A ação renovatória permite que locatários comerciais garantam a renovação do contrato de aluguel, protegendo o ponto e o investimento no local mesmo sem acordo do locador.

Ação renovatória: quais os requisitos e prazos?

A ação renovatória de imóveis não residenciais visa a resguardar o comerciante quando aluga o imóvel comercial.

Assim, funciona como um instrumento legal que protege o estabelecimento empresarial ao garantir a prorrogação ou continuação do contrato de locação, mesmo quando o locador não deseja renovar.

Na prática, esse tipo de ação permite que o inquilino permaneça no ponto comercial onde já está instalado, evitando prejuízos relacionados à perda de clientela, à mudança de endereço e à interrupção das atividades do negócio.

Mas atenção: não é qualquer locatário que pode propor a ação renovatória. Existem regras, prazos e requisitos legais específicos que precisam ser cumpridos — e que, se forem ignorados, podem colocar todo o seu fundo de comércio em risco.

Neste artigo, você vai entender quem tem direito à ação renovatória, em que situações ela pode ser usada, quais são os seus limites legais, qual o prazo certo para ajuizá-la, além dos três requisitos obrigatórios que precisam ser atendidos para que o pedido seja aceito pela Justiça.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: clique aqui!

O que é a ação renovatória?

A ação renovatória é a ação judicial proposta pelo inquilino contra seu locador para que um contrato de locação comercial seja renovado de modo forçado, mesmo contra a vontade do locador, permitindo que o empresário (inquilino) permaneça conduzindo seu negócio naquele ponto comercial.

Esse instrumento está previsto na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, e existe para proteger o fundo de comércio — ou seja, o valor que um ponto comercial representa para o sucesso de uma empresa, como clientela, localização, reconhecimento do endereço e estrutura já implantada.

Esse fundo pode ser comprometido caso o inquilino seja retirado sem justa causa.

A ação renovatória só se aplica a locações comerciais com contrato escrito e por prazo determinado. O foco é garantir estabilidade ao empresário que depende daquele local para manter o seu negócio funcionando.

Por isso, se você tem um contrato que está prestes a vencer e teme que o locador se recuse a renovar, é justamente essa a ferramenta jurídica que pode te amparar.

Além de proteger o inquilino de uma saída abrupta, a ação também regula o mercado e evita práticas abusivas, como aumentos injustificados de aluguel ou despejos estratégicos para benefício do proprietário.

Quem tem direito à ação renovatória?

Nem todo inquilino pode pedir essa renovação forçada. Para ter esse direito, é preciso que você esteja atuando de forma regular em um imóvel comercial alugado e que o seu contrato cumpra certos critérios. A gente vai falar desses critérios logo mais.

Mas, além disso, a lei também admite que outras pessoas ou empresas possam entrar com a ação, como:

• o cessionário, ou seja, quem assumiu legalmente a locação no lugar do inquilino original;
• o sucessor legal, quando há mudança de controle da empresa que ocupa o imóvel;
• o sublocatário, desde que o contrato autorize expressamente essa sublocação.

Quem tem direito à ação renovatória?

Ou seja, não é preciso ser exatamente a mesma pessoa física que assinou o contrato originalmente, mas é necessário que quem entra com a ação esteja legitimado e com a atividade sendo exercida regularmente no local.

Outro ponto importante: a ação renovatória vale também para contratos em nome de pessoa física que estejam sendo usados por uma empresa, desde que a atividade seja comprovadamente empresarial e contínua.

Isso é muito comum em pequenas empresas e microempreendedores.

Quando o inquilino tem direito à ação renovatória?

Você, inquilino, pode pedir a renovação compulsória se estiver numa locação comercial com contrato escrito, com prazo determinado e com base nos requisitos da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Esses requisitos são cumulativos — ou seja, não basta cumprir um ou outro, tem que atender a todos juntos.

Se o seu negócio está ali há anos, se o contrato é por prazo determinado e escrito, e se você tem como comprovar que está desenvolvendo sua atividade ali de forma regular há no mínimo três anos, já tem meio caminho andado.

Além disso, é essencial que você tenha cumprido corretamente todas as obrigações do contrato anterior, como o pagamento de aluguel, encargos e eventuais cláusulas específicas.

Vale lembrar que o Judiciário tem entendido com bastante rigidez essas exigências.

Quando o inquilino tem direito à ação renovatória?

Isso significa que é essencial que a documentação esteja correta e em ordem, principalmente no que diz respeito ao tempo de atividade no local e à regularidade do uso comercial.

Qualquer falha na documentação ou ausência de provas pode colocar tudo a perder. E é aí que o apoio jurídico faz toda a diferença.

Qual o prazo para propor a ação renovatória?

O prazo para propor a ação renovatória é rigorosamente fixado pela Lei do Inquilinato, no artigo 51, e deve ser respeitado sem exceções.

A ação precisa ser ajuizada no intervalo entre um ano e seis meses antes do fim do contrato vigente. Esse é o chamado prazo decadencial, o que significa que, se você perder essa janela, não poderá mais exigir a renovação forçada, mesmo que cumpra todos os demais requisitos.

Esse intervalo de seis meses é crítico. Por exemplo: se o seu contrato termina no dia 30 de junho de 2026, você só poderá entrar com a ação entre 30 de junho de 2025 e 31 de dezembro de 2025. Entrar antes ou depois dessas datas leva à perda definitiva do direito.

A razão para essa exigência é simples: o processo judicial precisa ser iniciado com tempo suficiente para que o Judiciário avalie o pedido antes do vencimento do contrato.

Assim, evita-se a interrupção da posse do imóvel até que a decisão sobre a renovação seja proferida.

É comum que inquilinos deixem para agir na última hora, e isso é um erro. Por isso, consultar um advogado com antecedência pode evitar perdas irreparáveis, principalmente se o seu negócio depende do ponto comercial para existir.

Quando não cabe a ação renovatória?

Nem todo contrato comercial permite a renovação forçada. A ação renovatória não cabe em algumas situações específicas, mesmo que você esteja há anos no imóvel.

Separamos aqui as principais situações em que a renovatória não pode ser usada:

a) Quando o contrato não for escrito ou não tiver prazo determinado.

Se você tiver apenas um acordo verbal ou mesmo um contrato por tempo indeterminado, a Justiça não poderá obrigar a renovação.

b) Quando o contrato (ou a soma dos contratos sucessivos) tiver menos de cinco anos de duração.

A lei exige um mínimo de 5 anos para garantir que o inquilino tenha consolidado seu negócio naquele local.

c) Se você estiver no imóvel há menos de três anos desenvolvendo sua atividade comercial.

A renovação forçada só é possível para quem já está no local há pelo menos três anos, exercendo a mesma atividade econômica.

d) Se você não cumprir o prazo para propor a ação, como explicamos antes.

Entrar fora do intervalo de 12 a 6 meses antes do fim do contrato inviabiliza totalmente a ação renovatória.

e) Quando o contrato for residencial ou não tiver finalidade comercial.

A renovatória só vale para imóveis usados com fins empresariais. Imóveis residenciais, rurais ou industriais não entram.

f) Se o locador provar alguma exceção prevista na Lei do Inquilinato (art. 52),

como a necessidade de uso próprio (desde que legítima e comprovada), a realização de obras substanciais ou ainda a transferência de um fundo de comércio familiar.

Essas hipóteses precisam ser bem analisadas, pois um pedido mal formulado pode ser rejeitado, mesmo que a intenção seja legítima. Por isso, contar com um profissional especializado na área é mais do que aconselhável — é estratégico.

Quais os 3 requisitios para requerer renovação compulsória?

Para requerer a renovação compulsória de um contrato de locação comercial, o inquilino precisa atender a três requisitos básicos e cumulativos, conforme prevê a Lei do Inquilinato:

1. Contrato escrito com prazo determinado

Não pode ser verbal, informal ou com prazo indeterminado. A renovatória exige um documento formal, com prazo certo de duração.

2. Estar no mesmo ponto comercial há pelo menos cinco anos

Isso pode ser com base em um único contrato ou em vários contratos sucessivos, desde que não haja interrupções. Precisa comprovar que a ocupação do imóvel se deu de forma contínua e legal por cinco anos.

3. Exercício da mesma atividade comercial por, no mínimo, três anos

Não basta estar no imóvel. Você precisa estar desenvolvendo sua atividade comercial ali, sem interrupção e sempre na mesma área de atuação. Isso comprova o vínculo com a clientela e o valor do ponto comercial para o seu negócio.

Todos esses elementos precisam ser comprovados de forma robusta. Isso inclui a apresentação dos contratos, documentos da empresa, registros fiscais, notas de prestação de serviço e qualquer outro elemento que ajude a mostrar que o local é essencial para a manutenção da atividade empresarial.

Caso falte qualquer um dos três requisitos, o pedido de renovação compulsória pode ser indeferido pelo juiz.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, busque assistência jurídica especializada para o seu caso!

Sabemos que o tema “ação renovatória” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia.

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