A adjudicação compulsória garante o registro de imóveis quando o vendedor não formaliza a escritura, protegendo os direitos do comprador!

Adjudicação compulsória de imóveis: Como solicitar?

Adquirir um imóvel é um grande passo, mas muitas vezes o sonho da casa própria esbarra na burocracia.

Você sabia que é possível buscar uma solução quando o vendedor se recusa a assinar a escritura definitiva, mesmo após o pagamento integral?

Esse é o papel da adjudicação compulsória: uma ação que ajuda quem já cumpriu todas as suas obrigações a finalmente obter o registro do imóvel em seu nome.

Entenda como essa ferramenta pode garantir seus direitos e trazer a segurança jurídica que você precisa para viver com tranquilidade

O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é uma ação judicial que visa transferir a propriedade de um imóvel para o comprador, quando o vendedor se recusa a fazer isso de forma amigável.

Funciona como uma solução para aqueles casos em que você comprou um imóvel, pagou tudo certinho, mas na hora de passar a escritura o vendedor não cumpre a sua parte.

Nesse cenário, a adjudicação compulsória serve para garantir que você consiga o documento que oficializa o imóvel no seu nome.

Esse tipo de ação é especialmente importante porque, sem a escritura pública, você pode enfrentar dificuldades em obter financiamentos, vender o imóvel futuramente ou até mesmo ter segurança jurídica sobre a sua posse.

Ao final do processo, o juiz emite uma sentença que vale como a assinatura do vendedor, permitindo que você faça o registro do imóvel diretamente no cartório.

Quando cabe a adjudicação do imóvel?

A adjudicação do imóvel é uma solução para garantir que o comprador obtenha a propriedade formal quando todas as condições para a transferência já foram atendidas, mas há resistência por parte do vendedor. Ela é indicada para você que:

• Fez um contrato de promessa de compra e venda (seja público ou particular) de um imóvel.
• Pagou integralmente o valor acordado pelo imóvel.
• Não conseguiu que o vendedor formalizasse a escritura pública de compra e venda no cartório.

Ou seja, se você cumpriu com todas as suas obrigações como comprador e, mesmo assim, o vendedor não oficializou a transferência da propriedade, você tem o direito de recorrer à adjudicação compulsória. É uma forma de assegurar que o seu direito seja respeitado.

 

Quais os requisitos para a adjudicação compulsória?

Para que a ação de adjudicação compulsória seja válida, alguns requisitos precisam ser atendidos:

1. Contrato de compra e venda: O contrato precisa estar por escrito, sendo aceitos tanto contratos particulares quanto aqueles registrados em cartório. Mesmo que o contrato não esteja registrado no Cartório de Imóveis, ele ainda pode servir de base para a ação, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).
2. Prova de quitação: Você precisa demonstrar que pagou todo o valor acordado no contrato. A comprovação pode ser feita com recibos de pagamento, transferências bancárias ou qualquer outra forma de comprovar que você cumpriu a sua parte.
3. Inércia do vendedor: É essencial que o vendedor se recuse ou omita a assinatura da escritura definitiva, mesmo após ser solicitado. A recusa não precisa ser formal, basta que o vendedor não dê andamento à transferência.

Requisitos para a adjudicação compulsória

Quem tem legitimidade para requerer a adjudicação?

A legitimidade para requerer a adjudicação compulsória é do comprador do imóvel ou do promissário comprador, que já tenha cumprido com todas as suas obrigações contratuais, como o pagamento integral do preço acordado.

Em casos de sucessão, como herdeiros ou cessionários, eles também podem ter legitimidade, desde que assumam as condições contratuais do adquirente original.

O vendedor, geralmente, não tem legitimidade para essa ação, pois ela busca garantir o direito do comprador de obter a escritura do imóvel.

Como funciona o pedido de adjudicação?

Se você decidir entrar com a ação de adjudicação compulsória, veja como o processo geralmente funciona:

1. Consulta a um advogado: É essencial que você tenha o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário, já que ele vai ajudar a preparar toda a documentação necessária para o processo.
2. Reunião dos documentos: Além do contrato de compra e venda e da comprovação de pagamento, outros documentos podem ser necessários, como certidões negativas de débitos e documentos do imóvel.
3. Propositura da ação: O advogado elabora a petição inicial e apresenta ao juiz, explicando os motivos da ação e anexando os documentos que provam a recusa do vendedor em formalizar a escritura.
4. Decisão judicial: O juiz analisa o caso e, se entender que você tem razão, concede a adjudicação compulsória, emitindo uma sentença que substitui a assinatura do vendedor.
5. Registro no cartório: Com a sentença em mãos, você pode levar ao cartório para que a propriedade seja finalmente registrada em seu nome.

Qual a diferença entre adjudicação compulsória judicial e extrajudicial?

Você pode estar se perguntando: “Existe diferença entre adjudicação compulsória judicial e extrajudicial?”. Sim, existe, e a principal diferença está no trâmite do processo:

• Adjudicação compulsória judicial: Nesse caso, é preciso entrar com uma ação na Justiça. Um juiz analisa a situação, verifica se os requisitos estão preenchidos e, ao final, emite uma sentença que substitui a assinatura do vendedor. Esse é o caminho tradicional para casos em que não há um acordo amigável entre as partes.
• Adjudicação compulsória extrajudicial: Com a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), é possível fazer a adjudicação diretamente no cartório, sem precisar passar pelo Judiciário, desde que o vendedor esteja de acordo e o contrato seja público. Esse método é mais rápido e econômico, mas depende da colaboração do vendedor.

Diferença entre adjudicação compulsória judicial e extrajudicial

Quanto tempo demora um processo de adjudicação?

O tempo de duração de um processo de adjudicação compulsória pode variar bastante.

No caso de uma adjudicação judicial, o tempo depende de vários fatores, como a quantidade de provas a serem analisadas, a complexidade do caso e a movimentação do processo na comarca em que você entrou com a ação.

Pode levar alguns meses ou até anos.

Já a adjudicação extrajudicial tende a ser mais rápida, pois é feita diretamente no cartório. Nesse caso, se não houver nenhuma pendência, pode ser concluída em poucas semanas.

Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?

É comum confundir adjudicação compulsória com usucapião, mas eles são processos diferentes:

• Adjudicação compulsória: é voltada para situações em que existe um contrato de compra e venda não formalizado corretamente. O comprador já possui o direito à propriedade, mas precisa da intervenção judicial ou extrajudicial para efetivar a transferência.
• Usucapião: é um meio de adquirir a propriedade de um imóvel pelo uso prolongado, quando alguém ocupa um imóvel por um longo período sem contestação. O usucapião requer um prazo de ocupação contínua e outros requisitos, como a posse mansa e pacífica, sem a necessidade de um contrato prévio.

Qual o prazo para entrar com adjudicação compulsória?

A ação de adjudicação compulsória não possui um prazo específico definido na legislação para ser ajuizada, mas deve ser proposta enquanto o comprador tiver interesse em obter a escritura do imóvel e os direitos sobre a propriedade.

No entanto, é importante considerar o prazo de prescrição de 10 anos aplicável em casos de direitos pessoais, conforme o Código Civil brasileiro (art. 205).

Esse prazo pode ser relevante para evitar que o direito de buscar a regularização do imóvel seja perdido por inércia. Consultar um advogado é essencial para avaliar o momento adequado.

Qual o prazo para entrar com adjudicação compulsória?

Quanto custa para fazer adjudicação compulsória?

Os custos da adjudicação compulsória variam conforme o tipo de processo escolhido e a região do país.

No caso da via judicial, é necessário arcar com os honorários do advogado, custas processuais e taxas para o registro da sentença no cartório.

Já na adjudicação extrajudicial, você terá que pagar as taxas do cartório, que tendem a ser menores que as despesas judiciais, além dos honorários do advogado, caso opte por contratar um.

É possível fazer a adjudicação compulsória sem advogado?

Muita gente se pergunta se é possível fazer a adjudicação compulsória sem advogado.

Na prática, em casos de adjudicação compulsória judicial, você precisará de um advogado para protocolar a ação e acompanhar o processo na Justiça.

Já nos casos extrajudiciais, feitos diretamente no cartório, a presença de um advogado não é obrigatória, mas é recomendada para garantir que tudo seja feito de forma correta e sem surpresas.

Conclusão

A adjudicação compulsória pode ser a solução ideal para você que pagou pelo seu imóvel, mas está enfrentando dificuldades na hora de regularizar a situação no cartório.

Apesar de exigir um pouco de paciência e investimento, a ação é uma garantia de que o seu direito será respeitado e que você poderá, finalmente, ter a segurança jurídica sobre o imóvel que é seu por direito.

Portanto, se você está em uma situação parecida, não hesite em buscar orientação de um advogado especializado e entender qual é o melhor caminho para o seu caso.

Afinal, garantir a formalização da sua propriedade é um passo essencial para evitar problemas futuros e proteger o seu patrimônio.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, busque assistência jurídica especializada para o seu caso!

Sabemos que o tema “Adjudicação compulsória” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista. O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia.

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