando um dos cônjuges falece, o nu-proprietário por vezes interpreta que pode retomar o uso do bem, o que não é correto enquanto o outro cônjuge usufrutuário ainda estiver vivo.
Nesses casos, a imissão na posse pode ser o instrumento necessário para restabelecer o direito do usufrutuário sobrevivente.
Quando o usufruto perde o direito?
O usufruto perde o direito nas situações expressamente previstas no artigo 1.410 do Código Civil. As principais causas de extinção são:
- Morte do usufrutuário: a causa mais comum. O direito se encerra automaticamente, sem transmissão.
- Renúncia: o usufrutuário decide abrir mão do direito, por escritura pública registrada em cartório.
- Término do prazo: no usufruto temporário, o direito acaba na data estipulada no ato constitutivo.
- Consolidação: quando o usufrutuário adquire também a nua-propriedade, tornando-se proprietário pleno.
- Destruição do bem: se o imóvel é destruído por incêndio, enchente ou evento similar e não pode mais ser utilizado.
- Abandono ou abuso do direito: quando o usufrutuário danifica o bem, deixa de realizar a manutenção necessária ou para de usá-lo por longo período.
Sobre o abandono, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento relevante.
No REsp 1651270/SP, a Terceira Turma do STJ decidiu que a vitaliciedade não torna o usufruto eterno:
O não uso do bem por mais de uma década, sem contribuição para impostos e despesas de conservação, configurou abandono suficiente para extinguir o direito, com base no inciso VIII do artigo 1.410 do Código Civil.
A decisão reforça que o usufruto exige uso e fruição efetivos para se manter.
Em qualquer hipótese de extinção, o registro formal no Cartório de Registro de Imóveis é necessário para liberar a matrícula do bem.
Situações de conflito nessa fase, como casos de turbação e esbulho possessório por qualquer das partes, podem ser resolvidas por meio das ações possessórias cabíveis.
Não deixe a proteção do seu patrimônio para depois
O usufruto é uma ferramenta poderosa para quem quer proteger o patrimônio da família, planejar a sucessão com segurança e evitar os custos e conflitos de um inventário.
Mas o seu sucesso depende de uma escritura bem redigida, de cláusulas de proteção adequadas e de orientação jurídica especializada em cada etapa.
O VLV Advogados, um dos escritórios mais recomendados em Direito de Família e Direito Civil no Brasil, oferece atendimento online para todo o território nacional.
Nossa equipe está preparada para analisar a sua situação de forma individualizada e orientar sobre a melhor estratégia para o seu caso.
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Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado familiarista (441446 OAB/SP), cogestor do VLV Advogados, membro Associado do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM). Possui capacitação pela AASP em questões de direito civil, especialmente direito das famílias/sucessões e pela PUC/RJ em alienação parental e perícias psicológicas.
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