Construção irregular do vizinho: o que fazer?
Uma construção irregular do vizinho pode causar prejuízos, invadir seu terreno ou comprometer sua segurança. Saber como agir evita que o problema se torne permanente.
Ver uma obra começar ao lado de casa já costuma gerar um certo desconforto, mas a preocupação aumenta quando rachaduras aparecem na parede, a poeira não para de entrar ou você percebe que a construção está avançando além do que deveria.
Nesses momentos, a dúvida é sempre a mesma: até onde o vizinho pode construir, e o que fazer quando ele ultrapassa esse limite? Como escritório reconhecido como referência em direito de vizinhança e direito imobiliário, o VLV Advogados já orientou muitas famílias nessa exata situação.
Neste artigo, você entende quando uma construção é considerada irregular, quais os riscos envolvidos e os caminhos legais disponíveis para proteger seu imóvel.
Sabemos que conflitos com vizinhos mexem com o dia a dia e com a tranquilidade de casa, mas agir com informação correta evita que o problema se torne permanente. Se precisar entender o seu caso, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
O que caracteriza uma construção irregular do vizinho?
Uma construção é irregular quando não respeita as normas legais, urbanísticas ou técnicas que regulam o direito de construir, seja desde o início da obra, sem alvará ou projeto aprovado pela prefeitura, seja durante a execução, quando o que está sendo erguido não corresponde ao que foi autorizado.
Também se enquadram aqui as construções que ultrapassam limites legais, como altura máxima, recuos obrigatórios ou distância mínima da divisa com o imóvel vizinho.
Mesmo uma obra inicialmente autorizada pode se tornar irregular quando passa a gerar prejuízos ao imóvel vizinho, como rachaduras, infiltrações ou instabilidade do terreno.
Nesse cenário, a irregularidade decorre do uso anormal da propriedade, conforme o artigo 1.277 do Código Civil, que garante ao proprietário o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde causadas pela utilização do imóvel vizinho.
Situações assim costumam evoluir para casos de danos causados por obras de vizinhos, e o primeiro passo para identificar se você está diante de um imóvel irregular é verificar a documentação da obra junto à prefeitura.
Quem é responsável pelos danos causados por uma obra irregular?
O responsável pela obra tem responsabilidade objetiva pelos danos causados ao imóvel vizinho, o que significa que você não precisa provar culpa, apenas demonstrar a conduta, o dano e o nexo causal entre a obra e o prejuízo sofrido.
Essa é uma diferença importante em relação a outras disputas civis, e reduz consideravelmente a dificuldade probatória de quem foi prejudicado.
O Superior Tribunal de Justiça reafirmou esse entendimento ao julgar um caso de danos estruturais causados por obra vizinha, aplicando o artigo 1.311 do Código Civil e destacando que a responsabilidade decorrente do direito de vizinhança possui natureza objetiva, sendo desnecessária a prova de culpa (STJ, REsp 2.125.459/SP).
Na prática, isso significa que mesmo que o vizinho tenha tomado todos os cuidados possíveis durante a obra, ele ainda responde pelos danos se eles ocorrerem. Entre os prejuízos mais comuns estão:
- Rachaduras e fissuras na estrutura do imóvel
- Infiltrações e problemas de umidade
- Danos ao sistema hidráulico
- Assentamento ou instabilidade do terreno
Para reivindicar essa reparação, vale entender como funciona uma ação de reparação de danos e como calcular corretamente a indenização por danos materiais decorrente desse tipo de situação.
Quando a construção irregular do vizinho pode ser contestada?
A construção irregular pode ser contestada assim que a irregularidade é identificada, seja durante a obra ou após sua conclusão, mas o prazo e a estratégia mudam bastante conforme o tipo de irregularidade.
Quando a obra ainda está em andamento, a reação tende a ser mais eficaz, pois é possível buscar a interrupção antes que o problema se consolide ou cause danos mais graves.
Em situações específicas de janelas, sacadas, terraços ou aberturas construídas a menos de metro e meio da divisa, o artigo 1.301 do Código Civil já proíbe a abertura, e o artigo 1.302 estabelece o prazo de ano e dia, contado da conclusão da obra, para exigir o desfazimento.
Se esse prazo passar, o direito de exigir a demolição por esse motivo específico se extingue.
Em dezembro de 2025, o STJ esclareceu que a violação desse limite gera presunção objetiva de devassamento, e que a demolição costuma ser a consequência automática, embora o juiz possa aceitar soluções alternativas, como o levantamento de um muro, se essa possibilidade constar do próprio pedido feito na ação (STJ, REsp 2.205.379).
Já quando a irregularidade envolve danos estruturais que surgem ou se agravam com o tempo, a contestação não fica restrita a esse prazo específico, e o que importa é comprovar o dano e a sua relação com a obra, como mostra o texto sobre vícios ocultos em imóveis.
| Situação | Como funciona |
|---|---|
| Momento da contestação | A irregularidade pode ser contestada durante a obra ou após sua conclusão. |
| Obra em andamento | É possível buscar a interrupção antes que o problema se consolide ou provoque danos maiores. |
| Aberturas próximas à divisa | Janelas, sacadas, terraços e aberturas a menos de 1,5 metro da divisa podem ser proibidos. |
| Prazo de ano e dia | O desfazimento dessas aberturas deve ser exigido em até ano e dia após a conclusão da obra. |
| Danos estruturais | A contestação depende da comprovação do dano e de sua relação com a construção. |
Como denunciar ou embargar uma construção irregular do vizinho?
Diante de uma construção irregular, o caminho recomendado é começar por uma tentativa de solução amigável, documentar tudo com cuidado e, se necessário, escalar a denúncia às autoridades competentes até chegar à via judicial.
O primeiro contato deve ser direto com o vizinho, já que muitas vezes ele nem sabe que a obra está causando problemas.
Passos recomendados diante de uma construção irregular:
- Tente uma conversa direta com o responsável pela obra
- Documente a situação com fotos, vídeos e registros de data
- Solicite um laudo técnico de um engenheiro ou arquiteto, se houver indício de dano
- Envie uma notificação formal, preferencialmente por escrito
- Denuncie à Prefeitura, no setor de Fiscalização de Obras ou Urbanismo
- Acione a Defesa Civil em situações de risco iminente à segurança
O município tem competência para verificar licenças, embargar a obra e aplicar sanções administrativas.
Quando o diálogo e a via administrativa não resolvem, a via judicial passa a ser necessária, e é nesse momento que entra a reparação de danos formal, muitas vezes cumulada com o pedido de embargo da obra.
Como aconteceu em um caso comum atendido pelo escritório, fictício, mas inspirado no que recebemos com frequência: um morador percebeu rachaduras crescentes na parede da sala logo após o início de uma escavação vizinha, e a documentação reunida desde os primeiros sinais foi decisiva para embasar o pedido de indenização.
O que é a Ação de Nunciação de Obra Nova?
A Ação de Nunciação de Obra Nova é o instrumento judicial específico usado para impedir a continuidade de uma obra que ameaça ou já está prejudicando o imóvel vizinho, prevista no Código de Processo Civil.
Ela pode ser proposta por proprietário, possuidor ou até condômino, e também pelo próprio município, quando há desrespeito a normas urbanísticas, ambientais ou de segurança.
Para que essa ação seja cabível, a obra precisa estar em andamento e deve haver prejuízo iminente comprovável, não bastando um simples incômodo estético. Se a obra já causou dano, a ação pode ter caráter reparatório, permitindo pedir embargo e indenização ao mesmo tempo.
Concedida a liminar, a obra fica suspensa até decisão final, período em que o juiz pode determinar perícia técnica para confirmar as irregularidades, podendo o processo terminar com demolição, reparação de danos ou pagamento de indenização, a depender do caso.
Vale entender melhor como funciona a nunciação de obra nova na prática e como ela se conecta com o pedido de reparação de danos quando já existem prejuízos concretos.
Quando procurar um advogado por construção irregular do vizinho?
O momento de procurar um advogado surge quando a situação ultrapassa o simples diálogo entre vizinhos e passa a envolver risco, dano concreto ou possibilidade de perda de direitos por decurso de prazo.
Isso ocorre, por exemplo, quando a obra continua mesmo após notificações, quando já existem prejuízos visíveis no imóvel, ou quando há urgência para impedir a continuidade da construção.
Segundo o Dr. Luiz Vasconcelos Jr., sócio do VLV Advogados, “o erro mais comum é esperar demais antes de agir, achando que o problema vai se resolver sozinho, o que muitas vezes leva à perda do prazo de ano e dia ou ao agravamento de danos que poderiam ter sido evitados com uma notificação a tempo”.
A orientação jurídica ajuda a identificar corretamente qual caminho seguir, quais provas reunir e como calcular a indenização por danos materiais cabível, evitando que o desgaste do conflito comprometa ainda mais o seu patrimônio e sua tranquilidade.
Agir cedo evita que o problema se agrave
Cada construção irregular tem particularidades que dependem do tipo de obra, do dano causado e do tempo já decorrido, o que torna essencial uma análise cuidadosa do seu caso específico.
O VLV Advogados conta com equipe especializada em direito de vizinhança e atende esses casos em todo o Brasil, de forma online, para quem precisa de orientação rápida diante de uma obra que ameaça seu imóvel.
Se você tem dúvidas sobre construção irregular do vizinho, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados.
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado familiarista (441446 OAB/SP), cogestor do VLV Advogados, membro Associado do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM). Possui capacitação pela AASP em questões de direito civil, especialmente direito das famílias/sucessões e pela PUC/RJ em alienação parental e perícias psicológicas.
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