Quem mora de aluguel pode ter direito a bens do imóvel?
Você mora de aluguel há anos e já se perguntou se tem direito a algum bem do imóvel? A resposta não é tão simples quanto parece e entender a Lei do Inquilinato pode evitar prejuízos e confusões desnecessárias.
Quem mora de aluguel pode ter direito a bens do imóvel? Muita gente confunde posse com propriedade, mas a lei é clara sobre o que cabe ao inquilino e o que continua sendo do proprietário.
Essa dúvida é uma das mais comuns entre quem aluga um imóvel no Brasil, e por isso o VLV Advogados, reconhecido como referência em Direito Civil e em questões de posse e propriedade, preparou este guia completo para esclarecer o que a lei realmente garante ao inquilino.
Ao longo deste artigo, você vai entender quais são os seus direitos como locatário, quando cabe indenização por benfeitorias, o que acontece com os bens ao fim do contrato e se existe alguma chance de adquirir o imóvel pelo tempo de moradia.
Sabemos que dúvidas sobre aluguel e posse podem gerar insegurança, e contar com orientação jurídica correta faz toda a diferença. Clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados!
Quais são os direitos de quem mora de aluguel?
Quem mora de aluguel tem direitos protegidos desde o momento em que assina o contrato.
Você tem o direito de receber o imóvel em boas condições, com a parte elétrica, hidráulica e estrutural funcionando, conforme prevê o artigo 22 da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.
Durante a locação, o uso do imóvel é exclusivo do inquilino. O locador não pode entrar sem autorização, salvo em caso de emergência ou previsão contratual específica.
Essa garantia protege a sua posse direta enquanto o contrato estiver vigente, um dos temas que mais geram dúvidas em ações possessórias.
Outro direito relevante é a preferência na compra do imóvel. Se o proprietário decidir vender, ele precisa notificar você por escrito e oferecer as mesmas condições dadas a terceiros.
Caso a venda ocorra sem essa notificação, é possível buscar indenização por perdas e danos, mesmo quando a anulação da venda não é viável.
O inquilino também arca apenas com as despesas ordinárias do condomínio, como limpeza e manutenção rotineira, enquanto as despesas extraordinárias, como obras estruturais, seguem sendo responsabilidade do proprietário.
Ao fim do contrato, o valor da caução deve ser devolvido com correção monetária, desde que o imóvel seja entregue nas condições de entrada, considerando o desgaste natural do uso.
Morar de aluguel por muito tempo dá direito a algum bem do imóvel?
Não, morar de aluguel por muito tempo não gera automaticamente direito a nenhum bem do imóvel, nem à propriedade da casa, dos móveis ou das benfeitorias.
Isso acontece porque a posse do inquilino é considerada precária: você ocupa o imóvel com autorização do proprietário e mediante contrato, o que afasta o chamado “ânimo de dono“, condição essencial para qualquer discussão sobre aquisição de propriedade.
Esse é um dos erros mais comuns entre locatários: acreditar que pagar aluguel em dia por muitos anos, cuidar bem do imóvel e até fazer melhorias cria algum direito automático sobre o bem.
Na prática, nada disso transforma o inquilino em proprietário, e a confusão costuma surgir justamente porque a lei trata posse e propriedade como conceitos distintos.
O crescimento do número de brasileiros nessa situação reforça a relevância do tema.
Segundo dados divulgados pelo IBGE em 2026, o número de domicílios alugados no país cresceu 54,1% entre 2016 e 2025, saltando de 12,2 milhões para 18,9 milhões, o que já representa quase um quarto dos domicílios brasileiros.
Com mais gente morando de aluguel por períodos cada vez mais longos, entender os limites da posse se torna ainda mais importante para evitar litígios de direito civil sem fundamento.
Quando cabe indenização por benfeitorias no imóvel alugado?
O inquilino tem direito à indenização por benfeitorias em situações específicas, e o tipo de benfeitoria realizada determina se esse direito existe.
A Lei do Inquilinato e o Código Civil dividem as benfeitorias em três categorias, e conhecer essa diferença evita prejuízo tanto para quem aluga quanto para quem é proprietário.
Benfeitorias no Imóvel Alugado
Quando o inquilino tem direito à indenização, segundo a Lei do Inquilinato e o Código Civil
Reparos urgentes para manter o imóvel habitável, como conserto de vazamento ou fiação elétrica.
Melhorias que facilitam o uso do imóvel, como troca de piso ou ampliação de área.
Melhorias estéticas ou de luxo, como piscina ou decoração sofisticada.
Indenização e direito de retenção são a mesma coisa?
Não, indenização e direito de retenção são conceitos diferentes, e essa distinção acaba de ser reforçada pelo Superior Tribunal de Justiça.
Em julgamento de 13 de julho de 2026, a Terceira Turma do STJ decidiu, por unanimidade, que o locatário inadimplente pode até ter reconhecido o direito de ser indenizado pelas benfeitorias realizadas, mas não pode usar essa indenização como justificativa para reter o imóvel e continuar na posse dele.
Segundo a relatora do caso, o direito de retenção depende da posse de boa-fé, e quem deixa de pagar os aluguéis e encargos rompe essa boa-fé contratual.
Na prática, isso significa que o inquilino em débito ainda pode cobrar a indenização pela via judicial própria, mas precisa desocupar o imóvel normalmente em caso de despejo.
Vale lembrar também que a Súmula 335 do STJ permite que o contrato de locação contenha cláusula de renúncia expressa à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção.
Por isso, revisar essas cláusulas antes de assinar o contrato é essencial para não perder esse direito sem saber.
“É comum recebermos consultas de inquilinos que investiram na reforma do imóvel e depois descobrem, já em uma ação de despejo, que o contrato continha cláusula de renúncia. Analisar o contrato com atenção antes de fazer qualquer benfeitoria evita esse tipo de surpresa”, explica o advogado Luiz Vasconcelos Jr., cogestor do VLV Advogados.
Um caso comum no nosso atendimento envolve inquilinos que realizam reformas estruturais no imóvel, como troca de encanamento ou reparo elétrico, sem guardar notas fiscais ou registrar a autorização do proprietário.
Quando a relação se desgasta, a ausência de provas dificulta o reconhecimento judicial do direito à indenização, mesmo quando a benfeitoria era claramente necessária.
O que acontece com os bens ao fim do contrato de aluguel?
Ao fim do contrato, o inquilino deve desocupar o imóvel e retirar todos os seus bens pessoais, mas nem sempre isso acontece de forma organizada.
Se você deixar móveis ou objetos no imóvel após a saída, o proprietário não pode simplesmente descartá-los por conta própria.
Nesses casos, o locador precisa notificar formalmente o antigo inquilino, concedendo um prazo razoável para a retirada dos bens.
Se ainda assim os itens não forem retirados, ele pode recorrer ao Judiciário para obter autorização de doar, vender ou descartar os objetos, conforme os princípios gerais sobre posse e propriedade previstos no Código Civil.
Enquanto os bens permanecerem no local, o proprietário também pode cobrar aluguel proporcional pela ocupação indevida do espaço.
Quando o imóvel é alugado mobiliado, a regra se inverte: o inquilino deve devolver todos os móveis e eletrodomésticos registrados na vistoria de entrada, e qualquer dano ou ausência pode gerar cobrança.
Por isso, o ideal é sempre realizar a vistoria final em conjunto com o proprietário, registrar o estado de cada item e formalizar a entrega das chaves com recibo, uma prática simples que evita boa parte dos conflitos que chegam à Justiça.
Quem mora de aluguel pode adquirir o imóvel por usucapião?
Em regra, quem mora de aluguel não pode adquirir o imóvel por usucapião, porque a posse exercida nesse caso é contratual, consentida e precária, sem o “ânimo de dono” exigido pelo artigo 1.238 do Código Civil.
Para que a usucapião seja possível, é necessário agir como verdadeiro proprietário, sem pagar aluguel, sem autorização do dono e sem oposição durante o prazo legal.
Existe, no entanto, uma situação excepcional conhecida como transmudação da posse.
Ela pode ocorrer quando, após o fim do contrato, o proprietário abandona completamente o imóvel e o antigo inquilino permanece no local por 15 anos ou mais, comportando-se como dono, sem qualquer oposição do proprietário.
Nesse cenário, é possível tentar uma ação de usucapião, mas o processo exige prova robusta do abandono e do comportamento de dono, além de testemunhas, e não há garantia de que o pedido será aceito pelo Judiciário.
Por isso, quem considera esse caminho precisa de análise jurídica individualizada, já que a simples permanência prolongada no imóvel, isoladamente, não é suficiente para caracterizar a usucapião.
Perguntas frequentes sobre direitos de quem mora de aluguel:
Eu moro de aluguel há 15 anos. Tenho algum direito sobre o imóvel?
Não, o tempo de moradia por si só não gera direito sobre o imóvel, mesmo após 15 anos, porque a posse do inquilino continua sendo precária enquanto o contrato de locação estiver vigente.
O direito só pode surgir em casos excepcionais de abandono do imóvel pelo proprietário após o fim do contrato.
Quais são os direitos de uma pessoa que mora de aluguel?
Os principais direitos são: receber o imóvel em boas condições, ter o uso exclusivo e pacífico do bem, ser notificado em caso de venda com direito de preferência, arcar apenas com despesas ordinárias do condomínio e receber a devolução corrigida da caução ao fim do contrato.
Qual é a nova lei para quem mora de aluguel?
Não existe uma nova Lei do Inquilinato em 2026, a Lei nº 8.245/1991 continua sendo a base da locação urbana no Brasil.
O que mudou foi a tributação: a reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, passou a incidir IBS e CBS sobre a locação de imóveis em determinados casos, o que impacta principalmente grandes locadores, e não altera os direitos do inquilino sobre bens ou benfeitorias.
Quem mora de aluguel tem algum benefício?
Sim, além da proteção contra despejo sem motivo legal e da preferência na compra do imóvel, o inquilino que realiza benfeitorias necessárias tem direito à indenização, mesmo sem autorização prévia do proprietário, conforme já reconhecido pela jurisprudência do STJ.
O que fazer se você acredita ter direito a algum bem do imóvel alugado?
Cada situação de locação tem particularidades que podem mudar completamente o resultado de um caso, e por isso a análise individual do contrato e das provas disponíveis é sempre o ponto de partida antes de qualquer decisão.
Se você fez benfeitorias no imóvel, guardou notas fiscais e registros da autorização do proprietário, ou está lidando com bens deixados após o fim de um contrato, buscar orientação jurídica desde o início evita perdas que muitas vezes são irreversíveis.
Com atuação em todo o Brasil e atendimento 100% online, o VLV Advogados tem experiência consolidada em casos de posse, propriedade e locação de imóveis.
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Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado familiarista (441446 OAB/SP), cogestor do VLV Advogados, membro Associado do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM). Possui capacitação pela AASP em questões de direito civil, especialmente direito das famílias/sucessões e pela PUC/RJ em alienação parental e perícias psicológicas.
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