Litígios de Aluguel | Um Guia Prático

Saiba as características principais que envolvem o tema de Litígios de Aluguel.

Os litígios de aluguel são questões que envolvem locações de imóveis. Por exemplo, questões como atraso no pagamento do aluguel, despejo, reparos no imóvel, entre outros.

No Brasil, esses conflitos são regulados pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Esta lei estabelece os direitos e deveres do locador (proprietário) e do locatário (inquilino) e as regras para a resolução de conflitos.

Sabemos que o aluguel de imóveis é parte do cotidiano de muitos brasileiros. E sabemos, também, que a relação locador-locatário pode ser, muitas vezes, bastante conflituosa.

Assim, é importante entender quando essas questões configuram litígios e o que fazer nestes casos. Neste artigo, vamos tratar deste tema e responder a algumas dúvidas mais frequentes.

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Como funciona o Contrato de Aluguel?

O contrato de aluguel ou contrato de locação é um acordo entre o proprietário de um imóvel (locador) e uma pessoa que vai usá-lo temporariamente em troca de um pagamento (locatário).

Esse contrato pode ser utilizado para os diferentes tipos de imóvel. Por exemplo, imóveis empresariais ou residenciais. Nele, é preciso conter as informações centrais do acordo feito entre o locador e o locatário.

Portanto, o contrato de locação deve especificar as condições da locação. Podemos citar o valor do aluguel, prazo, forma de pagamento e responsabilidades de cada parte.

No fim, contudo, este contrato serve para garantir os direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário durante o período de locação do imóvel.

É recomendado que você conte com um advogado tanto para criar o contrato como para ser a parte que acorda com ele.

O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é a legislação que regulamenta as locações de imóveis urbanos no Brasil.

Ela estabelece os direitos e deveres do locador (proprietário) e do locatário (inquilino).

Nesse sentido, dispõe das regras para reajuste do aluguel, da forma de rescisão do contrato, entre outras questões relacionadas à locação de imóveis. A lei busca garantir um equilíbrio nas relações entre locadores e locatários, protegendo os direitos de ambas as partes.

Artigo 22

O artigo 22 desta lei aponta, todavia, quais são os deveres do locador. Podemos ver:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Vale mencionar que as despesas extraordinárias são entendidas como aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.

Artigo 23

Já o artigo 23 dispõe dos deveres do locatário. Lemos:

Art. 23. O locatário é obrigado a, por exemplo:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

Além disso,

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Ao seguir esses direitos e deveres, as chances de litígios são poucas. Ainda assim, é muito comum que conflitos ocorram em questões de aluguel e contratos de locação.

Quais as ações mais comuns que resultam em Litígios de Aluguel?

As ações mais comuns que resultam em litígios de aluguel incluem

• o atraso no pagamento do aluguel,
• a falta de acordo na renovação do contrato,
• a não devolução do imóvel no prazo estipulado
• e problemas relacionados à conservação do imóvel.

Por exemplo, se o inquilino não paga o aluguel em dia ou se recusa a sair do imóvel após o término do contrato, podem ocorrer conflitos que levam a ações judiciais.

Uma questão muito comum no que se refere aos litígios de aluguel é a ação de despejo. Geralmente, ocorre assim:

Se o inquilino atrasar o pagamento do aluguel, o proprietário pode notificá-lo para que regularize a situação em até 15 dias. Caso o inquilino não pague o aluguel mesmo após a notificação, o locador pode entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento.

O despejo é a ação judicial que o proprietário pode mover para reaver a posse do imóvel. Assim, ela pode ocorrer por falta de pagamento, término do prazo do contrato ou outras razões previstas em lei.

Embora, o locatário também pode pedir o despejo caso o imóvel esteja em condições precárias que comprometam sua habitabilidade.

Para ação de despejo, o locador deve entrar em contato com um advogado para tratar desse litígio. O advogado especialista fornecerá as orientações precisas e será responsável pela burocracia e procedimentos desta ação.

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Qual ação para Quebra do Contrato de Aluguel?

A ação para quebra do contrato de aluguel é chamada de ação de rescisão de contrato de locação.

Ela pode ser movida tanto pelo locador quanto pelo locatário e ocorre quando uma das partes descumpre as cláusulas do contrato. Por exemplo, se o locatário deixa de pagar o aluguel ou se o locador não realiza os reparos necessários no imóvel.

A ação de rescisão de contrato de locação é uma forma de resolver judicialmente os conflitos decorrentes do contrato de aluguel.

Perguntas frequentes:

• Posso ser despejado por atraso no pagamento do aluguel?

Sim, o atraso no pagamento do aluguel pode resultar em uma ação de despejo por falta de pagamento.

• Quais são os prazos para desocupar o imóvel em caso de despejo?

Os prazos podem variar de acordo com o motivo do despejo e devem ser determinados pela justiça.

• Qual o papel do Tribunal de Pequenas Causas em litígios de aluguel?

O Tribunal de Pequenas Causas, também conhecido como Juizado Especial Cível, tem o papel de resolver litígios de aluguel de forma rápida, simples e gratuita.

Ele oferece um ambiente informal para que as partes possam resolver suas questões por meio da conciliação. Assim, evita a necessidade de um processo judicial mais demorado e custoso.

Finalmente, o Juizado Especial Cível é uma alternativa eficiente para resolver conflitos de aluguel de forma acessível e sem a necessidade de contratar advogados.

No entanto, vale mencionar que, a depender da causa e do valor da causa, não é possível optar por essa alternativa. Além disso, apesar de não precisar de advogados, é recomendável ter esse profissional ao seu lado para te dar orientações e garantir seu processo.

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Artigo escrito por especialistas do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia. Atuação na área Cível, Criminal, Previdenciário e de Família | VLV Advogados | CNPJ nº 31.176.249/0001-86 | Registro OAB: 3996/BA.