Ação de despejo: como funciona e quando ocorre?
Entenda como funciona a ação de despejo, quando ela pode ser ajuizada e quais os direitos do inquilino e do proprietário.
Ação de despejo: como funciona e quando ocorre?
A ação de despejo é um processo legal utilizado pelo locador para reaver o imóvel alugado quando o inquilino deixa de cumprir com suas obrigações contratuais, sendo a mais comum a falta de pagamento do aluguel.
Prevista na Lei do Inquilinato, essa medida tem como objetivo garantir o direito de posse ao proprietário e manter o equilíbrio nas relações locatícias.
No entanto, a ação de despejo não se resume apenas à inadimplência: também pode ser proposta em casos de término do contrato, sublocação não autorizada, uso irregular do imóvel, necessidade de uso próprio ou reformas urgentes.
O procedimento exige cuidados específicos, prazos legais e, em muitos casos, o acompanhamento de um advogado.
Neste artigo, você vai entender como funciona a ação de despejo, quando ela pode ser ajuizada, quais são os prazos envolvidos e quais os direitos e deveres de cada parte nesse tipo de processo judicial.
Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: clique aqui!
Desse modo, pensando em te ajudar, preparamos este artigo no qual você aprenderá:
O que é uma ação de despejo?
A ação de despejo é um processo judicial utilizado pelo proprietário para reaver a posse
A ação de despejo é um processo judicial que protege o proprietário de um imóvel e o ajuda a retomar a sua posse quando o locatário não está cumprindo com os pagamentos acordados no contrato de locação.
Esse direito está previsto na Lei do Inquilinato, que regula as relações entre locador e inquilino e oferece mecanismos legais para resolver conflitos sem recorrer a soluções informais ou ilegais.
Essa inadimplência não se restringe apenas ao valor do aluguel.
Também pode envolver o não pagamento de encargos como condomínio, IPTU, contas de luz, água, gás ou qualquer outra despesa vinculada ao uso do imóvel e que tenha sido atribuída ao inquilino por contrato.
Quando esse tipo de descumprimento ocorre, a ação de despejo por falta de pagamento se torna cabível, podendo ter dois objetivos principais:
- a cobrança dos valores em atraso
- e a retomada da posse do imóvel por meio da desocupação forçada, determinada por ordem judicial.
Trata-se, portanto, de um instrumento importante para assegurar os direitos do locador e restabelecer o equilíbrio contratual.
Mesmo sendo um processo com regras claras, o acompanhamento jurídico é essencial para garantir o cumprimento de todos os requisitos legais e evitar nulidades.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre despejo?
O que diz a Lei do Inquilinato sobre despejo?
| Situação | Base Legal | Descrição |
|---|---|---|
| Falta de pagamento | Art. 9º, III | Autoriza o despejo quando o inquilino não paga aluguel ou encargos. |
| Término do contrato | Art. 46 | Permite a retomada do imóvel ao fim do prazo, com aviso prévio de 30 dias. |
| Uso próprio do imóvel | Art. 47, III | O locador pode retomar o imóvel para uso próprio ou de familiares. |
| Reformas urgentes | Art. 47, IV | Admite o despejo quando reformas estruturais são inviáveis com o imóvel ocupado. |
| Sublocação não autorizada | Art. 9º, II | Violações contratuais como sublocar o imóvel sem consentimento autorizam o despejo. |
| Purgação da mora | Art. 62 | O inquilino pode evitar o despejo quitando a dívida no prazo legal. |
A Lei do Inquilinato estabelece as regras que regulam as locações de imóveis urbanos no Brasil, incluindo as situações em que o despejo pode ser legalmente solicitado pelo proprietário.
De acordo com a lei, o locador pode ingressar com uma ação de despejo sempre que o inquilino descumprir suas obrigações contratuais, como o não pagamento de aluguel e encargos (art. 9º e seguintes).
Além da inadimplência, a legislação também autoriza o despejo em casos como:
- Término do prazo contratual, quando não há interesse na renovação;
- Necessidade de uso próprio do imóvel pelo locador ou seus familiares;
- Reformas estruturais urgentes ou que aumentem o valor do imóvel, impossíveis de serem realizadas com o imóvel ocupado;
- Sublocação não autorizada, uso indevido ou alteração da destinação do imóvel.
A lei ainda prevê a possibilidade de purgação da mora (art. 62), que permite ao inquilino, em certos casos, quitar os débitos em atraso e evitar a desocupação, desde que o faça no prazo legal.
O processo de despejo deve sempre respeitar o devido processo legal, com a garantia de ampla defesa ao inquilino e, quando necessário, o uso de mandado judicial para a retirada.
Quando é cabível a ação de despejo?
A ação de despejo é cabível sempre que o inquilino descumpre obrigações contratuais ou legais previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), permitindo ao locador retomar legalmente a posse do imóvel.
As principais hipóteses em que a ação pode ser ajuizada incluem:
1. Falta de pagamento do aluguel ou de encargos da locação, como condomínio, IPTU, contas de água, luz e gás (art. 9º, III);
2. Término do contrato por prazo determinado, quando o locador não deseja renovar a locação (art. 46);
3. Inadimplemento de cláusulas contratuais, como sublocação indevida, uso diverso do previsto ou danos ao imóvel;
4. Necessidade de uso próprio, para moradia do locador ou de familiares (art. 47, III);
5. Realização de reformas urgentes ou que aumentem o valor do imóvel, inviáveis com a permanência do inquilino;
6. Morte do locatário, quando não houver sucessores legais com interesse na manutenção da locação.
Cada uma dessas hipóteses exige requisitos específicos e deve seguir o procedimento judicial adequado.
A presença de um advogado é fundamental para garantir que os direitos do locador sejam respeitados e que a ação seja conduzida de forma eficaz.
Qual o prazo para entrar com ação de despejo?
Qual o prazo para entrar com ação de despejo?
A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo máximo para o locador ingressar com a ação de despejo, ou seja, ela pode ser ajuizada a qualquer momento em que houver descumprimento das obrigações contratuais por parte do inquilino.
Como a inadimplência no pagamento do aluguel, o fim do contrato, uso irregular do imóvel ou qualquer outra causa legal prevista.
No entanto, embora não haja um prazo limite, é importante agir com brevidade assim que o problema for identificado, especialmente em casos de inadimplência, para evitar o acúmulo de dívidas e prejuízos maiores.
Por outro lado, em algumas modalidades de contrato, como os de prazo determinado, o locador deve respeitar prazos legais específicos para notificação prévia da desocupação, como os 30 dias previstos no art. 46 da Lei do Inquilinato, quando não houver prorrogação automática.
Portanto, o ideal é buscar orientação jurídica assim que surgir a intenção ou a necessidade de despejar o inquilino, a fim de avaliar a melhor estratégia e garantir o cumprimento dos prazos legais e contratuais aplicáveis ao caso.
O que fazer quando receber ordem de despejo?
Ao receber uma ordem de despejo, é essencial agir com rapidez e responsabilidade para preservar seus direitos e evitar prejuízos maiores.
A primeira providência deve ser ler atentamente o conteúdo da notificação judicial ou extrajudicial, verificando o motivo alegado pelo locador (inadimplência, término do contrato, uso irregular do imóvel, entre outros) e o prazo concedido para desocupação.
Se a ação for por falta de pagamento, a Lei do Inquilinato (art. 62 da Lei nº 8.245/91) permite que o inquilino faça o pagamento da dívida (aluguel e encargos) no prazo legal, evitando o despejo, essa possibilidade é chamada de “purgação da mora”.
No entanto, ela só é permitida uma vez a cada 24 meses e deve incluir multas, juros, correção e custas do processo.
Também é importante procurar imediatamente um advogado ou a defensoria pública, para avaliar a melhor estratégia no caso: contestar a ação judicial, buscar um acordo com o locador ou negociar um prazo maior para a saída.
Em algumas situações, é possível alegar abuso de direito, irregularidade no procedimento ou até pedir ajuda da Justiça para garantir um tempo razoável de desocupação, especialmente se houver crianças, idosos ou pessoas com deficiência no imóvel.
Ignorar a ordem pode levar à desocupação forçada com apoio de oficial de justiça, além de gerar dívidas acumuladas e registro negativo do nome nos órgãos de proteção ao crédito.
Um recado final para você!
Em caso de dúvidas, busque assistência jurídica especializada para o seu caso.
Sabemos que o tema “ação de despejo” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.
Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.
O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia.
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