Imóveis em condomínio podem ser adquiridos por usucapião? Saiba quais as regras e restrições para esse processo jurídico.

Usucapião e propriedade de imóvel em condomínio: como fica?

Você sabia que é possível adquirir a propriedade de um imóvel apenas pelo uso contínuo dele ao longo do tempo? Esse processo é chamado de usucapião e é um dos caminhos previstos pela lei para regularizar a posse de bens.

No entanto, quando se trata de imóveis em condomínio, surgem várias dúvidas: será que as regras da usucapião também se aplicam? É possível usucapir áreas comuns ou unidades privativas? Existem restrições legais?

Se você já teve alguma dessas dúvidas, saiba que não está sozinho. Esse tema pode parecer complicado, mas a boa notícia é que, com as informações certas, você pode entender como funciona a usucapião e como ela se aplica a propriedades compartilhadas.

Continue lendo para esclarecer suas dúvidas e entender as possibilidades e limitações dessa importante ferramenta jurídica.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: https://forms.gle/GmG5qjiVa2tpoejf7

O que é uma propriedade em condomínio?

Uma propriedade em condomínio ocorre quando um imóvel é compartilhado por duas ou mais pessoas. Esses coproprietários têm direitos e deveres relacionados ao bem, que pode ser usado de maneira conjunta ou dividido de acordo com regras específicas.

Existem dois tipos principais de propriedades em condomínio:

Condomínio edilício (ou vertical): É o mais conhecido, caracterizado por prédios de apartamentos, salas comerciais ou conjuntos residenciais. Nesse caso:

As unidades privativas (como um apartamento) pertencem exclusivamente ao seu proprietário.

As áreas comuns (como corredores, elevadores e garagens) pertencem a todos os condôminos de forma indivisível.

Condomínio pro indiviso: Aqui, o imóvel não está dividido fisicamente. Por exemplo:

Um terreno ou casa herdada por vários irmãos, que ainda não partilharam formalmente o bem.

Em ambos os casos, o imóvel em condomínio é regido por normas do Código Civil, especialmente os artigos 1.314 a 1.330, e, no caso dos condomínios edilícios, pela convenção do condomínio e regimento interno.

É possível usucapião em condomínio?

Sim, a usucapião pode ser aplicada a um imóvel em condomínio, mas sua viabilidade depende de diversos fatores legais e da posse exercida pelo interessado. Vamos separar os cenários:

• Condomínio pro indiviso: É mais comum que um dos coproprietários pleiteie usucapião. Por exemplo, se um herdeiro utiliza uma parte específica de um imóvel pro indiviso (como um terreno ou casa) de maneira exclusiva, contínua e sem oposição, ele pode adquirir essa parte por usucapião. O STJ já reconheceu casos assim.
• Condomínio edilício: Nesse tipo de condomínio, a usucapião é mais restritiva. Geralmente, ela se aplica às unidades privativas (apartamentos ou salas comerciais), mas não às áreas comuns, salvo exceções como o uso exclusivo de uma garagem ou corredor.

Para qualquer usucapião de imóvel em condomínio, é necessário cumprir os seguintes requisitos:

• Posse exclusiva e ininterrupta.
• Exercício da posse com ânimo de dono.
• Ausência de oposição dos demais coproprietários.

Em ambos os casos, é essencial comprovar os requisitos legais por meio de documentos e testemunhas.

Que tipo de bens imóveis não podem sofrer usucapião?

Nem todos os bens imóveis podem ser adquiridos por usucapião. Aqui estão os casos em que a usucapião não é permitida:

Bens públicos: De acordo com o art. 183, §3º, e o art. 191, parágrafo único, da Constituição Federal, os bens da União, estados, municípios e suas autarquias não podem ser usucapidos. Isso inclui:

• Terrenos de marinha.
• Prédios públicos.
• Áreas de preservação ambiental gerenciadas pelo poder público.

Áreas de preservação permanente (APPs): Essas áreas, protegidas pelo Código Florestal, não podem ser adquiridas por usucapião, mesmo que sejam utilizadas de forma contínua e ininterrupta.

Bens indisponíveis: Imóveis que estão penhorados, hipotecados ou com restrições legais também não podem ser adquiridos por usucapião enquanto estiverem nessa situação.

Imóveis em litígio: Se há uma disputa judicial sobre a posse ou propriedade do imóvel, a usucapião não pode ser reconhecida.

Portanto, um imóvel em condomínio também está sujeito a essas restrições. Se a área em questão estiver enquadrada em alguma dessas categorias, a usucapião não será viável.

Pode haver usucapião de área comum do condomínio?

A pergunta é importante e frequentemente controversa: é possível usucapir uma área comum em um imóvel em condomínio?

Em regra, não é possível usucapir áreas comuns de um condomínio edilício, pois essas áreas pertencem de forma indivisível a todos os condôminos, conforme previsto no Código Civil (art. 1.331). Isso inclui espaços como jardins, corredores, elevadores e garagens coletivas.

No entanto, há exceções:

Uso exclusivo: Se um condômino utiliza uma área comum (como um corredor ou uma vaga de garagem) de maneira exclusiva, contínua e sem oposição, é possível pleitear a usucapião.

O Enunciado 247 da III Jornada de Direito Civil do STJ admite essa possibilidade em situações específicas.

Área de fato isolada: Se a área comum não tem serventia para os demais condôminos, mas é utilizada apenas por um deles, a usucapião pode ser reconhecida.

Ainda assim, esses casos são exceções e exigem análise jurídica detalhada. A documentação da posse, testemunhos e a ausência de oposição dos demais condôminos são cruciais para o sucesso da ação.

Quando não cabe ação de usucapião?

A ação de usucapião não cabe em diversas situações, mesmo que pareça haver o direito. Vejamos os principais casos:

Posse precária: Se você está ocupando o imóvel por meio de contrato de aluguel, comodato ou autorização expressa do proprietário, a usucapião não é possível, pois não há ânimo de dono.

Posse interrompida: A usucapião exige continuidade na posse. Se houve interrupções significativas, o prazo necessário começa a contar novamente.

Conflitos ou oposição: Se o verdadeiro proprietário ou os condôminos manifestaram oposição à posse, não cabe a usucapião.

Imóveis indivisíveis sem exclusividade: Quando um imóvel em condomínio é utilizado por todos os condôminos sem exclusividade de um deles, não há como configurar a posse exclusiva necessária para a usucapião.

Prazo insuficiente: Cada modalidade de usucapião exige um prazo específico (que pode variar de 5 a 15 anos). Se o prazo não for cumprido, a ação será indeferida.

Quais são os 5 requisitos que devem estar presentes em todas as espécies de usucapião?

A usucapião, independentemente do tipo, exige que você comprove os seguintes requisitos:

Posse contínua e ininterrupta: Você deve ocupar o imóvel sem interrupções durante o período exigido por lei. O prazo varia:

• 15 anos para usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil).
• 10 anos com comprovação de melhorias ou residência (usucapião extraordinária reduzida).
• 5 anos no caso de usucapião especial urbana ou rural (art. 183 e 191 da Constituição).

Posse pacífica: Não pode haver conflitos ou atos violentos na posse do imóvel.

Ânimo de dono (animus domini): Você deve tratar o imóvel como se fosse o proprietário, realizando benfeitorias e pagando despesas, como IPTU.

Ausência de oposição: O proprietário ou demais condôminos não devem ter contestado sua posse.

Imóvel usucapível: O imóvel deve ser passível de usucapião, ou seja, não pode ser público ou protegido por restrições legais.

Dessa maneira, a ação de usucapião de um imóvel em condomínio é um tema amplo e desafiador.

Embora existam possibilidades legais, cada caso deve ser analisado com atenção para garantir que os requisitos sejam cumpridos.

O reconhecimento da usucapião depende de comprovação robusta de todos os requisitos legais. Se você acha que tem direito, procure ajuda jurídica para analisar sua situação e guiá-lo no processo.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica especializada.

Sabemos que o tema “usucapião e propriedade de imóvel em condomínio” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista. O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

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