Descubra como funciona a usucapião extrajudicial, uma forma rápida e legal de regularizar imóveis direto no cartório, sem ação judicial. Veja os requisitos, documentos necessários e vantagens desse procedimento.

Usucapião extrajudicial: regularize seu bem seu burocracia!

Você sabia que é possível adquirir a propriedade de um imóvel de forma legal, rápida e sem precisar entrar com um processo judicial?

Estamos falando da usucapião extrajudicial, uma alternativa prevista no ordenamento jurídico brasileiro que permite regularizar bens imóveis diretamente no cartório, desde que preenchidos certos requisitos.

Esse procedimento foi introduzido pelo novo Código de Processo Civil e é ideal para quem ocupa um imóvel há anos de forma mansa, pacífica e com intenção de dono, mas ainda não tem a escritura registrada em seu nome.

Neste artigo, você vai entender o que é a usucapião extrajudicial, como funciona, quem pode solicitar, quais documentos são necessários e as principais vantagens dessa modalidade.

Se você quer legalizar um imóvel de forma segura e descomplicada, continue a leitura e descubra tudo o que precisa saber sobre esse procedimento.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: clique aqui!

O que é usucapião extrajudicial?

Assim como a usucapião judicial, a usucapião extrajudicial é uma forma legal de adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel, com base na posse prolongada, pacífica e ininterrupta, desde que estejam preenchidos todos os requisitos exigidos por lei.

Trata-se de uma forma de aquisição originária da propriedade, ou seja, o direito é reconhecido independentemente da existência de contrato anterior ou registro em nome do possuidor.

A grande diferença é que, na modalidade extrajudicial, todo o procedimento é feito diretamente em cartório, sem a necessidade de processo na Justiça.

Isso significa menos burocracia, menos custos e maior rapidez, já que não há envolvimento do Poder Judiciário, salvo em casos de impugnação ou conflito.

Instituída pelo novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), a usucapião extrajudicial exige a

• atuação de um advogado,
• a apresentação de documentos como planta e memorial descritivo do imóvel,
• certidões negativas,
• documentos que comprovem a posse e a manifestação favorável de órgãos como a Prefeitura e, quando necessário, o Ministério Público.

Com todos os documentos em ordem e ausência de oposição dos confrontantes e do antigo proprietário, o cartório pode reconhecer o direito à propriedade e realizar o registro em nome do requerente.

É uma solução eficaz para quem deseja regularizar a posse de um imóvel de forma legal, segura e mais ágil do que a via judicial tradicional.

Quais são as modalidades de usucapião?

A legislação brasileira prevê diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos, voltadas para diferentes tipos de posse e situações jurídicas.

Todas têm em comum a possibilidade de aquisição da propriedade de um imóvel ou bem móvel por meio da posse prolongada, mansa, pacífica e com ânimo de dono, desde que atendidas as exigências legais.

As principais modalidades são:

1. Usucapião extraordinária

Dispensa justo título e boa-fé. Exige posse contínua e ininterrupta por 15 anos, podendo ser reduzida para 10 anos se o possuidor tiver realizado no imóvel obras ou serviços de caráter produtivo ou social.

2. Usucapião ordinária

Exige posse por 10 anos, além de justo título e boa-fé. Pode ser reduzida para 5 anos se o imóvel for utilizado como moradia habitual e houver investimentos de interesse social.

3. Usucapião urbana (ou especial urbana)

Prevista no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil. A posse deve ser de 5 anos em imóvel de até 250 m², usado como moradia habitual, sem oposição e sem ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

4. Usucapião rural (ou especial rural)

Prevista no art. 191 da Constituição. O possuidor deve morar e trabalhar na terra por 5 anos ininterruptos, em área de até 50 hectares, sendo sua posse pacífica e com ânimo de dono.

5. Usucapião por abandono do lar

Aplica-se a ex-cônjuges ou ex-companheiros que permaneceram no imóvel como únicos possuidores por 2 anos, utilizando-o como moradia, sem oposição, em imóvel de até 250 m².

6. Usucapião coletiva

Voltada para áreas urbanas ocupadas por população de baixa renda, onde a posse seja comum e por um período de pelo menos 5 anos, sem oposição.

7. Usucapião familiar

Semelhante à usucapião por abandono do lar, aplica-se quando um dos cônjuges abandona o lar por 2 anos, e o outro permanece no imóvel como único possuidor, podendo requerer a propriedade exclusiva.

Cada modalidade de usucapião exige comprovação documental e pode ser feita judicial ou extrajudicialmente, desde que não haja oposição. O apoio de um advogado é essencial para identificar a modalidade correta e conduzir o processo com segurança.

Quando cabe a usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é cabível quando o possuidor de um imóvel deseja regularizar a propriedade diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de processo judicial, desde que atenda a todos os requisitos legais e não haja oposição de terceiros.

Ela pode ser usada em diversas modalidades de usucapião (como ordinária, extraordinária, urbana e rural), desde que seja possível comprovar a posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono pelo tempo exigido em cada caso — que varia de 2 a 15 anos, conforme a modalidade.

Para que a usucapião extrajudicial seja aceita, é necessário:

• Que não haja litígio ou contestação por parte de vizinhos ou do antigo proprietário;
• Que o imóvel não esteja em área pública ou de preservação ambiental;
• Que o interessado comprove a posse com documentos, declarações, fotos, contas e impostos pagos;
• Que seja apresentada uma planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e acompanhados da anuência dos confrontantes;
• Que haja a atuação obrigatória de um advogado, que deve assinar o requerimento e acompanhar o procedimento.

A usucapião extrajudicial não cabe se houver oposição formal, se o imóvel estiver em litígio judicial, se houver dúvidas quanto à posse ou se os documentos estiverem incompletos.

Nesses casos, o caminho adequado será a usucapião judicial.

Com a documentação correta e ausência de conflito, o cartório pode reconhecer o direito de propriedade e registrar o imóvel diretamente em nome do possuidor, tornando o procedimento mais rápido, econômico e eficiente.

O que é necessário para dar entrada em usucapião extrajudicial?

Para dar entrada em um processo de usucapião extrajudicial, é essencial reunir uma série de documentos e cumprir requisitos legais que comprovem a posse contínua, pacífica e com ânimo de dono do imóvel.

O procedimento é feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com acompanhamento obrigatório de um advogado, que assinará o pedido e acompanhará todas as etapas do processo. Confira o que é necessário:

Requisitos legais básicos:

• Posse mansa, pacífica, ininterrupta e com intenção de dono;
• Tempo de posse exigido por lei (de 2 a 15 anos, a depender da modalidade);
• Ausência de litígio judicial sobre o imóvel;
• Imóvel que não seja público ou em área de preservação.

Documentos obrigatórios:

• Requerimento elaborado por advogado, com a modalidade de usucapião identificada e fundamentação legal;
• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e acompanhados da anuência dos confrontantes;
• Certidões negativas de ações reais ou possessórias, para demonstrar que não há disputa judicial sobre o imóvel;
• Comprovantes de posse: contas de água, luz, IPTU, fotos, declarações de vizinhos, recibos de compra e venda, entre outros;
• Documentos pessoais do requerente (RG, CPF e comprovante de residência).

Outros elementos importantes:

• Manifestação favorável da Prefeitura Municipal, especialmente se houver exigências urbanísticas;
• Análise pelo Ministério Público, quando necessário (como em casos que envolvem menores, por exemplo).

Com toda a documentação em ordem, o pedido é protocolado no cartório competente e o oficial do registro analisa os documentos, podendo solicitar ajustes.

Se não houver impugnação ou pendência, o imóvel será registrado em nome do possuidor, concluindo o processo de forma rápida e sem intervenção do Judiciário.

Quanto tempo dura um processo de usucapião extrajudicial?

O processo de usucapião extrajudicial, quando toda a documentação está correta e não há oposição de terceiros, pode durar entre 6 meses e 1 ano, em média.

Esse prazo pode variar conforme a complexidade do caso, a agilidade do Cartório de Registro de Imóveis, a disponibilidade de documentos exigidos e a atuação de órgãos envolvidos, como a Prefeitura e o Ministério Público, quando for o caso.

Se houver pendências na documentação, necessidade de correções na planta e memorial descritivo, ou dificuldade para obter a anuência dos confrontantes (vizinhos), o processo pode demorar mais.

Por outro lado, quando os requisitos legais são atendidos desde o início e não há questionamentos, a usucapião extrajudicial costuma ser muito mais rápida do que a judicial, que pode levar anos.

Por isso, contar com o apoio de um advogado especializado e de um profissional habilitado para a parte técnica (engenheiro ou arquiteto) é fundamental para garantir um processo eficiente e evitar atrasos desnecessários.

Quanto custa usucapião extrajudicial no cartório?

O custo da usucapião extrajudicial pode variar bastante conforme o estado, o valor do imóvel e a complexidade do processo, mas em geral gira em torno de 10% a 30% do valor do bem, somando taxas cartorárias, documentação técnica, certidões e honorários profissionais.

Embora mais rápida e menos burocrática do que a via judicial, a usucapião extrajudicial envolve diversas etapas e despesas obrigatórias.

Entre os principais custos, está a ata notarial, lavrada em cartório de notas por um tabelião, que comprova a posse e serve como base para iniciar o pedido.

Esse documento é tarifado conforme o valor do imóvel e pode custar de R$500 a mais de R$4.000.

Há ainda a necessidade de contratar um engenheiro ou arquiteto para elaborar a planta e o memorial descritivo do imóvel, com valor médio entre R$1.000 e R$ 3.000, dependendo da localidade e das características do terreno.

Outros custos envolvem a emissão de certidões negativas de ações judiciais, débitos fiscais, matrícula atualizada e outros documentos que comprovem a posse, o que pode somar de R$500 a R$1.000.

No cartório de registro de imóveis, há ainda taxas para processamento do pedido e registro da sentença de usucapião, que também são calculadas com base no valor venal do imóvel e podem ultrapassar R$ 2.000 em alguns estados.

Além disso, a contratação de um advogado é obrigatória, já que o procedimento exige a elaboração de requerimento formal e acompanhamento técnico-jurídico. Os honorários advocatícios geralmente variam entre 10% e 20% do valor do imóvel, mas podem ser negociados conforme o caso.

Em situações mais simples, com documentação em dia e ausência de oposição, o custo tende a ser menor.

Além disso, pessoas que comprovarem baixa renda podem solicitar a gratuidade de emolumentos e honorários advocatícios, conforme previsto na legislação.

Portanto, é importante buscar orientação jurídica especializada para avaliar os custos reais no seu caso específico e conduzir o processo com segurança.

Quais as vantagens da usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial oferece uma série de vantagens em relação ao procedimento judicial, sendo uma alternativa mais rápida, econômica e menos burocrática para quem deseja regularizar a propriedade de um imóvel ocupado por longo período.

Regulamentada pelo novo Código de Processo Civil (art. 1.071, I, de 2015), essa modalidade permite que o processo seja feito diretamente no cartório, sem necessidade de ação na Justiça, desde que não haja litígio ou oposição de terceiros.

Entre as principais vantagens, destacam-se:

• Celeridade: o procedimento extrajudicial costuma ser concluído em 6 a 12 meses, enquanto a via judicial pode levar anos.
• Menor custo: embora haja despesas com documentos, taxas cartorárias e honorários, os custos são geralmente inferiores aos de um processo judicial, que envolve custas processuais, perícias e recursos.
• Menos burocracia: não há necessidade de movimentar o Poder Judiciário, o que reduz a complexidade e a formalidade do procedimento.
• Autonomia e previsibilidade: o andamento do processo depende basicamente da documentação apresentada e da agilidade dos profissionais envolvidos (advogado, engenheiro e cartório), o que oferece maior controle ao requerente.
• Validade legal: uma vez concluída, a usucapião extrajudicial tem o mesmo efeito legal da sentença judicial, gerando a matrícula do imóvel em nome do possuidor no Cartório de Registro de Imóveis.
• Evita disputas futuras: ao regularizar a posse, o requerente passa a ter propriedade plena e legal, o que facilita a venda, doação, inventário ou financiamento do imóvel.

A usucapião extrajudicial é uma excelente opção para regularizar imóveis herdados informalmente, adquiridos por contrato de gaveta ou ocupados há anos sem oposição.

Porém, é essencial que o processo seja conduzido por um advogado, que é exigido por lei e será responsável por garantir que todos os requisitos sejam cumpridos, além de evitar impugnações que possam transformar o procedimento em uma disputa judicial.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica!

Sabemos que o tema de usucapião extrajudicial pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

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