Inquilino: quem é, direitos e deveres de quem mora de aluguel
Ao assinar um contrato de aluguel e se tornar inquilino, uma série de deveres e responsabilidades se tornam essenciais. Entenda tudo sobre o tema!
Morar de aluguel é a realidade de milhões de famílias e empresas no Brasil. Mesmo assim, muita gente assina o contrato sem saber exatamente o que a lei garante e o que ela exige de quem aluga.
O inquilino é a pessoa que paga para usar um imóvel que pertence a outra pessoa. Essa relação tem regras próprias, e conhecê-las evita cobranças indevidas, multas e surpresas na hora de sair do imóvel ou quando o dono decide vender.
A equipe do VLV Advogados acompanha de perto conflitos de contratos de locação em todo o país. A seguir, você vai entender quem é o inquilino, quais são seus direitos e deveres e o que acontece em situações como venda e despejo.
Uma cláusula mal lida pode custar caro no fim do contrato. Se quiser orientação sobre o seu aluguel: clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Quem é o inquilino?
O inquilino é a pessoa ou empresa que aluga um imóvel e paga ao dono pelo direito de usá-lo por um período. Ele tem a posse do imóvel, mas não a propriedade.
A locação pode ser de três tipos principais:
- Residencial: para moradia.
- Comercial: para uma loja, um escritório ou outro negócio.
- Por temporada: para estadias de até 90 dias, como férias ou tratamento de saúde.
O número de inquilinos cresce no país. Segundo a PNAD Contínua 2025, do IBGE, o Brasil tinha 18,9 milhões de domicílios alugados em 2025, quase um quarto do total, contra 12,2 milhões em 2016.
Mesmo quem mora de aluguel há muitos anos continua sendo inquilino: o tempo de ocupação não transforma a locação em propriedade.
Qual é a diferença entre inquilino, locatário e locador?
Inquilino e locatário são a mesma pessoa: quem aluga. “Locatário” é o termo usado na lei e nos contratos.
O locador é o dono do imóvel, quem recebe o aluguel. Já “arrendatário” não é sinônimo: o arrendamento é outro tipo de contrato, comum em imóveis rurais. O fiador, por sua vez, é quem garante a dívida do inquilino, como explicamos em fiador cobrado após o fim do contrato e em responsabilidade subsidiária.
Qual lei protege o inquilino?
A lei que protege o inquilino é a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Ela vale para imóveis urbanos, residenciais e comerciais, e define direitos, deveres, prazos, garantias e regras de despejo.
O Código Civil se aplica de forma complementar, e o contrato completa o que a lei deixa livre para negociar. Algumas regras, porém, não podem ser afastadas nem por contrato. A própria lei considera contravenção penal, por exemplo (art. 43):
- exigir mais de uma garantia, como fiador e caução ao mesmo tempo;
- cobrar o aluguel antecipado, salvo na temporada ou quando não há garantia;
- cobrar valores além do aluguel e dos encargos permitidos.
O contrato pode ser escrito ou verbal, mas o escrito é sempre mais seguro. Veja os tipos em contratos de locação e os conflitos mais comuns em litígios de aluguel.
Quais são os direitos do inquilino?
Os principais direitos do inquilino são receber o imóvel em condições de uso, usá-lo em paz e ter preferência na compra. Todos têm base na Lei do Inquilinato:
| Direito | Base legal |
|---|---|
| Receber o imóvel em condições de uso | Art. 22, I |
| Receber laudo de vistoria com o estado do imóvel | Art. 22, V |
| Usar o imóvel sem interferência do dono | Art. 22, II |
| Não pagar despesas extraordinárias do condomínio | Art. 22, X |
| Receber recibos discriminados | Art. 22, VI |
| Ser indenizado por benfeitorias necessárias | Art. 35 |
| Ter preferência na compra do imóvel | Art. 27 |
| Sair antes do prazo pagando multa proporcional | Art. 4º |
O dono não pode entrar no imóvel sem autorização, salvo nas vistorias combinadas. Também não pode repassar ao inquilino despesas extraordinárias, como reformas estruturais e pintura da fachada.
Entenda como funcionam essas despesas em imóvel com dívida de condomínio e IPTU e veja outros direitos em quem mora de aluguel pode ter direito a bens?.
Quais são os deveres do inquilino?
Os principais deveres do inquilino são pagar em dia, cuidar do imóvel e devolvê-lo como recebeu, conforme o art. 23 da Lei 8.245/91. A divisão das despesas costuma gerar dúvida:
| Despesa | Quem paga, em regra |
|---|---|
| Aluguel | Inquilino |
| Condomínio ordinário (limpeza, portaria, manutenção) | Inquilino |
| Condomínio extraordinário (obras, fachada, fundo de reserva) | Proprietário |
| IPTU e seguro contra incêndio | Proprietário, salvo cláusula que transfira ao inquilino |
| Água, luz, gás e internet | Inquilino |
Além de pagar, o inquilino deve:
- usar o imóvel só para o fim combinado, residencial ou comercial;
- avisar o dono sobre danos e reparar os que causar;
- não fazer reformas sem autorização por escrito;
- permitir vistorias com aviso prévio;
- respeitar as regras do condomínio.
Atrasos têm consequências rápidas, como explicamos em aluguel atrasado. E as dívidas não somem quando o inquilino sai do imóvel: veja inquilino saiu e deixou dívidas.
O que acontece com o inquilino se o imóvel for vendido?
Se o imóvel for vendido, o inquilino tem preferência para comprá-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros (art. 27). O dono deve avisar por escrito, com preço e forma de pagamento, e o inquilino tem 30 dias para responder.
Se o inquilino não comprar, a venda pode seguir, e há um ponto que costuma surpreender: em regra, o comprador não é obrigado a manter o contrato. Ele pode pedir o imóvel de volta, dando 90 dias para a desocupação (art. 8º).
O contrato só continua valendo para o novo dono se reunir três condições:
- ter prazo determinado;
- ter cláusula de vigência em caso de venda;
- estar averbado na matrícula do imóvel.
Se o dono vender sem respeitar a preferência, o inquilino pode pedir indenização. Pode também ficar com o imóvel, depositando o preço em até 6 meses após o registro da venda, desde que o contrato estivesse averbado pelo menos 30 dias antes (art. 33).
Cuidado preventivo: peça a averbação do contrato no cartório. Ela custa pouco e protege sua moradia. A certidão de ônus reais mostra se a averbação foi feita.
Quando o inquilino pode sair ou ser despejado?
O inquilino pode sair a qualquer momento, mas as regras mudam conforme o contrato:
- Com prazo em vigor: paga a multa prevista, proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Fica isento se for transferido pelo empregador para outra cidade.
- Com prazo vencido (indeterminado): basta avisar com 30 dias de antecedência (art. 6º).
O despejo, por outro lado, só acontece por decisão judicial. Os motivos mais comuns são falta de pagamento, fim do contrato, uso indevido e necessidade de reparos urgentes. Na falta de pagamento, o inquilino pode evitar a saída quitando a dívida em até 15 dias após a citação, como explicamos em inquilino não paga aluguel.
Chamar a polícia, trocar a fechadura ou cortar água e luz não é caminho legal. Tirar o inquilino à força pode configurar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal). A polícia só atua para cumprir uma ordem de despejo já expedida pelo juiz.
Um caso fictício, inspirado em situações que recebemos com frequência: Juliana alugava um apartamento havia dois anos quando o prédio foi vendido. O comprador deu 90 dias para ela sair. Como o contrato não estava averbado na matrícula, ela não conseguiu mantê-lo, mas usou esse prazo para negociar a saída sem multa.
“A maioria dos conflitos de aluguel começa em uma cláusula que ninguém leu com atenção. Antes de assinar, confira a garantia pedida, a multa de saída e quem paga IPTU e condomínio. Depois, guarde todos os recibos e o laudo de vistoria”, explica o Dr. João Valença, advogado do VLV Advogados.
Aluguel sem surpresas: conheça o contrato antes de assinar
Ser inquilino envolve direitos que a lei protege e deveres que o contrato detalha. Entender esse equilíbrio evita cobranças indevidas, multas desnecessárias e processos de despejo.
A equipe de Direito Civil do VLV acompanha conflitos de aluguel de inquilinos e proprietários com atendimento online em todo o Brasil. Se você tem dúvidas sobre seus direitos como inquilino, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados.
Sobre o autor
Dr. João Valença (OAB 43370) é advogado e cofundador do VLV Advogados. Atua há mais de 10 anos na defesa de clientes em todo o Brasil, com atendimento presencial e remoto. Sob sua liderança, o escritório acumula mais de 3.000 avaliações positivas e se tornou referência nacional no atendimento jurídico digital.
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Perguntas frequentes sobre inquilino
O inquilino pode alugar o imóvel pelo Airbnb?
Só com autorização do dono, porque sublocar sem consentimento é proibido. Em condomínios residenciais, há ainda outra barreira: em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que a exploração reiterada de estadias de curta duração depende da aprovação de dois terços dos condôminos (REsp 2.121.055/MG, julgado em 7/5/2026).
O dono pode aumentar o aluguel quando quiser?
Não. O reajuste segue o índice e a periodicidade previstos no contrato, em regra a cada 12 meses. Um novo valor fora disso depende de acordo entre as partes.
Quantas garantias o dono pode exigir?
Apenas uma: caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Exigir duas é proibido pela lei. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel.
O fiador responde por tudo que o inquilino dever?
Em regra, sim, inclusive multas e encargos previstos no contrato. Quando o contrato passa a prazo indeterminado, o fiador pode pedir para sair da fiança, como explicamos em fiador cobrado após o fim do contrato.
O inquilino paga a pintura quando sai do imóvel?
Paga apenas se o desgaste for maior que o do uso normal, comparando o laudo de entrada com a vistoria de saída. Sem laudo de entrada, a cobrança fica difícil de sustentar. Veja os cuidados na saída em aluguel atrasado.
