Usucapião: O que é e como fazer | Guia Prático

Veja, aqui, tudo que você precisa saber sobre esse direito de aquisição de um bem. Saiba mais do que se trata essa ação e quais são os requisitos estipulados para cada caso!

Veja aqui o que é usucapião!

Você mora há um bom tempo em uma casa que não é sua e não possui a escritura deste imóvel? Então, pode ser que tenha o direito de adquirir a posse legal do bem através da usucapião.

Usucapião é o direito de adquirir um bem, imóvel ou móvel, através da posse. Contudo, o bem não pode ser público e você deve utilizá-lo pelo período de tempo que a lei determina, sem interrupção ou contestação de sua posse, independente de título ou boa-fé.

No entanto, fazer uso desse direito não é tão simples assim. Existem vários requisitos que a legislação estabelece para que você possa usucapir um bem.

Além disso, existem diversos modelos e cada um com especificidades próprias. Por isso, preparamos esse artigo para você compreender as diferenças e identificar a que melhor se enquadra no seu caso.

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Quais são os pré-requisitos?

Existem vários tipos de usucapião e cada uma delas possui requisitos próprios. No entanto, alguns requisitos são comuns a todas as modalidades dessa ação. Além disso, eles estão relacionados aos mesmos pontos. Veja:

• Exercício da posse

Você deve ocupar o imóvel com intenção de posse e como se fosse, de fato, o dono do imóvel, ou seja, se você mora em uma casa alugada, não poderá usucapi-la, já que você não exerce a posse com status de dono.

• Como ocorreu a posse

Para usucapir um bem, sua posse deve se dar de maneira mansa, pacífica e contínua. Além disso, a posse deve ser justa. Ou seja, não pode ser clandestina, precária ou mediante violência.

• Concedimento do direito

Por fim, você não pode receber esse direito mais de uma vez, ou seja, se você já usucapiu um bem, não poderá fazê-lo novamente.

Além disso, ele não é estendido a imóveis públicos e também não é possível usucapir bens nos quais há vigência de condição suspensiva, como exemplo: “Te darei essa casa se você passar na faculdade”.

Quais os tipos de usucapião?

Essa ação se divide em algumas categorias, e cada uma delas possui características específicas. A seguir, nós explicaremos para você as singularidades de cada viés, para que você verifique qual delas se adequa melhor a sua situação!

• Extraordinária (bens imóveis)
• Ordinária (bens imóveis)
• Especial Rural
• Especial Urbana
• Coletiva
• Especial Familiar
• de Bens Móveis

Usucapião Extraordinária

O artigo 1.238 do Código Civil prevê essa modalidade. Ela te garante o direito de adquirir a propriedade após exercer a posse por, pelo menos, 15 anos ininterruptos e sem oposição, como se você fosse o/a dono(a), independente de título ou boa-fé.

Além disso, este prazo pode diminuir para 10 anos se aquela for a sua casa de moradia ou se você tiver feito melhorias de caráter produtivo.

Usucapião Ordinária

Você tem direito a esse tipo de usucapião se permaneceu no imóvel por 10 anos de maneira contínua e incontestada, com justo título (contrato de venda entre possuidor e proprietário) e boa-fé.

Desse modo, nestas condições, você terá a oportunidade de adquirir a propriedade deste bem.

Contudo, é possível reduzir esse tempo para 5 anos, se você tiver adquirido o imóvel onerosamente, além de ter realizado melhorias nele e utilizá-lo como moradia.

Usucapião Especial Rural

Você tem direito a esse tipo de usucapião se a terra que ocupou estiver em área rural, desde que não sejam superiores a 50 hectares. Além disso, ele também é conhecido como pro labore.

Assim, quem viver em terra que se enquadre nesses requisitos por 05 anos, sem interrupção, e usando-a de maneira produtiva e como moradia, terá direito a sua propriedade.

Usucapião Especial Urbana pro misero

O artigo 183 da Constituição Federal prevê esse tipo de usucapião. Desse modo, de acordo com a CF, para ter direito a esse tipo de usucapião, você deve seguir estes requisitos:

• A pessoa deve exercer a posse contínua do imóvel urbano por, pelo menos, cinco anos ininterruptamente, como se fosse dono;
• O imóvel deverá ter, no máximo, 250m²;
• O imóvel não pode ser público;
• A pessoa não pode possuir outro imóvel, rural ou urbano;
• A pessoa não pode ter adquirido bem imóvel anteriormente por usucapião, uma vez que esse direito só é concedido uma única vez.

Usucapião Especial Coletiva

Existe um tipo de usucapião no qual mais de uma pessoa pode usucapir o mesmo terreno, que é denominado usucapião especial coletiva. Ele está previsto pelo artigo 10 do Estatuto das Cidades:

“Art. 10.  Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.”

Assim, para que a usucapião especial coletiva aconteça basta:

• O grupo de pessoas ocupar o terreno há mais de 5 anos;
• Ninguém ser dono de outro imóvel;
• Durante a divisão igualitária do terreno (que pode ser alterada depois, respeitados os dispositivos legais), o tamanho do terreno ser inferior a 250m² por possuidor.

Além disso, esse tipo de condomínio, após constituído, torna-se indivisível, não sendo passível de extinção, com exceção dos casos nos quais dois terços dos condôminos deliberarem favoravelmente.

Usucapião Especial Familiar

Esse tipo de usucapião é muito parecido com a usucapião especial urbana, uma vez que o imóvel usucapido deve estar em área urbana e não possuir mais que 250m².

No entanto, ao contrário da especial urbana, neste modelo, o tempo mínimo para que algo possa ser usucapido é de dois anos.

Além disso, a usucapião especial familiar acontece quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar conjugal, deixando o imóvel para a outra parte morar, sem oposição.

Entretanto, além da necessidade da posse ser direta, ininterrupta e sem oposição, ela deve ser exclusiva. Ou seja, a parte que abandona o lar não pode contribuir para sua manutenção.

Usucapião de Bens Móveis

Como já foi dito, também é possível usucapir bens móveis: veículos, equipamentos, dinheiro. Para que ela aconteça, é necessária a posse contínua e incontestada do bem por três anos, com justo título e boa-fé.

Ou seja, é preciso que a pessoa tenha posse daquele bem por três anos ininterruptamente e sem oposição da outra parte.

No entanto, se a posse for prolongada por 5 anos, o bem será passível de usucapião independente da existência de título ou boa-fé.

Qual a diferença entre usucapião familiar e de imóveis de herança?

Bom, a principal diferença entre esses dois tipos está relacionado à pessoa que pretende usucapir o imóvel: 

Então, no processo familiar, isso diz respeito ao cônjuge que compartilhava um imóvel com o outro, mas foi abandonado.

Segundo o ordenamento jurídico brasileiro, quando o abandono do lar supera dois anos e o ex-cônjuge não reivindicou seus direitos sobre ele, o possuidor do imóvel poderá ter domínio integral sobre ele.

No caso de imóveis de herança, por outro lado, pode ser feita por qualquer um dos herdeiros legítimos do imóvel inventariado e por qualquer uma das formas de usucapião previstas pela ordem jurídica.

Quais tipos de imóveis podem sofrer usucapião?

Você pode usucapir tanto bens móveis quanto imóveis. No entanto, você não pode adquirir bens fora de comércio ou públicos.

Além disso, não é possível usucapir bens que estejam em condição suspensiva ou sobre os quais exista algum tipo de causa impeditiva.

Assim, as condições que suspendem, impedem ou interrompem a usucapião acontecem quando ela é realizada:

• Contra os incapazes perante a lei;
• Quando há condição suspensiva que impeça que o bem seja possuído por outra pessoa;
• Contra os ausentes do país para realizarem serviços em prol da União, Estados ou Municípios, ou que servirem em tempos de guerra.

Por sua vez as causas impeditivas, que impossibilitam a existência dessa ação, acontecem entre:

• Cônjuges, durante a constância do casamento;
• Ascendente e descente, enquanto vigorar o poder familiar;
• Tutelado e curatelado e os tutores e curadores, enquanto vigorar a tutela ou curatela.

Portanto, caso o bem que você deseja usucapir não esteja nestas condições e você atenda aos pré-requisitos básicos, é possível entrar com uma ação de usucapião.

Como dar entrada nessa ação?

Para que sua intenção de usucapir seja reconhecida, você deve entrar com uma ação de usucapião no cartório ou na justiça, através de seu advogado.

A presença do advogado, preferencialmente especializado em ações possessórias, inclusive, é obrigatória nesses casos, devido a complexidade do tema.
Assim, o instituto da usucapião garante a segurança da moradia ou do lar de sua família.

Em seu art. 1.242, o Código Civil Brasileiro determina que “adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”

Ou seja, para a usucapião ordinária, a pessoa precisa, em geral, estar com a posse daquele imóvel há uma década.

Percebemos que você utilizou o texto como referência. Não há nenhum problema, desde que você cite o link: https://www.galvaoesilva.com/usucapiao-ordinaria/

Usucapião em Cartório: quais os requisitos e valores?

Essa relação de valores é difícil de dar com exatidão, visto que eles dependem de outros fatores, como:

• O valor do imóvel em questão;
• Os honorários advocatícios*;
• Demais custas processuais*.

*Os honorários advocatícios e as custas processuais também variam de acordo com cada profissional ou atividade, mas você pode consultar a tabela da OAB do seu estado para estimar o valor mínimo que pode ser cobrado. 

A usucapião extrajudicial é a forma de aquisição de um bem, que pode ser feita em um cartório, pela pessoa que tem sua posse atual. Para isso, alguns requisitos devem ser preenchidos, como:

1. A posse do imóvel deve ser feita de modo adequado (ininterrupta e pacificamente);
2. Ter a representação e ser acompanhado(a) por um(a) advogado(a);
3. O imóvel não pode ser público, nem estar sob as ordens de outrem;
4. Deve ser realizada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que está situado o imóvel a ser usucapido;
5. O imóvel deve ter uma área de até 250m²;
6. Ata notarial;
7. Justo Título (quando houver);
8. Planta baixa do imóvel, assinada por profissional técnico (ART) e todas as partes (possuidor e proprietário anterior);
9. Certidão Negativa de Distribuição (para atestar que não há situação que comprometa o imóvel que se pretende usucapir).

Quem não paga o IPTU do imóvel tem direito a usucapir?

O pagamento de IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) não é um requisito obrigatório para que tenha direito à ação de usucapir. Assim, não pagá-lo também não é um fator que comprometa a pessoa que tem essa intenção.

Além disso, realizar o pagamento também não transfere automaticamente a propriedade ao possuidor, mas pode contribuir com um eventual processo de usucapião, servindo como uma das provas.

O antigo proprietário pode retornar ao imóvel durante o processo de usucapião?

Todo esse processo é, por sua natureza, uma forma de adquirir o direito à propriedade por meio da posse de um bem, sendo essa posse exercida por muitos anos.

Se o(a) antigo(a) proprietário(a) retornar ao imóvel durante o processo e tentar cumprir as condições que configuram a usucapião, tentando retomar a posse, ele(a) estará cometendo uma invasão de propriedade, tendo em vista que o(a) posseiro(a) já tem direito sobre a propriedade (que está em processo de reconhecimento).

Então, não, o antigo proprietário não pode retornar ao imóvel durante o processo de usucapião, pois isso pode ser configurado como invasão. 

Quanto tempo demora um processo de usucapião? Tenho que contratar advogado?

A questão do tempo que pode levar é bem relativo em um processo judicial. São muitos os fatores que influenciam, em qualquer uma de suas fases.

Mesmo que existam alguns prazos processuais a serem cumpridos, não é possível determinar com exatidão quanto tempo levará para que seja finalizado.

A contratação de um advogado é essencial para garantir a segurança jurídica de qualquer ação, mesmo a feita por via extrajudicial. 

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Artigo escrito por especialistas do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia. Atuação na área Cível, Criminal, Previdenciário e de Família | VLV Advogados | CNPJ nº 31.176.249/0001-86 | Registro OAB: 3996/BA.