Adjudicação compulsória: sem escritura do imóvel? Resolva!
Comprou um imóvel, mas nunca recebeu a escritura? A adjudicação compulsória pode ser a solução para garantir o registro no seu nome! Saiba quando usar esse direito!
Ter o contrato e os recibos guardados, mas não ter o imóvel no seu nome, traz uma insegurança que cresce com o tempo: fica difícil vender, financiar ou deixar o bem para a família.
A adjudicação compulsória existe para essa situação. Ela permite que o cartório ou o juiz faça o papel do vendedor que não assinou a escritura, desde que você tenha cumprido a sua parte no negócio.
O VLV Advogados é um escritório de advocacia digital que atende, há mais de 10 anos, pessoas de todo o Brasil, e preparou este guia porque o caminho certo depende de detalhes do contrato e da matrícula. A seguir, você vê os requisitos, as duas vias e os custos.
Conhecer as regras ajuda você a escolher o caminho com mais segurança. Se quiser avaliar o seu contrato, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
O que é adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é o procedimento que transfere o imóvel para o nome do comprador quando o vendedor não assina a escritura definitiva, embora o preço já tenha sido pago.
No lugar da assinatura que faltou, entra a decisão do juiz ou do oficial do registro de imóveis.
O direito está no art. 1.418 do Código Civil, que autoriza o comprador a exigir a escritura e, se houver recusa, a pedir a adjudicação.
Desde a Lei nº 14.382/2022, o art. 216-B da Lei de Registros Públicos também permite fazer o pedido direto no cartório, sem processo judicial.
O resultado é o mesmo nas duas vias: o registro na matrícula, que é o que torna você proprietário perante terceiros. É uma das formas de regularizar um imóvel comprado por contrato de compra e venda que nunca virou escritura.
Quando cabe a adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória cabe quando você comprou o imóvel por promessa ou compromisso de compra e venda, quitou o preço e não consegue a escritura por causa do vendedor. As situações mais comuns são:
- o vendedor se recusa a assinar ou impõe novas condições;
- o vendedor não é localizado, ou a empresa vendedora foi extinta;
- o vendedor faleceu e os herdeiros não regularizam a venda.
O caminho inverso também existe: o art. 216-B da Lei nº 6.015/73 autoriza o próprio vendedor a pedir a adjudicação quando é o comprador quem não recebe a escritura.
Quais são os requisitos?
Os requisitos da adjudicação compulsória são três:
- Promessa de compra e venda sem direito de arrependimento, feita por instrumento público ou particular (art. 1.417 do Código Civil);
- Quitação integral do preço, comprovada por recibos, transferências ou termo de quitação;
- Recusa ou impossibilidade do vendedor de assinar a escritura.
A quitação é o ponto mais rígido. No REsp 2.207.433/SP (Terceira Turma do STJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 03/06/2025, DJEN 09/06/2025), um casal que havia pago cerca de 80% do imóvel pediu a adjudicação porque o saldo estava prescrito.
O tribunal negou: a adjudicação exige a quitação integral do preço, ainda que as parcelas restantes estejam prescritas, e a teoria do adimplemento substancial não se aplica.
“Antes de qualquer pedido, vale conferir na matrícula atualizada quem aparece como proprietário e reunir o comprovante de cada pagamento. Esses dois pontos definem se a adjudicação cabe e contra quem ela será pedida”, orienta o Dr. João Valença, advogado e sócio fundador do VLV Advogados.
Como funciona a adjudicação compulsória no cartório?
A adjudicação compulsória no cartório funciona como um processo administrativo no registro de imóveis da cidade onde fica o bem.
As regras estão no art. 216-B da Lei nº 6.015/73 e no Provimento nº 150/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça. O passo a passo é este:
Reúna os documentos: contrato, comprovantes de pagamento e matrícula atualizada.
Faça a ata notarial em um tabelionato de notas. Nela, o tabelião registra a identificação do imóvel, a prova do pagamento e a falta da escritura.
Protocole o requerimento no registro de imóveis, assinado por advogado, com a ata, o contrato e as certidões exigidas.
O oficial notifica o vendedor, que tem 15 dias úteis para concordar ou apresentar impugnação. Se ele não for localizado, a notificação sai por edital.
Sem oposição, ou superada a impugnação, o oficial defere o pedido. Com o ITBI pago, o imóvel é registrado em seu nome.
Se o vendedor faleceu, o Provimento (art. 440-W) permite notificar os herdeiros legais, desde que comprovados o óbito, a condição de herdeiro e a inexistência de inventário. Havendo inventário aberto, basta notificar o inventariante.
Como tudo corre no cartório da cidade do imóvel, a distância não é obstáculo: o VLV atende, de forma digital, pessoas de mais de 5.000 cidades.
Caso inspirado em situações acompanhadas pelo VLV Advogados:
Um comprador adquiriu um lote por contrato particular, terminou de pagar e, anos depois, descobriu que o vendedor havia falecido sem que os filhos abrissem inventário.
Com os recibos e a matrícula em mãos, o pedido foi feito no cartório, e os herdeiros foram notificados.
Como ninguém se opôs, o registro saiu em nome do comprador sem ação judicial. O andamento refletiu as circunstâncias desse exemplo e não representa previsão para outros casos.
Como funciona a ação judicial de adjudicação compulsória?
A ação judicial de adjudicação compulsória funciona como um pedido para que a sentença substitua a assinatura do vendedor.
Pelo art. 501 do Código de Processo Civil, a decisão definitiva produz os efeitos da declaração de vontade que não foi dada.
A ação corre no foro do imóvel (art. 47 do CPC) e segue estas etapas: petição com o contrato e a prova da quitação, citação do vendedor (ou do espólio e dos herdeiros, se ele faleceu), defesa e provas, sentença e expedição da carta de adjudicação, que é levada ao registro de imóveis.
Não confunda com a adjudicação usada em execuções e inventários, que tem outra finalidade.
A via judicial costuma ser necessária quando o vendedor contesta o negócio, quando já existe disputa sobre o contrato ou quando o cartório não acolhe o pedido.
E há uma proteção adicional: segundo a Terceira Turma do STJ, em decisão relatada pela ministra Nancy Andrighi e divulgada pelo tribunal em 20/07/2026, se a transferência do imóvel se mostrar inviável, o pedido pode ser convertido em perdas e danos, sem sujeição à prescrição.
Quanto custa e quanto tempo demora a adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória não tem preço nem prazo fixos: o custo depende do valor do imóvel e do estado, e o tempo depende da via escolhida e da reação do vendedor. Os componentes do custo são:
- No cartório: ata notarial, emolumentos de processamento e de registro, despesas de notificação ou edital, ITBI e honorários advocatícios.
- Na Justiça: custas processuais, honorários, ITBI e o registro da carta de adjudicação.
Dois detalhes ajudam a estimar o valor. Os emolumentos são fixados por lei estadual e, onde ainda não há regra própria, o Provimento nº 150/2023 (art. 440-AM) manda cobrar a ata e o processamento como na usucapião extrajudicial.
Já o ITBI é municipal, e o comprovante de pagamento é documento exigido pelo art. 216-B, § 1º, V, da Lei nº 6.015/73.
Sobre o tempo, a via do cartório tende a ser mais curta porque segue prazos contados em dias úteis.
A Anoreg/BR relatou um procedimento em Santo André (SP) concluído em menos de dois meses, com registro em 25/07/2024. É um caso isolado, não uma média. Na Justiça, a duração varia conforme a citação, a defesa e a necessidade de provas.
Adjudicação compulsória ou usucapião: qual é melhor?
Entre adjudicação compulsória e usucapião, a melhor é a que corresponde à sua situação. A adjudicação serve para quem tem contrato e quitação.
A usucapião serve para quem tem posse prolongada e não consegue provar a compra ou o pagamento integral.
Adjudicação compulsória x usucapião
Adjudicação compulsória
Base do direitoContrato de compra e venda quitado
O que você provaO contrato, o pagamento integral e a falta da escritura
Tempo de posseNão é exigido
ITBIÉ devido
Onde pedirCartório ou Justiça
Usucapião
Base do direitoPosse prolongada, como dono
O que você provaO tempo de posse, contínua e sem oposição
Tempo de posseVaria conforme a modalidade
ITBIEm regra, não é devido
Onde pedirCartório ou Justiça
Sem quitação integral do preço, a adjudicação não cabe (STJ, REsp 2.207.433/SP).
Com os documentos em ordem, a adjudicação tende a ser o caminho mais direto, porque a prova é documental.
A usucapião passa a fazer sentido quando o contrato se perdeu, quando resta saldo sem quitação ou quando quem vendeu não é o dono que aparece na matrícula.
Nesses casos, o que conta é o tempo de posse exigido em lei, e o pedido também pode ser feito em cartório.
O próprio STJ, no REsp 2.207.433/SP, apontou a usucapião como alternativa para o comprador que não quitou o preço, ao lado do acordo com o vendedor.
O caminho certo começa pela análise do contrato e da matrícula
A adjudicação compulsória resolve a falta de escritura quando há promessa de compra e venda sem arrependimento, preço quitado e um vendedor que não assina.
Ela pode ser feita no cartório ou na Justiça, e o resultado é o registro do imóvel em seu nome.
Cada contrato tem particularidades que mudam a via e os documentos necessários. O VLV Advogados mantém uma Ouvidoria de controle de qualidade e aplicativo próprio nas lojas Google Play e App Store. Se quiser, a equipe pode analisar o seu contrato e a matrícula do imóvel, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados
Sobre o autor
Dr. João Valença (OAB 43370) é advogado e cofundador do VLV Advogados. Atua há mais de 10 anos na defesa de clientes em todo o Brasil, com atendimento presencial e remoto. Sob sua liderança, o escritório acumula mais de 3.000 avaliações positivas e se tornou referência nacional no atendimento jurídico digital.
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Perguntas frequentes
Precisa de advogado para a adjudicação compulsória?
Sim, precisa de advogado para a adjudicação compulsória nas duas vias. No cartório, o art. 216-B, § 1º, da Lei nº 6.015/73 exige que o pedido seja feito por advogado, e na Justiça a ação é proposta por advogado ou defensor público.
Existe prazo para entrar com a adjudicação compulsória?
Não, não existe prazo para entrar com a adjudicação compulsória: a Terceira Turma do STJ reafirmou que essa pretensão não prescreve, em decisão divulgada pelo tribunal em 20/07/2026. O direito só se perde se outra pessoa adquirir o imóvel por usucapião.
Posso pedir a adjudicação sem ter terminado de pagar?
Não, você não pode pedir a adjudicação sem ter terminado de pagar, porque o STJ exige a quitação integral do preço (REsp 2.207.433/SP). Nessa situação, as saídas são um acordo com o vendedor ou a usucapião, se você cumprir os requisitos.
Contrato particular, sem cartório, serve para a adjudicação?
Sim, o contrato particular, sem registro em cartório, serve para a adjudicação. A Súmula 239 do STJ dispensa o registro do compromisso de compra e venda, desde que não haja cláusula de arrependimento e o preço esteja quitado.
