Usucapião: o que é e como fazer | ATUALIZADO

Veja, aqui, tudo que você precisa saber sobre o Usucapião. Entenda também quem tem direito e quais são os requisitos estipulados para cada caso!

Mão tomando posse da casa amarela!

Saiba o que é Usucapião!

Você mora há um bom tempo em uma casa que não é sua e não possui a escritura deste imóvel? Então, pode ser que tenha o direito de adquirir a posse legal do bem através da usucapião.

Usucapião é o direito de adquirir um bem, imóvel ou móvel, através da posse. Contudo, o bem não pode ser público e você deve utilizá-lo pelo período de tempo que a lei determina, sem interrupção ou contestação de sua posse, independente de título ou boa-fé.

No entanto, fazer uso desse direito não é tão simples assim. Existem vários requisitos que a legislação estabelece para que você possa usucapir um bem.

Além disso, existem diversos modelos de usucapião e cada um possui especificidades próprias. Por isso, preparamos esse artigo para você compreender as diferenças e identificar a que melhor se enquadra no seu caso.

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Quais são os pré-requisitos para a usucapião?

Existem vários tipos de usucapião e cada uma delas possui requisitos próprios. No entanto, alguns deles são comuns a todas as modalidades dessa ação. Além disso, eles estão relacionados aos mesmos pontos. Veja:

Você deve ocupar o imóvel com intenção de posse e como se fosse, de fato, o dono do imóvel, ou seja, se você mora em uma casa alugada, não poderá usucapi-la, já que você não exerce a posse com status de dono.

Para usucapir um bem, sua posse deve se dar de maneira mansa, pacífica e contínua. Além disso, a posse deve ser justa. Ou seja, não pode ser clandestina, precária ou mediante violência.

Por fim, você não pode receber esse direito mais de uma vez, ou seja, se você já usucapiu um bem, não poderá fazê-lo novamente.

Além disso, ele não é estendido a imóveis públicos e também não é possível usucapir bens nos quais há vigência de condição suspensiva, como exemplo: “Te darei essa casa se você passar na faculdade”.

Quais os tipos de usucapião?

A usucapião se divide em algumas categorias e cada uma delas possui características específicas. A seguir, nós explicaremos para você as singularidades de cada viés, para que você verifique qual delas se adequa melhor a sua situação!

Usucapião Extraordinária

O artigo 1.238 do Código Civil prevê essa modalidade. Ela te garante o direito de adquirir a propriedade após exercer a posse por, pelo menos, 15 anos ininterruptos e sem oposição, como se você fosse o/a dono(a), independente de título ou boa-fé.

Além disso, este prazo pode diminuir para 10 anos se aquela for a sua casa de moradia ou se você tiver feito melhorias de caráter produtivo.

Usucapião Ordinária

Você tem direito a esse tipo de usucapião se permaneceu no imóvel por 10 anos de maneira contínua e incontestada, com justo título (contrato de venda entre possuidor e proprietário) e boa-fé.

Desse modo, nestas condições, você terá a oportunidade de adquirir a propriedade deste bem.

Contudo, é possível reduzir esse tempo para 5 anos, se você tiver adquirido o imóvel onerosamente, além de ter realizado melhorias nele e utilizá-lo como moradia.

Usucapião Especial Rural

Você tem direito a esse tipo de usucapião se a terra que ocupou estiver em área rural, desde que não sejam superiores a 50 hectares. Além disso, ele também é conhecido como pro labore.

Assim, quem viver em terra que se enquadre nesses requisitos por 05 anos, sem interrupção, e usando-a de maneira produtiva e como moradia, terá direito a sua propriedade.

Usucapião Especial Urbana pro misero

O artigo 183 da Constituição Federal prevê esse tipo de usucapião. Desse modo, de acordo com a CF, para ter direito a esse tipo de usucapião, você deve seguir estes requisitos:

Usucapião Coletiva

Existe um tipo de usucapião no qual mais de uma pessoa pode usucapir o mesmo terreno, que é denominado usucapião coletiva. Ele está previsto pelo artigo 10 do Estatuto das Cidades:

“Art. 10.  Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.”

Assim, para que a usucapião coletiva aconteça basta:

Além disso, esse tipo de condomínio, após constituído, torna-se indivisível, não sendo passível de extinção, com exceção dos casos nos quais dois terços dos condôminos deliberarem favoravelmente.

Usucapião Especial Familiar

Esse tipo de usucapião é muito parecido com a usucapião especial urbana, uma vez que o imóvel usucapido deve estar em área urbana e não possuir mais que 250m².

No entanto, ao contrário da especial urbana, neste modelo, o tempo mínimo para que algo possa ser usucapido é de dois anos.

Além disso, a usucapião especial familiar acontece quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar conjugal, deixando o imóvel para a outra parte morar, sem oposição.

Entretanto, além da necessidade da posse ser direta, ininterrupta e sem oposição, ela deve ser exclusiva. Ou seja, a parte que abandona o lar não pode contribuir para sua manutenção.

Usucapião de Bens Móveis

Como já foi dito, também é possível usucapir bens móveis: veículos, equipamentos, dinheiro. Para que ela aconteça, é necessária a posse contínua e incontestada do bem por três anos, com justo título e boa-fé.

No entanto, se a posse for prolongada por 5 anos, o bem será passível de usucapião independente da existência de título ou boa-fé.

Qual a diferença entre usucapião familiar e usucapião de imóveis de herança?

Bom, a principal diferença entre usucapião familiar e usucapião de imóveis de herança está relacionado à pessoa que pretende usucapir o imóvel: 

Então, no processo familiar, isso diz respeito ao cônjuge que compartilhava um imóvel com o outro, mas foi abandonado.

Segundo o ordenamento jurídico brasileiro, quando o abandono do lar supera dois anos e o ex-cônjuge não reivindicou seus direitos sobre ele, o possuidor do imóvel poderá ter domínio integral sobre ele.

Já usucapião de imóveis de herança, por outro lado, pode ser feita por qualquer um dos herdeiros legítimos do imóvel inventariado e por qualquer uma das formas de usucapião previstas pela ordem jurídica.

O que pode ser usucapido?

Você pode usucapir tanto bens móveis quanto imóveis. No entanto, você não pode adquirir bens fora de comércio ou públicos.

Além disso, não é possível usucapir bens que estejam em condição suspensiva ou sobre os quais exista algum tipo de causa impeditiva.

Assim, as condições que suspendem, impedem ou interrompem a usucapião acontecem quando ela é realizada:

Por sua vez as causas impeditivas, que impossibilitam a existência dessa ação, acontecem entre:

Portanto, caso o bem que você deseja usucapir não esteja nestas condições e você atenda aos pré-requisitos básicos, é possível entrar com uma ação de usucapião.

Como dar entrada nessa ação?

Para que a usucapião, de fato, seja reconhecida, você deve entrar com uma ação de usucapião no cartório ou na justiça, através de seu advogado.

A presença do advogado, preferencialmente especializado em ações possessórias, inclusive, é obrigatória nesses casos, devido a complexidade do tema.

Usucapião em cartório: quais os requisitos e valores?

Essa relação de valores é difícil de dar com exatidão, visto que eles dependem de outros fatores, como:

*Os honorários advocatícios e as custas processuais também variam de acordo com cada profissional ou atividade, mas você pode consultar a tabela da OAB do seu estado para estimar o valor mínimo que pode ser cobrado. 

A usucapião extrajudicial é a forma de aquisição de um bem, que pode ser feita em um cartório, pela pessoa que tem sua posse atual. Para isso, alguns requisitos devem ser preenchidos, como:

  1. A posse do imóvel deve ser feita de modo adequado (ininterrupta e pacificamente);
  2. Ter a representação e ser acompanhado(a) por um(a) advogado(a);
  3. O imóvel não pode ser público, nem estar sob as ordens de outrem;
  4. Deve ser realizada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que está situado o imóvel a ser usucapido;
  5. O imóvel deve ter uma área de até 250m²;
  6. Ata notarial;
  7. Justo Título (quando houver);
  8. Planta baixa do imóvel, assinada por profissional técnico (ART) e todas as partes (possuidor e proprietário anterior);
  9. Certidão Negativa de Distribuição (para atestar que não há situação que comprometa o imóvel que se pretende usucapir).

Quem não paga o IPTU do imóvel tem direito a usucapião?

Então, o pagamento de IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) não é um requisito obrigatório para que tenha direito à usucapião e não pagá-lo também não é um fator que comprometa a pessoa que tem a intenção de usucapir o imóvel.

Além disso, realizar o pagamento também não transfere automaticamente a propriedade ao possuidor, mas pode contribuir com um eventual processo de usucapião, servindo como uma das provas.

O antigo proprietário pode retornar ao imóvel durante o processo de usucapião?

O processo de usucapião é, por sua natureza, uma forma de adquirir o direito à propriedade por meio da posse de um bem, sendo essa posse exercida por muitos anos.

Se o(a) antigo(a) proprietário(a) retornar ao imóvel durante o processo e tentar cumprir as condições que configuram a usucapião, tentando retomar a posse, ele(a) estará cometendo uma invasão de propriedade, tendo em vista que o(a) posseiro(a) já tem direito sobre a propriedade (que está em processo de reconhecimento).

Então, não, o antigo proprietário não pode retornar ao imóvel durante o processo de usucapião, pois isso pode ser configurado como invasão. 

Quanto tempo demora um processo de usucapião? Tenho que contratar advogado?

A questão do tempo que pode levar é bem relativo em um processo judicial. São muitos os fatores que influenciam, em qualquer uma de suas fases.

Mesmo que existam alguns prazos processuais a serem cumpridos, não é possível determinar com exatidão quanto tempo levará para que seja finalizado.

A contratação de um advogado é essencial para garantir a segurança jurídica de qualquer ação, mesmo a feita por via extrajudicial. 

Contrate um advogado especialista no seu caso!

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Um recado final para você!

Entendemos que o Usucapião pode parecer difícil de entender. Mas você não precisa enfrentar isso sozinho.

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Artigo de caráter meramente informativo e escrito pelo escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia Cível e Criminal inscrita no CNPJ nº 31.176.249/0001-86 e Registro OAB: 3996/BA.

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