Aluguel atrasado: quando posso ser despejado?
Saiba quando o aluguel atrasado pode resultar em despejo e quais são os direitos do inquilino e do proprietário. Entenda os prazos e condições legais para a rescisão do contrato de locação.
O dia do vencimento passou, o aluguel não foi pago, e tanto o proprietário quanto o inquilino se encontram diante de uma mesma dúvida: o que acontece agora?
O atraso no aluguel desencadeia uma sequência de consequências que diferem completamente conforme o contrato, o tempo de inadimplência e o comportamento de cada parte.
Saber como essa sequência funciona e quais são as opções disponíveis em cada etapa pode ser determinante para o resultado da situação.
Este artigo foi elaborado pela equipe de Direito Civil da VLV Advogados e explica, de forma objetiva, quanto tempo a lei realmente permite de atraso e o que cada parte deve fazer.
Quer saber como funciona o processo de despejo e quais direitos do inquilino e do fiador? Acompanhe a leitura. Em caso de dúvidas, clique aqui para falar agora com um especialista do VLV Advogados
Desse modo, pensando em te ajudar, preparamos este artigo no qual você aprenderá:
- 1 Quanto tempo a lei permite atraso no aluguel?
- 2 O que fazer quando o aluguel está atrasado?
- 3 Quais são as multas e juros por aluguel atrasado?
- 4 Como funciona o processo de despejo por aluguel atrasado?
- 5 O fiador pode ser acionado por aluguel atrasado?
- 6 O aluguel está atrasado e está preocupado com as consequências?
- 7 Autor
Quanto tempo a lei permite atraso no aluguel?
A resposta é direta: nenhum dia. A Lei do Inquilinato não estabelece nenhum período mínimo de inadimplência antes que o proprietário possa agir juridicamente.
O art. 9º, inciso III da lei é claro ao prever que o contrato de locação pode ser desfeito por falta de pagamento do aluguel e demais encargos, sem exigir que o atraso atinja determinado número de dias ou meses para que a rescisão e o pedido de despejo sejam cabíveis.
Na prática, isso significa que o locador tem respaldo legal para ingressar com ação de despejo a partir do primeiro dia de atraso no pagamento. Não há carência, não há aviso prévio obrigatório antes da ação judicial e não há prazo mínimo de espera imposto pela lei.
Essa compreensão é importante para ambas as partes. Para o proprietário, porque esclarece que aguardar é uma escolha, não uma obrigação legal. Para o inquilino, porque desfaz a ideia de que existe algum período em que o atraso é juridicamente tolerado.
Prazo de tolerância existe? Lei versus prática de mercado
O que existe é uma prática de mercado adotada que, por razões estratégicas e de relacionamento, optam por não acionar o processo judicial após o primeiro dia de atraso.
A prática de aguardar 30 a 60 dias antes de iniciar uma ação de despejo não é um direito do inquilino: é uma decisão unilateral do locador, que pode ser alterada a qualquer momento.
O que fazer quando o aluguel está atrasado?
A resposta para essa pergunta depende de qual lado do contrato você está. Proprietários e inquilinos têm obrigações, direitos e caminhos de ação distintos diante do atraso.
Se você é o proprietário
1. Verifique o contrato antes de qualquer ação
O primeiro passo é consultar o contrato de locação para confirmar a data de vencimento, o percentual de multa pactuado e, principalmente, o tipo de garantia locatícia.
2. Faça o primeiro contato de forma direta e documentada
Antes de qualquer providência formal, entre em contato com o inquilino para entender o que aconteceu. Em muitos casos, o atraso decorre de falha bancária, problema no boleto ou dificuldade pontual que pode ser resolvida rapidamente com uma abordagem direta.
3. Calcule o valor total do débito
Com o atraso confirmado, calcule o montante exato devido: aluguel principal, multa contratual, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice previsto em contrato.
4. Envie notificação extrajudicial
Se o contato direto não resultar em pagamento ou acordo, o próximo passo é a notificação extrajudicial. A notificação não é exigida legalmente antes da ação de despejo, mas fortalece a posição do locador e frequentemente produz pagamento espontâneo.
6. Ingresse com a ação de despejo se necessário
Sem pagamento após as tentativas anteriores, o caminho é contratar um advogado e ingressar com ação de despejo por falta de pagamento.
Se você é o inquilino
1. Comunique o proprietário antes que ele precise te procurar
O erro mais comum do inquilino é o silêncio. Aguardar que o proprietário perceba o atraso e tome a iniciativa de contato coloca o inquilino em posição de desvantagem desde o início.
2. Proponha um acordo por escrito
Se a dificuldade for temporária, proponha um parcelamento ou um prazo para quitação total, mas faça isso por escrito. Um acordo firmado verbalmente não protege nenhuma das partes.
3. Priorize o aluguel entre suas obrigações financeiras
O despejo por falta de pagamento é um dos processos mais rápidos do direito civil brasileiro. Ao contrário de outras dívidas, o atraso de aluguel pode resultar em despejo em poucos meses.
5. Se receber uma citação judicial, aja imediatamente
A citação em uma ação de despejo abre um prazo de 15 dias para purgar a mora, ou seja, para pagar integralmente o débito e evitar o despejo. Esse é o principal direito do inquilino após o início do processo judicial, e ele tem prazo estrito.
Quais são as multas e juros por aluguel atrasado?
O débito de aluguel em atraso não se limita ao valor do aluguel mensal. A partir do primeiro dia de inadimplência, três encargos distintos passam a incidir sobre o valor devido:
- a multa moratória,
- os juros de mora
- e a correção monetária.
A multa moratória é a penalidade contratual pelo pagamento fora do prazo. Na prática do mercado imobiliário brasileiro, o percentual mais utilizado é de 10% sobre o valor do débito.
Alguns contratos adotam o percentual de 2%, por influência do Código de Defesa do Consumidor. Contudo, a maioria dos tribunais brasileiros entende que a relação locatícia não é uma relação de consumo, o que afasta a aplicação obrigatória do CDC.
Os juros de mora incidem a partir do primeiro dia de atraso e são calculados proporcionalmente ao período de inadimplência. O percentual consagrado pelo mercado e aceito pela jurisprudência é de 1% ao mês, calculado proporcionalmente ao número de dias de atraso.
A correção monetária é um mecanismo de recomposição do valor real da moeda de acordo com a inflação no período de atraso: o índice é o mesmo do contrato de reajuste anual do aluguel.
Como o cálculo funciona na prática?
Considere um aluguel de R$ 2.000 com vencimento no dia 10, pago com 30 dias de atraso, em um contrato com multa de 10%: o principal em atraso é R$ 2.000,00.
A multa de 10% corresponde a R$ 200,00, cobrada uma única vez. Os juros de mora de 1% ao mês sobre R$ 2.000 correspondem a R$ 20,00 para 30 dias completos.
Se o atraso se prolongar por três meses sem pagamento, o cálculo se torna significativamente maior: cada mês gera sua própria multa, os juros se acumulam sobre o saldo devedor crescente e a correção monetária incide sobre todo o período.
Como funciona o processo de despejo por aluguel atrasado?
O despejo por falta de pagamento é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Não é um processo imediato: há etapas definidas, prazos para o inquilino regularizar a situação e uma sequência que vai da petição inicial até, se necessário, a retirada forçada do ocupante.
Passo a passo do processo de despejo
1. Ajuizamento da ação
Com o débito não regularizado após tentativas extrajudiciais, o proprietário ingressa com ação de despejo por falta de pagamento por meio de advogado.
2. Pedido de liminar
Se o contrato não tiver garantia locatícia (como fiador), o juiz pode conceder o despejo liminar antes mesmo de ouvir o inquilino, com prazo de 15 dias para saída voluntária. Com garantia, o processo segue o rito comum.
3. Citação do inquilino e do fiador
No rito comum, o oficial de justiça cita pessoalmente o inquilino, e o fiador, simultaneamente, quando houver. A citação abre os prazos processuais decisivos.
4. 15 dias para purgar a mora
Esse é o principal direito do inquilino após a citação: pagar integralmente toda a dívida e encerrar a ação mantendo o contrato ativo. Esse direito pode ser exercido uma vez a cada 24 meses. Perder o prazo elimina essa possibilidade.
5. Sentença e desocupação
Sem pagamento ou com contestação improcedente, o juiz decreta o despejo. O inquilino recebe 15 a 30 dias para saída voluntária. Se não sair, o oficial de justiça executa a ordem de forma forçada, com possibilidade de arrombamento e apoio policial.
Quanto tempo leva um despejo na prática?
Com liminar (sem garantia): do ajuizamento à desocupação, entre 2 e 4 meses.
Pelo rito comum (com garantia): entre 3 e 12 meses, com média de 6 meses em comarcas com carga processual moderada. Em capitais, o prazo tende a ser maior. Contestações sem fundamento apenas adiam o desfecho e acrescem o débito com novos encargos.
O fiador pode ser acionado por aluguel atrasado?
Sim. O fiador responde solidariamente pelo débito do inquilino e pode ser acionado pelo proprietário no mesmo processo de despejo, simultaneamente ao inquilino.
A solidariedade da fiança locatícia significa que o locador não precisa esgotar as tentativas de cobrança contra o inquilino antes de acionar o fiador: pode exigir o pagamento integral da dívida de qualquer um dos dois, ou de ambos ao mesmo tempo.
A responsabilidade do fiador abrange tudo que o inquilino deve: aluguel em atraso, multa contratual, juros de mora, correção monetária, encargos locatícios previstos no contrato.
O bem de família do fiador pode ser penhorado?
O art. 3°, VII da lei permite a penhora do imóvel residencial do fiador para pagamento de dívida de aluguel, mesmo que seja o único bem de família do garantidor. O Supremo Tribunal Federal já confirmou a constitucionalidade dessa regra.
O direito de exoneração da fiança
Um direito importante que muitos fiadores desconhecem: quando o contrato de locação é renovado sem a concordância expressa do fiador, ele pode notificar o locador e o locatário solicitando sua exoneração da garantia, com base no art. 40, X da Lei do Inquilinato.
Após a notificação, o fiador permanece responsável por mais 120 dias e, findo esse prazo, se desvincula da obrigação.
O aluguel está atrasado e está preocupado com as consequências?
Para o inquilino, cada dia de atraso aumenta o débito e reduz as opções disponíveis. Prazos como os 15 dias são rígidos e, uma vez perdidos, não podem ser recuperados.
Para o proprietário, a demora em tomar as medidas corretas pode significar meses adicionais de prejuízo e um processo mais complexo do que o necessário.
Seja qual for o lado em que você está, conhecer seus direitos e agir dentro dos prazos certos faz toda a diferença no resultado.
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Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados
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