Adjudicação: quando cabe e o que é imóvel adjudicado?
Ganhou a ação, mas o devedor não paga? A adjudicação permite que o credor fique com o bem penhorado, como um imóvel ou um carro, em vez de esperar o leilão para receber o que é devido.
A palavra adjudicação aparece em situações bem diferentes: na cobrança de uma dívida, na compra de um imóvel que ficou sem escritura, no inventário e até em licitações.
Em todas elas, a ideia é a mesma: um bem passa a pertencer a alguém por ato da Justiça, do cartório ou da Administração Pública.
Quem se depara com o termo em um processo ou em um anúncio de imóvel costuma ter dúvida sobre o que ele muda na prática.
O VLV Advogados é um escritório de advocacia digital, com mais de 10 anos de atuação e atendimento em todo o Brasil, e preparou este guia para explicar o tema com base na lei e nas decisões dos tribunais.
A seguir, você vai entender o que é adjudicação, quais são os tipos, quando ela cabe em uma dívida e o que significa imóvel adjudicado.
Conhecer as regras ajuda você a decidir com mais segurança. Se quiser analisar o seu caso, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
O que é adjudicação?
Adjudicação é o ato que atribui a propriedade de um bem a uma pessoa determinada, por decisão judicial ou por procedimento em cartório ou na Administração Pública.
No uso comum, a palavra equivale a atribuição ou entrega de um bem a alguém.
O caso mais conhecido está na cobrança de dívidas. Em vez de esperar a venda do bem penhorado, o credor pede para ficar com ele como pagamento.
O Código de Processo Civil (CPC) trata a adjudicação como a primeira forma de expropriação, que é a retirada de um bem do patrimônio do devedor para quitar a dívida (art. 825, I).
O termo também aparece fora da cobrança. Por isso, o primeiro passo é identificar de qual adjudicação o seu caso trata.
Quais são os tipos de adjudicação?
Os tipos de adjudicação mais comuns são quatro, e cada um segue regra própria:
Na execução de dívida: o credor, ou outra pessoa autorizada pela lei, fica com o bem penhorado pelo valor da avaliação (CPC, art. 876).
Adjudicação compulsória: o comprador que quitou o imóvel obtém a propriedade quando o vendedor não assina a escritura prevista no contrato de compra e venda.
O pedido pode ser feito na Justiça (Código Civil, art. 1.418) ou em cartório (Lei 6.015/73, art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022 e regulamentado pelo Provimento CNJ 150/2023).
No inventário: quando há herdeiro único, não existe partilha de bens, e a herança é adjudicada a ele (CPC, art. 659, § 1º). Em cartório, lavra-se escritura de inventário e adjudicação (Resolução CNJ 35/2007, com a redação da Resolução 571/2024).
Na licitação: a autoridade atribui o objeto do contrato ao vencedor (Lei 14.133/2021, art. 71, IV).
Os três primeiros tipos envolvem dívidas, imóveis e herança. São temas das áreas de Direito Cível, de Família e Bancário, nas quais o VLV Advogados atua.
Quando cabe a adjudicação em uma dívida?
A adjudicação em uma dívida cabe quando existe um processo de execução ou cumprimento de sentença, o bem do devedor já foi penhorado e avaliado e o interessado oferece preço não inferior ao da avaliação (CPC, art. 876).
A Quarta Turma do STJ reforçou o primeiro requisito no REsp 2.200.180/SP (relator ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 05/08/2025, DJe de 18/08/2025), com a tese: “A penhora é ato processual prévio e necessário à adjudicação de bens”. Sem penhora, a adjudicação é nula.
O caminho segue estas etapas:
- Penhora e avaliação do bem.
- Pedido de adjudicação pelo credor. Segundo a Terceira Turma do STJ, em decisão de 2023, ele pode ser feito a qualquer tempo, enquanto o bem não for vendido.
- Intimação do devedor sobre o pedido (art. 876, § 1º).
- Passados 5 dias da última intimação e resolvidas eventuais questões, lavratura do auto de adjudicação (art. 877).
- Expedição da carta de adjudicação, no caso de imóvel, ou da ordem de entrega, no caso de bem móvel.
Se o bem vale mais que a dívida, quem adjudica deposita a diferença. Se vale menos, a execução continua pelo saldo (art. 876, § 4º).
O credor não é o único que pode adjudicar. Também podem pedir o bem o cônjuge, o companheiro em união estável, os descendentes e os ascendentes do devedor, além de outros credores, como o que tem hipoteca ou penhora sobre o mesmo bem (art. 876, § 5º).
Havendo mais de um interessado, não existe fila fixa: faz-se uma licitação entre eles, e vence a maior oferta. A preferência da família (cônjuge, companheiro, descendente e ascendente, nessa ordem) só vale em caso de ofertas iguais (art. 876, § 6º).
Situação inspirada em casos acompanhados pelo VLV Advogados:
Um comerciante cobrava na Justiça uma dívida de R$ 55 mil. O único bem localizado foi um veículo do devedor, penhorado e avaliado em R$ 40 mil. Em vez de aguardar o leilão, o credor pediu a adjudicação e ficou com o veículo pelo valor da avaliação.
Como o bem valia menos que a dívida, a execução continuou pelos R$ 15 mil restantes. O exemplo mostra que a adjudicação quita a dívida apenas até o valor do bem.
O que é um imóvel adjudicado?
Imóvel adjudicado é o imóvel cuja propriedade foi transferida a alguém por adjudicação, e não por compra e venda comum.
É o caso do imóvel que o credor recebeu em uma execução, que o comprador obteve por adjudicação compulsória ou que o herdeiro único recebeu no inventário.
Para o imóvel passar de fato ao novo dono, a carta de adjudicação precisa ser registrada na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Na execução, o juiz também expede o mandado de imissão na posse, que autoriza a entrada no imóvel (CPC, art. 877, § 1º).
Quando aparece em anúncios de venda, a expressão indica que o vendedor recebeu o imóvel por adjudicação. Não confunda com o imóvel retomado pelo banco em contrato de alienação fiduciária, que segue outro procedimento, com leilão extrajudicial.
“Antes de comprar um imóvel adjudicado, peça a matrícula atualizada e confira se a carta de adjudicação já foi registrada. Sem o registro, quem vende ainda não aparece como proprietário. Vale verificar também se o imóvel está ocupado e se há débitos de condomínio e de IPTU”, orienta o Dr. João Valença.
Qual a diferença entre adjudicação, arrematação e alienação?
A diferença entre adjudicação, arrematação e alienação está em quem fica com o bem e por qual valor.
Na adjudicação, o bem vai para o credor ou outro legitimado por, no mínimo, o valor da avaliação.
Na alienação, o bem é vendido a um terceiro, e o credor recebe o dinheiro. A arrematação é a compra feita por quem dá o maior lance no leilão judicial.
O CPC segue uma ordem: primeiro a adjudicação; se ela não ocorrer, a alienação por iniciativa particular; por fim, o leilão (arts. 880 e 881).
No leilão, o bem pode sair por menos que a avaliação, desde que o lance não seja preço vil: abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, sem essa fixação, de 50% da avaliação (art. 891).
Adjudicação, alienação e arrematação
Adjudicação
Quem fica com o bemO credor ou outro legitimado, como familiares do devedor.
ValorNo mínimo, o da avaliação (CPC, art. 876).
Alienação por iniciativa particular
Quem fica com o bemUm comprador encontrado pelo credor ou por corretor ou leiloeiro credenciado.
ValorPreço mínimo fixado pelo juiz (CPC, art. 880).
Arrematação em leilão judicial
Quem fica com o bemQuem oferece o maior lance.
ValorNão pode ser preço vil: sem mínimo fixado, 50% da avaliação (CPC, art. 891).
A numeração indica a ordem em que o CPC prevê cada forma de expropriação do bem penhorado.
Essa é a diferença prática: na adjudicação, o bem abate a dívida pelo valor cheio da avaliação.
Cada tipo de adjudicação pede uma análise própria
A adjudicação transfere um bem a quem tem direito a ele, seja o credor em uma execução, o comprador que quitou o imóvel ou o herdeiro único.
Em todos os casos, o ato só se completa com o documento correto e, para imóveis, com o registro na matrícula.
Os requisitos mudam conforme o tipo de adjudicação e os documentos de cada situação.
O VLV Advogados mantém aplicativo próprio e canal de ouvidoria e controle de qualidade para acompanhar o atendimento, e você pode conversar com a equipe para avaliar o seu caso.
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Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados
Sobre o autor
Dr. João Valença (OAB 43370) é advogado e cofundador do VLV Advogados. Atua há mais de 10 anos na defesa de clientes em todo o Brasil, com atendimento presencial e remoto. Sob sua liderança, o escritório acumula mais de 3.000 avaliações positivas e se tornou referência nacional no atendimento jurídico digital.
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Perguntas frequentes sobre adjudicação
Adjudicação é o mesmo que adjudicação compulsória?
Não, adjudicação não é o mesmo que adjudicação compulsória: a primeira é o gênero, e a segunda é o meio de o comprador obter a propriedade do imóvel quando o vendedor não assina a escritura. A Terceira Turma do STJ exige a quitação integral do preço para esse pedido (REsp 2.207.433/SP, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 03/06/2025).
O credor pode ficar com o bem por um valor menor que a avaliação?
Não, o credor não pode ficar com o bem por um valor menor que a avaliação, porque o CPC exige preço não inferior a ela (art. 876). Se as tentativas de venda forem frustradas, ele pode pedir nova avaliação antes de adjudicar (art. 878).
O devedor pode impedir a adjudicação?
Sim, o devedor pode impedir a adjudicação se pagar a dívida atualizada, com juros, custas e honorários, antes de o bem ser adjudicado (CPC, art. 826). Ele também pode apontar falhas no procedimento, como falta de penhora ou de intimação.
O que é carta de adjudicação?
Carta de adjudicação é o documento expedido pelo juiz que serve de título para registrar o imóvel em nome de quem o adjudicou. Ela traz a descrição do imóvel, a referência à matrícula, a cópia do auto de adjudicação e a prova de quitação do imposto de transmissão (CPC, art. 877, § 2º).
Paga imposto na adjudicação?
Sim, paga imposto na adjudicação de imóvel, pois a carta de adjudicação deve trazer a prova de quitação do imposto de transmissão (CPC, art. 877, § 2º). Em regra, incide o ITBI, municipal, na execução e na adjudicação compulsória, e o ITCMD, estadual, na herança.
