Certidão de ônus reais: o que é, como tirar e quanto custa
Antes de comprar ou vender um imóvel, é essencial entender o que a certidão de ônus reais revela sobre ele!
Comprar, vender ou herdar um imóvel começa com uma pergunta simples: ele está livre de problemas? A certidão de ônus reais é o documento do cartório que mostra se o imóvel tem hipoteca, penhora, usufruto ou outra restrição registrada, e quem é o dono.
Ela é pedida em quase toda negociação, mas muita gente não sabe onde tirar, quanto pagar nem o que ela deixa de mostrar. A equipe do VLV Advogados acompanha de perto negociações e regularizações de imóveis em todo o país. A seguir, você vai entender como ler a certidão e evitar surpresas antes de fechar negócio.
Um documento conferido com calma evita prejuízos difíceis de desfazer. Se quiser ajuda para analisar a certidão do seu imóvel: clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
O que é a certidão de ônus reais e para que serve?
A certidão de ônus reais é o documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que informa se existe algum ônus sobre o imóvel, ou seja, um direito de terceiro ou uma restrição registrada na matrícula do imóvel. Ela serve para você saber, antes de assinar, se o bem pode ser vendido, financiado ou transferido sem impedimentos.
A certidão costuma ser exigida em situações como:
- compra e venda, para lavrar a escritura;
- financiamento, pelo banco;
- doação e inventário;
- partilha de bens no divórcio.
Qualquer pessoa pode pedir a certidão de qualquer imóvel, sem precisar explicar o motivo (art. 17 da Lei 6.015/1973). Por isso, o comprador não depende do vendedor para conferir o imóvel.
O que consta numa certidão de ônus reais?
Na certidão de ônus reais constam o proprietário atual e os ônus registrados ou averbados na matrícula. Os mais comuns:
| O que aparece | O que significa |
|---|---|
| Hipoteca | O imóvel garante uma dívida |
| Alienação fiduciária | O imóvel está financiado e é do banco até a quitação |
| Penhora | Foi indicado para pagar uma dívida num processo |
| Indisponibilidade | Uma ordem judicial ou administrativa impede a venda |
| Usufruto | Outra pessoa tem o direito de usar o imóvel |
| Servidão ou cláusulas | Restrições como inalienabilidade ou passagem |
A certidão é negativa quando não há ônus e positiva quando existe algum. Positiva não quer dizer que o negócio é impossível: um financiamento pode ser quitado e baixado na matrícula, por exemplo.
Mas cada ônus precisa ser entendido antes de pagar qualquer valor. A mesma lógica vale para imóveis que vêm de inventário, em que a matrícula pode ainda estar no nome de quem faleceu.
O que a certidão de ônus reais não mostra?
A certidão de ônus reais não mostra o que não foi levado à matrícula. Ficam de fora, em regra:
- dívidas de IPTU e de condomínio;
- ações judiciais contra o vendedor que não foram averbadas;
- dívidas com o governo (dívida ativa) em nome do vendedor;
- quem mora no imóvel ou exerce posse, como num contrato de gaveta ou num pedido de usucapião ainda não registrado.
Por isso, peça também a certidão de débitos de IPTU, a declaração de quitação do condomínio e as certidões de ações do vendedor. A lei protege quem compra de boa-fé quando nada está averbado na matrícula (art. 54 da Lei 13.097/2015, reforçado pela Lei 14.825/2024), mas há exceções.
Em junho de 2026, o STJ manteve a fraude à execução na venda feita depois da inscrição do débito do vendedor em dívida ativa, mesmo sem nada na matrícula (REsp 2.173.311).
Qual a diferença entre certidão de ônus reais, de inteiro teor e da situação jurídica do imóvel?
A diferença entre essas certidões está no nível de detalhe: a de ônus reais informa se há restrições; a de inteiro teor copia a matrícula inteira; e a da situação jurídica resume tudo o que está vigente. Elas não são o mesmo documento, embora muita gente use os nomes como sinônimos.
| Certidão | O que traz | Prazo máximo (Lei 6.015/1973) |
|---|---|---|
| Inteiro teor da matrícula | Cópia completa de todos os registros e averbações | 4 horas, se digital e com o número da matrícula |
| Situação jurídica atualizada | Resumo do que vale hoje: dono, direitos, ônus e restrições | 1 dia |
| Ônus reais | Se há ônus sobre o imóvel | Até 5 dias, nos demais casos |
| Propriedade (positiva ou negativa) | Quais imóveis estão em nome de uma pessoa | Até 5 dias |
A certidão da situação jurídica atualizada foi criada pela Lei 14.382/2022 e já traz o proprietário, os direitos, os ônus e as restrições, judiciais e administrativas (art. 19, §9º, da Lei 6.015/1973).
“RGI”, nome usado no Rio de Janeiro, é o próprio cartório, não um tipo de certidão. O cartório também guarda outros registros, como o do pacto antenupcial, que afeta o regime de bens do casal dono do imóvel.
Como tirar a certidão de ônus reais?
Para tirar a certidão de ônus reais, você pede ao cartório onde o imóvel está registrado, no balcão ou pela internet. O canal online oficial é o RI Digital, do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR). Os passos:
- Descubra o cartório e o número da matrícula (estão na escritura, no IPTU ou na certidão anterior).
- Acesse a área de Certidão Digital do RI Digital e escolha estado, cidade e cartório.
- Selecione o tipo de certidão e informe o número da matrícula.
- Pague os emolumentos e baixe o arquivo assinado digitalmente.
Não sabe a matrícula? A Pesquisa Nacional de Bens, no mesmo portal, localiza imóveis ligados a um CPF.
A procura pelo canal digital é grande: segundo o ONR, os cartórios atenderam 21,6 milhões de solicitações digitais em 2025, 17,5% a mais que em 2024 (Anoreg/BR, março de 2026). A certidão é útil para regularizar um imóvel comprado por contrato de gaveta e para conferir bens na partilha.
Cuidado preventivo: sites privados que aparecem em anúncios também pedem a certidão por você, mas cobram uma taxa de serviço além do valor do cartório. Não é ilegal, mas o canal oficial costuma sair mais barato.
Quanto custa e quanto tempo demora a certidão de ônus reais?
O valor da certidão de ônus reais é fixado por lei estadual, na tabela de emolumentos de cada estado, e muda de um lugar para outro. Você pode conferir o valor oficial na tabela de emolumentos por estado do RI Digital antes de pedir. Compare os caminhos:
| Caminho | Custo | Observação |
|---|---|---|
| Balcão do cartório | Só os emolumentos | Exige ir até a cidade do imóvel |
| RI Digital (oficial) | Emolumentos e eventual taxa do sistema | Arquivo digital com QR Code para validar |
| Site intermediário | Emolumentos mais a taxa de serviço | Mais caro; confira se é empresa idônea |
Os prazos máximos contam a partir do pagamento: 4 horas para a certidão de inteiro teor digital com o número da matrícula, 1 dia para a de situação jurídica e até 5 dias para as demais (art. 19, §10, da Lei 6.015/1973).
Para lavrar a escritura, a certidão vale 30 dias. Se a negociação atrasar, peça outra, sobretudo em doação com usufruto ou em inventário.
Qual documento comprova que sou dono do imóvel?
O documento que comprova que você é dono do imóvel é a matrícula com o registro em seu nome, que você prova com a certidão de inteiro teor ou da situação jurídica. A propriedade só passa ao comprador com o registro no cartório (art. 1.245 do Código Civil). Veja o que prova e o que não prova:
- matrícula registrada em seu nome: prova que você é o dono;
- escritura sem registro: prova o negócio, mas ainda não transfere a propriedade;
- contrato particular ou de gaveta: vale entre as partes, mas não torna você dono;
- carnê de IPTU ou contas no seu nome: não provam propriedade.
Um caso fictício, inspirado em situações que recebemos com frequência: Cláudio pagou um apartamento à vista e guardou a escritura por anos, sem registrar.
Quando o vendedor morreu, o imóvel ainda aparecia no nome dele e entrou na lista de bens dos herdeiros. Para resolver, Cláudio teve de registrar a escritura com a participação do espólio.
Segundo o Dr. João Valença, advogadodo VLV: “Escritura assinada não é o fim da compra. Só o registro na matrícula coloca o imóvel no seu nome.” Se o vendedor se recusa a assinar, existe a adjudicação compulsória. Quem só tem contrato de gaveta pode ver como regularizar a compra.
Antes de assinar, confira a matrícula
A certidão de ônus reais é o ponto de partida de qualquer negócio seguro com imóvel, mas ela mostra só o que está na matrícula.
Dívidas, ações e posses fora do registro exigem outras conferências, e cada imóvel tem uma história diferente, por isso a análise individual faz diferença.
O VLV conta com uma equipe dedicada ao Direito Civil e Imobiliário, com atendimento online em todo o Brasil, para ler a matrícula do imóvel e indicar o caminho, inclusive em usucapião.
Se você tem dúvidas sobre a certidão de ônus reais do seu imóvel, fale com um advogado. O VLV Advogados atende em todo o Brasil: clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados.
Sobre o autor
Dr. João Valença (OAB 43370) é advogado e cofundador do VLV Advogados. Atua há mais de 10 anos na defesa de clientes em todo o Brasil, com atendimento presencial e remoto. Sob sua liderança, o escritório acumula mais de 3.000 avaliações positivas e se tornou referência nacional no atendimento jurídico digital.
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Perguntas frequentes sobre certidão de ônus reais
A certidão de ônus reais tem validade?
Para lavrar escritura, a certidão precisa ter sido emitida há no máximo 30 dias. Fora isso, ela mostra a situação do imóvel no dia em que foi emitida. Numa negociação longa, peça uma nova antes de pagar, porque a matrícula pode ter mudado.
Posso tirar a certidão de um imóvel que não é meu?
Pode. O registro de imóveis é público, e qualquer pessoa pode pedir certidão sem explicar o motivo. É assim que o comprador confere o imóvel antes de fechar negócio.
Certidão positiva impede a venda?
Nem sempre. Um imóvel financiado ou hipotecado pode ser vendido com a quitação e a baixa do ônus, e o usufruto pode ser renunciado. Já a penhora e a indisponibilidade exigem cuidado redobrado, porque o comprador pode perder o imóvel para o credor.
Como descobrir a matrícula se eu não sei o número?
Procure na escritura, no carnê do IPTU ou numa certidão antiga. Se não encontrar, a Pesquisa Nacional de Bens, no portal do ONR, localiza os imóveis ligados a um CPF.
