Ata notarial para usucapião: o que é e como fazer?
Comprovar anos de posse é o maior desafio de quem busca a usucapião. É aí que entra a ata notarial para usucapião: o documento lavrado pelo tabelião que funciona como uma “fotografia jurídica” da sua ocupação no imóvel.
Passar anos morando em um imóvel, cuidando dele e pagando as contas em dia não garante, por si só, que ele seja seu perante a lei.
Para transformar essa posse em propriedade pelo caminho mais rápido, o cartório costuma exigir um documento específico, e é justamente sobre ele que muita gente chega com dúvidas ao VLV Advogados.
Como um dos escritórios mais recomendados em regularização de imóveis no Brasil, reunimos aqui as respostas que costumam faltar em outros conteúdos sobre o tema, desde o custo até o que fazer se um vizinho ou herdeiro contestar o pedido.
Sabemos que questões burocráticas como essa geram insegurança, e entender cada etapa é o primeiro passo para não perder tempo nem dinheiro. Se quiser orientação sobre o seu caso: Clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados!
O que é a ata notarial para usucapião?
A ata notarial para usucapião é o documento público lavrado por um tabelião que registra, com fé pública, os fatos relacionados à sua posse sobre um imóvel.
Ela é a principal prova exigida na via extrajudicial, prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), incluído pelo art. 1.071 do Código de Processo Civil.
Na prática, o tabelião não decide se você tem direito à propriedade. Ele apenas atesta o que verificou: o tempo de posse, a forma como ela é exercida e as provas apresentadas.
Por isso, a ata não transfere a propriedade, apenas instrui o pedido de reconhecimento da usucapião junto ao registro de imóveis.
Quando a ata notarial é exigida?
A ata notarial é obrigatória sempre que o pedido de usucapião é feito diretamente em cartório, ou seja, na via extrajudicial.
Como não existe fase de instrução probatória nesse procedimento, a ata assume o papel de reunir e autenticar as provas da posse desde o início.
A ata notarial é obrigatória na usucapião judicial?
Não. Na usucapião judicial, a ata notarial não é um requisito legal, já que as provas podem ser produzidas ao longo do processo, por meio de testemunhas, perícias e documentos apresentados ao juiz.
Ainda assim, muitos advogados optam por juntá-la ao processo judicial, porque o documento tem valor probatório reforçado pela fé pública notarial.
Quem pode solicitar a ata notarial?
Qualquer pessoa que exerça a posse do imóvel como se fosse dona pode solicitar a ata notarial, independentemente de ter o imóvel registrado em seu nome. Isso ocorre porque a usucapião se baseia na posse, não na propriedade formal.
O pedido também pode ser feito por meio de advogado ou defensor público, com autorização do interessado.
Em caso de união estável, ambos os companheiros devem figurar como solicitantes quando exercem a posse em conjunto, assim como herdeiros que continuaram a posse de um antecessor falecido.
O que deve constar na ata notarial de usucapião extrajudicial?
A ata precisa reunir, no mínimo, o tempo de posse e a cadeia possessória do imóvel, conforme a modalidade de usucapião pretendida. Além disso, o tabelião costuma incluir:
O que deve constar no documento
- Identificação do requerente e descrição detalhada do imóvel
- Origem da posse e se houve soma do tempo de posse de antecessores
- Declaração de que a posse é mansa, pacífica e contínua, sem oposição de terceiros
- Registro de provas apresentadas, como fotos, contas de consumo e comprovantes de IPTU
- Declarações de testemunhas, geralmente vizinhos que conhecem o histórico da ocupação
Um ponto pouco divulgado é que essas informações precisam ser coerentes com a planta e o memorial descritivo apresentados por profissional habilitado. Qualquer divergência entre esses documentos pode travar a análise no registro de imóveis.
Quanto custa a ata notarial para usucapião?
O custo da ata notarial não é fixo: ele é calculado com base no valor venal do imóvel, no valor de referência ou no valor atribuído pelo próprio possuidor, prevalecendo sempre o que for maior, segundo a tabela de emolumentos de cada estado.
Essa regra consta do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, instituído pelo Provimento nº 149/2023 do CNJ.
Isso significa que dois imóveis de tamanho parecido podem gerar atas com valores bem diferentes, dependendo da localização e do valor declarado ao fisco municipal.
Se o tabelião precisar realizar diligências extras, como visitar o imóvel ou coletar depoimentos fora do cartório, essas despesas também podem ser cobradas à parte, desde que autorizadas previamente pelo requerente.
Como fazer uma ata notarial de usucapião?
Fazer a ata notarial de usucapião envolve reunir os documentos que comprovam a posse, comparecer ao Cartório de Notas do município onde está o imóvel e passar pela análise do tabelião, que pode incluir uma visita ao local.
O processo costuma seguir uma sequência bastante previsível, mas os detalhes mudam de acordo com o tipo de ata escolhida.
Quais são os tipos de ata notarial usados na usucapião?
Existem três formas principais, e a escolha influencia tanto o custo quanto o prazo:
- Ata simples: o tabelião constata a posse com base nos documentos apresentados, sem necessariamente ir até o imóvel.
- Ata de verificação em cartório: feita a partir da planta e do memorial descritivo já assinados pelos confrontantes, com comparecimento das partes no cartório.
- Ata de verificação por diligência: o tabelião vai até o imóvel para confirmar presencialmente a existência e as características da posse, recomendada quando há divergência entre a planta e a realidade do local.
Passo a passo para lavrar a ata notarial
- Reúna documentos pessoais, comprovantes de posse (contas, IPTU, contratos) e, se possível, a planta e o memorial descritivo do imóvel.
- Procure o Cartório de Notas competente e solicite formalmente a lavratura da ata.
- Acompanhe a análise do tabelião, que pode marcar uma diligência no imóvel.
- Revise a minuta da ata antes da assinatura final.
- Após a lavratura, leve a ata e os demais documentos ao registro de imóveis para dar início ao pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial.
Um caso comum no nosso atendimento é o de clientes que moram há mais de quinze anos no mesmo imóvel, pagam o IPTU em dia, mas nunca formalizaram nada com o antigo proprietário.
Nessas situações, a maior dificuldade costuma ser reunir provas antigas, como contas de décadas atrás, o que reforça a importância de começar a organizar a documentação com antecedência.
A ata notarial garante o reconhecimento da usucapião?
Não. A ata notarial fortalece o pedido, mas quem decide pelo reconhecimento é o oficial do registro de imóveis, ou o juiz, na via judicial.
Mesmo com uma ata bem elaborada, o pedido pode ser rejeitado se faltar algum requisito, como justo título nas modalidades que o exigem, ou se houver contestação de confrontantes, herdeiros ou do Poder Público.
Nesse sentido, uma decisão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, publicada em março de 2026, negou o registro de uma usucapião extrajudicial justamente porque a própria ata notarial apresentada pelos requerentes continha informações contraditórias sobre o tempo de posse alegado, o que serviu de prova contra o próprio pedido.
Segundo o advogado Luiz Vasconcelos Jr., do VLV Advogados, “a ata notarial só protege quem a solicita quando reflete com exatidão a realidade da posse, qualquer inconsistência pode ser usada para negar o pedido, e não apenas para embasá-lo”.
Quando há contestação, o oficial de registro tenta primeiro a conciliação entre as partes. Se não houver acordo, o pedido é encaminhado ao juízo competente, e o interessado pode buscar a via judicial sem perder as provas já produzidas, incluindo a própria ata.
Um erro frequente é acreditar que a via extrajudicial é sempre mais rápida: quando há contestação e disputa de posse, o processo pode se arrastar tanto quanto uma ação judicial comum.
Quantos anos de posse são necessários para a usucapião?
O prazo de posse exigido varia conforme a modalidade de usucapião, todas previstas no Código Civil:
- Extraordinária: 15 anos de posse ininterrupta, sem necessidade de justo título.
- Ordinária: 10 anos, exigindo justo título e boa-fé.
- Especial urbana: 5 anos, para imóveis de até 250 m² usados como moradia.
- Especial rural: 5 anos, para áreas rurais produtivas de até 50 hectares.
- Familiar: 2 anos, aplicável quando um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar.
Segundo dados do Anoreg/BR (relatório Cartórios em Números, 2024), o sistema notarial e registral brasileiro já realizou mais de 2,8 milhões de procedimentos extrajudiciais desde 2007, entre inventários, divórcios e usucapiões, com economia de bilhões de reais ao Judiciário.
Esse movimento de desjudicialização é também o motivo pelo qual a norma que rege a usucapião extrajudicial mudou nos últimos anos:
Desde 2023, o antigo Provimento 65/2017 do CNJ foi revogado e incorporado ao Código Nacional de Normas, o que muita gente ainda desconhece ao pesquisar sobre o tema.
Ata notarial para usucapião: quando buscar orientação jurídica
Cada posse tem particularidades que podem mudar o tipo de ata, o prazo exigido e até a viabilidade da via extrajudicial.
Por isso, a análise individual do caso é o que evita retrabalho, custos desnecessários e a frustração de um pedido rejeitado.
Com atendimento 100% online e abrangência em todo o Brasil, o VLV Advogados acompanha o cliente desde a reunião de documentos até o registro final da usucapião.
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Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado familiarista (441446 OAB/SP), cogestor do VLV Advogados, membro Associado do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM). Possui capacitação pela AASP em questões de direito civil, especialmente direito das famílias/sucessões e pela PUC/RJ em alienação parental e perícias psicológicas.
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