Matrícula de imóvel: o que é, como consultar e tirar online
A matrícula de imóvel é o documento que reúne toda a história e a situação jurídica de uma propriedade. Emitir e analisar esse registro é essencial para garantir segurança na compra, venda ou regularização de um bem.
A matrícula do imóvel é o documento do cartório que conta a história oficial de uma casa, um apartamento ou um terreno: quem é o dono, o que foi construído e se existe alguma restrição. É ela que diz, com força de lei, a quem o imóvel pertence.
Mesmo assim, muita gente compra, herda ou vende sem nunca ter lido uma matrícula. O VLV Advogados atende em todo o país pessoas que precisam regularizar ou conferir imóveis. A seguir, você vai aprender a ler esse documento, consultar online e entender por que ele vale mais do que a escritura.
Conferir a matrícula antes de assinar evita surpresas. Se quiser ajuda com o seu imóvel: clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
O que é a matrícula de um imóvel?
A matrícula de um imóvel é o registro oficial que identifica aquele bem no Cartório de Registro de Imóveis da região onde ele fica. Cada imóvel tem uma matrícula própria, com um número único, aberta no primeiro registro feito sobre ele (art. 176 da Lei 6.015/1973).
Tudo o que acontece com o imóvel depois (venda, herança, financiamento, penhora) é anotado nela, em ordem.
Por isso a matrícula funciona como a “certidão de nascimento” do imóvel. Hoje, cada matrícula também recebe um Código Nacional de Matrícula (CNM), e você pode conferir se ela está ativa no verificador do ONR. A matrícula é consultada em quase toda operação com imóveis, como no inventário e na partilha de bens.
Quais informações constam na matrícula do imóvel?
Na matrícula do imóvel constam a descrição do bem e toda a sua história jurídica. As informações principais:
- número da matrícula e cartório;
- endereço, área, medidas e confrontações (os vizinhos);
- proprietários atuais e anteriores, com CPF e estado civil;
- compras, vendas, doações e heranças;
- construções, reformas e demolições;
- ônus, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora e usufruto.
Para saber se há dívidas ou restrições sobre o imóvel, a certidão mais usada é a de ônus reais. Ela tem limites: dívidas de IPTU e de condomínio, por exemplo, não aparecem na matrícula.
Como ler a matrícula do imóvel?
Para ler a matrícula do imóvel, siga a ordem dos lançamentos: primeiro vem a abertura, depois os registros (R) e as averbações (AV), numerados em sequência. Os registros tratam de quem é dono e de direitos sobre o imóvel. As averbações anotam mudanças e cancelamentos (art. 167 da Lei 6.015/1973).
Veja um exemplo:
| Lançamento | O que significa |
|---|---|
| Abertura | Descrição do imóvel e primeiro dono |
| R-1 | Compra e venda para Ana |
| AV-2 | Construção de uma casa |
| R-3 | Hipoteca para um banco |
| AV-4 | Cancelamento da hipoteca após a quitação |
O último registro de propriedade indica o dono atual. Um ônus só deixa de valer quando há uma averbação cancelando-o.
É possível consultar a matrícula de um imóvel?
Sim, é possível consultar a matrícula de qualquer imóvel, e qualquer pessoa pode fazer isso, sem explicar o motivo (art. 17 da Lei 6.015/1973). O registro de imóveis é público justamente para que o comprador possa conferir o bem. Há três formas, com efeitos diferentes:
| Forma | Validade jurídica | O que observar |
|---|---|---|
| Visualização online | Não tem | Mostra a matrícula como estava até 3 dias úteis antes e fica disponível por 24 horas |
| Certidão digital | Tem, igual à de papel | Assinada eletronicamente, com QR Code para validar |
| Certidão em papel | Tem | Pedida no balcão do cartório |
A visualização é útil para uma consulta rápida, mas não serve como prova nem para lavrar escritura (RI Digital). Para negociar, comprar com segurança ou resolver um bloqueio judicial sobre o imóvel, peça a certidão.
Como tirar a matrícula atualizada de imóvel pela internet?
Para tirar a matrícula atualizada de imóvel pela internet, peça a certidão digital de inteiro teor no portal oficial dos cartórios, o RI Digital. Os passos:
- Descubra o número da matrícula: ele está na escritura, no carnê do IPTU ou numa certidão antiga.
- Se não souber, use a Pesquisa Nacional de Bens, que localiza imóveis pelo CPF do dono.
- Acesse a área de Certidão Digital e escolha estado, cidade e cartório.
- Informe o número da matrícula, pague e baixe o arquivo assinado.
Com o número da matrícula, a lei manda o cartório entregar a certidão digital de inteiro teor em até 4 horas úteis após o pagamento (art. 19, §10, da Lei 6.015/1973). Segundo o ONR, os cartórios atenderam 21,6 milhões de solicitações digitais em 2025 (Anoreg/BR, março de 2026). Valores e outros prazos estão em certidão de ônus reais.
Cuidado preventivo: o Monitor Registral, do mesmo portal, avisa quando há qualquer mudança na matrícula. É uma proteção útil para quem tem imóvel alugado ou vazio, que costumam ser alvo de golpes. Quem ainda não registrou a compra deve regularizar o contrato de gaveta o quanto antes.
O que é mais importante, matrícula ou escritura?
A matrícula é mais importante, porque só o registro na matrícula transfere a propriedade. A escritura, feita no Tabelionato de Notas, prova que houve o negócio, mas ainda não torna o comprador dono (art. 1.245 do Código Civil). Compare:
| Escritura | Matrícula | |
|---|---|---|
| Onde é feita | Tabelionato de Notas | Registro de Imóveis |
| O que prova | Que houve a compra, a doação ou a permuta | Quem é o dono perante todos |
| Transfere a propriedade? | Não, sozinha | Sim, com o registro |
Um caso fictício, inspirado em situações que recebemos com frequência: Paulo comprou um terreno, lavrou a escritura e guardou o documento na gaveta por anos. O vendedor tinha dívidas, e o terreno, ainda no nome dele, foi penhorado. Paulo precisou ir à Justiça para defender a compra.
Segundo o Dr. João Valença, advogado do VLV Advogados: “Assinar a escritura é metade do caminho. A compra só se completa quando ela é registrada na matrícula.” Mesmo sem registro, quem tem o compromisso de compra pode se defender de uma penhora com embargos de terceiro (Súmula 84 do STJ), mas é um caminho mais difícil. Se o vendedor se recusa a assinar, cabe a adjudicação compulsória. Veja também os riscos do contrato de gaveta.
O que fazer se o imóvel não tem matrícula?
Se o imóvel não tem matrícula, o primeiro passo é descobrir por quê. Os casos mais comuns:
- imóvel antigo, registrado por transcrição: o registro existe no sistema anterior à Lei 6.015/1973, e a matrícula é aberta no próximo ato registrado;
- parte de um terreno maior: é preciso fazer o desmembramento para abrir uma matrícula própria;
- imóvel irregular ou só com posse: pode ser regularizado por usucapião, inclusive direto no cartório, ou por regularização fundiária (REURB), prevista na Lei 13.465/2017.
Enquanto não houver matrícula em seu nome, você não consegue vender formalmente, financiar nem dar o imóvel em garantia. Veja quais documentos servem como justo título na usucapião e como funciona a usucapião extrajudicial.
Conheça a matrícula antes de negociar
A matrícula é o documento que mostra quem é o dono e o que pesa sobre o imóvel, e ler esse registro antes de assinar evita prejuízos difíceis de desfazer. Cada imóvel tem uma história própria, por isso a análise individual faz diferença, principalmente em heranças, compras informais e imóveis antigos.
O VLV conta com uma equipe que atua em Direito Civil, com atendimento online em todo o Brasil, em casos de inventário e usucapião.
Se você tem dúvidas sobre a matrícula do seu imóvel, fale com um advogado. O VLV Advogados atende em todo o Brasil: clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados.
Sobre o autor
Dr. João Valença (OAB 43370) é advogado e cofundador do VLV Advogados. Atua há mais de 10 anos na defesa de clientes em todo o Brasil, com atendimento presencial e remoto. Sob sua liderança, o escritório acumula mais de 3.000 avaliações positivas e se tornou referência nacional no atendimento jurídico digital.
Direito Civil | Direito de Família | Direito Criminal | Direito Previdenciário | Direito Trabalhista | Direito Bancário
Perguntas frequentes sobre matrícula de imóvel
A matrícula tem validade?
A matrícula não vence: ela acompanha o imóvel para sempre. O que tem prazo é a certidão. Para lavrar escritura, a certidão precisa ter sido emitida há no máximo 30 dias.
Posso ver a matrícula de um imóvel que não é meu?
Pode. O registro de imóveis é público, e qualquer pessoa pode consultar ou pedir certidão da matrícula de qualquer imóvel, sem explicar o motivo.
Como descobrir o número da matrícula?
Procure na escritura, no carnê do IPTU ou numa certidão antiga. Se não encontrar, a Pesquisa Nacional de Bens, do ONR, localiza os imóveis ligados a um CPF.
Matrícula e RGI são a mesma coisa?
Não exatamente. RGI (Registro Geral de Imóveis) é o nome do cartório usado em alguns estados, como o Rio de Janeiro. A matrícula é o registro do imóvel guardado nesse cartório.
