Não possui escritura do imóvel? Descubra como transformar a posse no título definitivo com a ação de usucapião. Veja os passos e requisitos!

Ação de usucapião

O usucapião é um tema jurídico que, embora pareça complicado, está presente na vida de muitas pessoas que possuem terrenos ou imóveis há anos sem a documentação adequada. É uma forma de garantir a propriedade de quem realmente utiliza e cuida do bem, desde que os requisitos exigidos pela lei sejam cumpridos.

Entender o que é usucapião, quem tem direito, quais são os requisitos e como funciona o processo é essencial para quem deseja regularizar a propriedade de um imóvel.

Por isso, neste artigo vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre o tema. Aqui, você encontrará respostas para perguntas comuns, como: o que é usucapião, quando cabe a ação de usucapião?, quais são os requisitos? e muito mais. Vamos lá?

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: https://forms.gle/GmG5qjiVa2tpoejf7

O que é usucapião?

O usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel após um período prolongado de posse contínua, pacífica e ininterrupta. Ele está previsto no Código Civil (artigos 1.238 a 1.244), além de outros dispositivos legais.

É um direito assegurado àqueles que, ao longo do tempo, mantêm a posse do bem como se fossem os donos.

Para a ação de usucapião, o essencial é que você tenha exercido a posse de maneira mansa e pacífica (sem brigas ou disputas), que essa posse seja ininterrupta (sem abandono do bem ou perda da posse) e que você demonstre o ânimo de dono, ou seja, aja como proprietário, cuidando e utilizando o imóvel.

A ação de usucapião é especialmente útil para pessoas que utilizam imóveis sem documentação formal, como contratos ou escrituras. Isso acontece em diversas situações, como heranças mal resolvidas ou imóveis adquiridos informalmente.

Quando a pessoa tem direito a usucapião?

Você pode ter direito à ação de usucapião se atender aos requisitos legais. Em geral, a posse deve ser contínua e durar pelo período exigido por lei, variando conforme a modalidade:

No usucapião extraordinária, são exigidos 15 anos de posse, podendo ser reduzidos para 10 anos se você tiver estabelecido residência ou feito melhorias significativas no imóvel.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

No usucapião familiar, você deve ocupar o imóvel por 2 anos consecutivos após o abandono do lar por parte do cônjuge, desde que o imóvel não ultrapasse 250 m² e você não possua outro imóvel.

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

No caso de usucapião extrajudicial, é necessário haver concordância de todas as partes envolvidas, o que facilita o processo e dispensa a judicialização.

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado

Ter direito ao usucapião significa cumprir os requisitos de tempo e posse e não enfrentar impedimentos, como o fato de o bem ser público, já que bens públicos não podem ser usucapidos, conforme a Constituição Federal, art. 183, § 3º.

Quando cabe ação de usucapião?

A ação de usucapião é cabível em diversas situações em que a posse é exercida de forma regular e prolongada.

Ela pode ser usada para regularizar propriedades ocupadas sem documentação formal, como terrenos ou casas.

Quando é cabível a usucapião, é necessário que o imóvel não tenha litígios ou oposição que interrompam a posse. Além disso, o tempo de posse varia de acordo com o tipo de usucapião. Por exemplo:

• Para o usucapião especial urbana, a posse deve ser por 5 anos ininterruptos, em um imóvel de até 250 m², usado para moradia e sem que o possuidor tenha outro imóvel.
• Na usucapião rural, o imóvel deve ter até 50 hectares e ser utilizado para subsistência familiar, com posse também por 5 anos.

Em qualquer caso, é importante demonstrar que a posse foi exercida sem violência, clandestinidade ou precariedade.

Qual o usucapião de 10 anos?

O usucapião de 10 anos aparece em dois casos principais: a usucapião ordinária e a forma reduzida da usucapião extraordinária.

Na usucapião ordinária, você precisa provar que possui justo título (um documento como um contrato de compra e venda, mesmo que não registrado em cartório) e boa-fé (acreditar que você tem direito ao imóvel). Esse tipo de usucapião é previsto no artigo 1.242 do Código Civil.

Já na usucapião extraordinária, o prazo de 15 anos pode ser reduzido para 10 anos se você tiver estabelecido moradia habitual no imóvel ou realizado investimentos de caráter social ou econômico, como construções ou reformas.

A ação de usucapião com prazo de 10 anos é vantajosa porque exige menos tempo de posse do que a forma extraordinária comum, mas ainda assim precisa atender a requisitos como o uso ininterrupto do imóvel.

O que pode impedir o processo de usucapião?

Embora a ação de usucapião seja acessível, existem fatores que podem impedir o sucesso do processo:

• Bens públicos: Não podem ser adquiridos por usucapião em nenhuma hipótese, conforme o art. 183, §3º da Constituição Federal.
• Interrupção da posse: Litígios, abandonos temporários ou retomada do imóvel pelo proprietário podem inviabilizar o pedido.
• Falta de requisitos: Como posse pacífica, tempo mínimo exigido ou comprovação do ânimo de dono.
• Oposição formal: Caso o proprietário ou terceiros contestem a posse judicialmente ou extrajudicialmente.

Por isso, antes de iniciar a ação de usucapião, é crucial ter a documentação organizada e contar com orientação jurídica especializada.

Quais são os requisitos para ação de usucapião?

Os requisitos variam conforme a modalidade de usucapião, mas os principais são:

Posse contínua e ininterrupta: Você deve usar o imóvel sem interrupções pelo prazo legal.

Posse mansa e pacífica: Não pode haver conflitos ou disputas com o proprietário ou terceiros.

Ânimo de dono: Deve ser demonstrado que você age como proprietário, realizando manutenção, reformas e utilização regular do bem.

Prazo legal: Dependendo do tipo de usucapião, o prazo varia de 2 a 15 anos.

Além disso, documentos como plantas do imóvel, recibos, contas de luz e água, fotografias e depoimentos de testemunhas ajudam a comprovar os requisitos durante a ação de usucapião.

Como funciona a ação de usucapião?

A ação de usucapião pode ser feita de forma judicial ou extrajudicial, dependendo do caso.

Na usucapião extrajudicial, o processo ocorre diretamente no cartório. É necessário apresentar os documentos do imóvel, uma planta aprovada, certidões negativas e a anuência dos vizinhos e antigos proprietários.

Esse procedimento, regulamentado pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73), é mais rápido, mas só é viável se não houver litígios.

Na usucapião judicial, o procedimento é mais demorado e exige a abertura de um processo na Justiça. É necessário que o juiz analise os documentos, escute as partes envolvidas e, em alguns casos, realize perícias.

Além disso, o Ministério Público participa como fiscal da lei.

Quanto custa para entrar com ação de usucapião?

Os custos variam dependendo do tipo de ação de usucapião. No caso da usucapião extrajudicial, você precisará pagar taxas de cartório, que podem incluir a averbação da planta e o registro do imóvel, além de eventuais custos com profissionais como engenheiros ou arquitetos.

Na usucapião judicial, além das custas processuais, que variam por estado, é necessário considerar os honorários advocatícios. Os valores podem oscilar de acordo com a complexidade do caso e o local.

Mesmo com custos envolvidos, a regularização do imóvel via ação de usucapião traz segurança jurídica e valorização patrimonial.

Dessa maneira, a ação de usucapião é um instrumento fundamental para quem deseja formalizar a propriedade de bens ocupados há muito tempo.

Com os requisitos atendidos e a orientação adequada, você pode regularizar o imóvel e garantir seus direitos. Se ainda tiver dúvidas, procure um advogado especializado para avaliar seu caso e orientar sobre o melhor caminho.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica especializada.

Sabemos que o tema ação de usucapião pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista. O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

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