Quais impostos incidem sobre a usucapião? ITBI, ITCMD e IPTU explicados
O imposto do imóvel, quando pago pelo possuidor por longos anos, pode ser um elemento valorizado em juízo para demonstrar posse efetiva em ações de usucapião, especialmente em disputas familiares por imóveis deixados sem uso por outros herdeiros.
Você conseguiu (ou está perto de conseguir) o reconhecimento da usucapião e agora se pergunta quanto vai pagar de imposto por isso? Essa dúvida é muito comum, porque a usucapião funciona de um jeito diferente da compra de um imóvel, e a tributação segue essa mesma lógica diferente.
O VLV Advogados, referência em regularização imobiliária e usucapião em todo o Brasil, preparou este guia para esclarecer exatamente quais impostos incidem, quais não incidem e por quê. Continue a leitura e evite pagar algo que a lei não exige de você.
Sabemos que dúvidas tributárias geram insegurança, e ter clareza sobre suas obrigações é o primeiro passo para regularizar seu imóvel sem sustos. Se quiser uma análise do seu caso, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Quais impostos incidem sobre a usucapião?
Sobre a usucapião incide, em regra, apenas o IPTU (ou o ITR, no caso de imóvel rural), enquanto o ITBI e o ITCMD não são devidos.
Essa diferença existe porque a usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade: você não recebe o imóvel de ninguém, a propriedade nasce da posse qualificada e do tempo, sem nenhuma transferência inter vivos ou causa mortis envolvida.
É justamente essa ausência de transmissão que afasta os impostos que dependem dela. Já o IPTU segue outra lógica, porque seu fato gerador inclui a posse do imóvel, não apenas a propriedade formal, como explicamos em nosso guia completo sobre usucapião.
Entender essa distinção evita tanto o pagamento de tributos indevidos quanto a surpresa de uma cobrança de IPTU que você não esperava, situação frequente em processos de usucapião extrajudicial.
É devido ITBI na usucapião?
Não, o ITBI não é devido na usucapião, seja ela judicial ou extrajudicial. O ITBI é um imposto municipal previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, com fato gerador na transmissão onerosa de imóveis entre vivos, como ocorre em uma compra e venda.
Como a usucapião não envolve transmissão, mas sim uma aquisição originária, o Supremo Tribunal Federal já pacificou o entendimento, no julgamento do RE 94.580/RS, de que a ocupação qualificada e continuada que gera a usucapião não importa em transmissão da propriedade do bem.
O próprio artigo 24 do Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça reforça essa posição ao determinar que o oficial de registro não deve exigir o ITBI para registrar a sentença ou a ata de reconhecimento da usucapião, tema que também tratamos em usucapião extrajudicial sem processo judicial.
Ainda assim, alguns municípios continuam cobrando o imposto com base em leis locais desatualizadas, o que motiva discussões administrativas e judiciais recentes, como detalhamos também em ação de usucapião.
Usucapião precisa pagar ITCMD?
Não, a usucapião não gera pagamento de ITCMD. Esse imposto estadual, previsto no artigo 155, inciso I, da Constituição Federal, incide sobre transmissão causa mortis (herança) e sobre doação, e nenhuma dessas duas hipóteses ocorre na usucapião.
Um erro comum é confundir a usucapião com uma forma de herança informal, principalmente quando o imóvel foi deixado por um familiar falecido e ocupado por anos sem inventário, como explicamos em usucapião familiar.
Mas a usucapião não transfere o bem de ninguém para você: ela reconhece uma propriedade nova, nascida da sua posse qualificada, o que também explica por que o tipo de posse exercido, detalhado em tipos de posse na usucapião, é tão relevante para o processo.
Usucapião precisa pagar ITCMD?
| Situação | Há ITCMD? | Motivo |
|---|---|---|
| Herança | Sim | Existe transmissão de bens por falecimento. |
| Doação | Sim | O bem é transferido gratuitamente entre pessoas. |
| Usucapião | Não | A propriedade é reconhecida pela posse qualificada, sem herança ou doação. |
| Imóvel de familiar falecido | Não, sobre a usucapião | Mesmo sendo um bem familiar, o reconhecimento por usucapião não constitui transmissão causa mortis. |
Por isso, mesmo em casos envolvendo imóveis de família, não há incidência de ITCMD sobre o reconhecimento da usucapião.
Quem tem usucapião tem que pagar IPTU?
Sim, quem exerce a posse do imóvel deve pagar o IPTU, mesmo antes do reconhecimento formal da usucapião.
Isso acontece porque os artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional definem que o fato gerador do imposto é a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel urbano, e que o possuidor a qualquer título também pode ser considerado contribuinte.
Na prática, isso significa que, enquanto você ocupa o imóvel com intenção de dono, já é responsável pelo tributo perante o município, independentemente de já ter ou não a sentença de usucapião, tema que também aprofundamos em pagar IPTU dá direito à usucapião.
Manter o IPTU em dia, além de ser uma obrigação, ainda fortalece a comprovação da posse, um dos requisitos centrais para saber quando a usucapião é válida.
O IPTU do período antes do reconhecimento da usucapião pode ser cobrado depois?
Sim, o IPTU referente ao período anterior à sentença pode ser cobrado do próprio usucapiente, porque essa obrigação tem natureza propter rem, ou seja, acompanha quem exerce a posse do imóvel, e não apenas quem está formalmente registrado como proprietário.
O Superior Tribunal de Justiça já discutiu essa questão ao analisar o fato gerador do imposto, destacando que a base do IPTU está ligada ao proveito econômico obtido com a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem.
Isso quer dizer que, mesmo que o antigo proprietário registral apareça na matrícula durante todos esses anos, é possível que a cobrança de débitos antigos recaia sobre quem efetivamente ocupava e usava o imóvel, situação que detalhamos com mais exemplos em o que o imposto do imóvel tem a ver com usucapião e posse e em requisitos e limites da usucapião.
Por que a usucapião não paga imposto de transmissão como uma compra e venda?
A usucapião não paga imposto de transmissão porque, juridicamente, não existe uma transmissão acontecendo. Em uma compra e venda, há duas partes contratando, um preço sendo pago e um negócio jurídico bilateral, elementos que justificam a cobrança do ITBI.
Já na usucapião, não existe vendedor, não existe preço e não existe acordo entre as partes: a propriedade nasce da posse prolongada e qualificada, prevista nas modalidades explicadas em usucapião ordinária, sem que o antigo proprietário participe do processo de forma voluntária.
Por isso a doutrina e os tribunais chamam a usucapião de aquisição originária, em contraste com aquisições derivadas, como a compra, a doação ou a herança.
Entender essa diferença ajuda a compreender também por que o tempo de posse, detalhado em quantos anos são necessários para a usucapião, é o elemento central de todo o processo, e não qualquer forma de pagamento ou negociação.
O que fazer se o município cobrar ITBI indevidamente no registro da usucapião?
Se o município cobrar ITBI de forma indevida no registro da sua usucapião, o primeiro passo é reunir a fundamentação jurídica que demonstra a não incidência e apresentar essa contestação na via administrativa correta.
Esse ainda é um problema recorrente que exige do interessado buscar a chamada dúvida registral ou, se necessário, uma ação judicial própria contra o município, já que a decisão administrativa não produz coisa julgada sobre a relação tributária.
Organizar essa defesa desde o início do passo a passo da usucapião evita atrasos no registro final da sua propriedade.
Em um caso comum atendido pelo escritório, inspirado em situações reais, uma cliente que chamaremos de Sandra (nome fictício) teve o registro da sua usucapião extrajudicial travado no cartório porque o oficial exigiu o recolhimento de ITBI antes de concluir o processo.
Com a fundamentação correta, apresentando o entendimento do STF sobre aquisição originária e o Provimento do CNJ que dispensa o imposto nesses casos, a equipe do VLV conseguiu destravar o registro sem que Sandra precisasse pagar o tributo indevido.
“Boa parte das cobranças de ITBI em usucapião nasce de desatualização de sistemas municipais, não de uma controvérsia jurídica real, e por isso a fundamentação correta costuma resolver o problema ainda na via administrativa”, observa o Dr. Luiz Vasconcelos Jr. (OAB 43.462), advogado civilista e cogestor do VLV Advogados.
Cada imposto tem uma regra própria, e conhecer essas regras evita prejuízo
Saber exatamente quais impostos incidem sobre a sua usucapião evita tanto o pagamento de tributos indevidos quanto o risco de deixar uma obrigação legítima em aberto, como o IPTU.
Cada situação tem suas particularidades, principalmente quando há cobranças retroativas ou exigências equivocadas de ITBI no cartório, e por isso a análise individual do caso faz toda a diferença.
Com equipe especializada em direito imobiliário e tributário e atendimento 100% online em todo o território nacional, o VLV Advogados já auxiliou diversos clientes a concluir o registro da usucapião sem pagar impostos indevidos, como detalhamos em ação de usucapião.
Se você tem dúvidas sobre quais impostos incidem sobre a sua usucapião, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados.
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado familiarista (441446 OAB/SP), cogestor do VLV Advogados, membro Associado do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM). Possui capacitação pela AASP em questões de direito civil, especialmente direito das famílias/sucessões e pela PUC/RJ em alienação parental e perícias psicológicas.
Direito Civil | Direito de Família | Direito Criminal | Direito Previdenciário | Direito Trabalhista | Direito Bancário
