Saiba o que é servidão de passagem, quando ela é aplicada, quais são os direitos e deveres do proprietário e do vizinho beneficiado, e como funciona legalmente esse direito de uso!

Servidão de passagem: o que é e como funciona?

A servidão de passagem é um instrumento jurídico previsto no Código Civil que garante a um proprietário o direito de utilizar parte do terreno vizinho para acessar seu imóvel, especialmente quando ele não possui saída própria para a via pública.

Essa situação é comum em áreas rurais ou terrenos encravados, onde a única forma de entrada ou saída depende do uso de um caminho alheio.

Embora seja um direito, a servidão deve ser exercida com equilíbrio, respeitando os limites legais e o direito de propriedade do vizinho afetado.

Neste artigo, você vai entender como funciona, quando pode ser exigida e quais são os direitos e deveres das partes envolvidas.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: clique aqui!

O que é a ação de servidão de passagem?

A ação de servidão de passagem é uma medida judicial utilizada quando o proprietário de um imóvel sem acesso à via pública (conhecido como imóvel encravado) precisa garantir o direito de passagem por um terreno vizinho, e não há acordo amigável com o proprietário desse imóvel serviente.

Essa ação tem como base o artigo 1.285 do Código Civil, que assegura ao dono do imóvel encravado o direito de exigir passagem pelo terreno vizinho, mediante pagamento de indenização por eventuais prejuízos causados.

A finalidade da ação é obrigar judicialmente o vizinho a permitir a passagem, nos termos e limites definidos pelo juiz, respeitando o uso necessário, com o menor prejuízo possível ao imóvel serviente.

O caminho deve ser o mais curto e o menos oneroso possível.

A servidão pode ser usada para passagem de pessoas, veículos ou até instalação de redes, dependendo da necessidade do imóvel dominante.

Se houver resistência, obstrução ou negação do acesso, o proprietário prejudicado pode ingressar com essa ação para assegurar seu direito.

O que diz o Código Civil sobre a servidão de passagem?

O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.285, trata da servidão de passagem (também chamada de passagem forçada) e estabelece que o proprietário de um imóvel sem acesso à via pública, nascente ou estrada, pode exigir do vizinho o direito de passagem pelo terreno deste, mediante indenização por qualquer prejuízo causado.

A norma visa garantir o uso pleno da propriedade, respeitando o princípio da função social do imóvel.

O artigo determina que a passagem deve ser feita pelo local menos oneroso ao imóvel serviente (aquele que sofrerá a passagem), mas que também atenda às necessidades do imóvel encravado (dominante).

Em outras palavras, a lei busca o equilíbrio entre o direito de acesso do proprietário prejudicado e a proteção do vizinho afetado.

Essa regra assegura que, quando não há outra alternativa de acesso, o direito de passagem se impõe, mesmo sem o consentimento do vizinho, desde que a indenização seja paga e o trajeto seja o menos prejudicial possível.

Como funciona o direito de servidão de passagem?

O direito de servidão de passagem funciona como uma autorização legal que permite a um proprietário de imóvel sem acesso à via pública, nascente ou estrada utilizar parte do terreno vizinho para garantir o acesso ao seu imóvel.

Esse direito está previsto no art. 1.285 do Código Civil e pode ser exercido mesmo sem a concordância do vizinho, desde que haja necessidade real e seja paga uma indenização pelos eventuais prejuízos causados.

A passagem deve ser feita pelo caminho menos oneroso ao vizinho (imóvel serviente), mas que atenda às necessidades do imóvel encravado (imóvel dominante).

O objetivo é garantir que nenhum imóvel fique isolado ou inutilizável por falta de acesso.

Por exemplo, um sítio rural cercado por propriedades vizinhas e sem saída para a estrada principal pode requerer servidão de passagem para atravessar o terreno de um vizinho até alcançar a estrada pública.

Quem é o dono de uma servidão de passagem?

O dono da servidão de passagem não é uma pessoa, mas sim o imóvel dominante, ou seja, aquele que se beneficia do direito de passagem.

Na prática, o proprietário do imóvel encravado, que depende da passagem para ter acesso à via pública, é quem exerce esse direito, mas a servidão está vinculada ao imóvel e não à pessoa.

Já o imóvel serviente é aquele que cede parte de seu terreno para a passagem. O dono desse imóvel continua sendo o proprietário da área, mas com a limitação de uso naquele trecho específico, onde foi estabelecida a servidão.

A servidão acompanha o imóvel — ou seja, permanece válida mesmo que o imóvel mude de dono, tanto no dominante quanto no serviente.

Assim, a servidão de passagem é um direito real, formalmente registrado, que vincula os dois imóveis e não pode ser desfeito unilateralmente.

Como regularizar uma servidão de passagem?

Para regularizar uma servidão de passagem, é necessário formalizar o direito de uso entre os imóveis envolvidos e garantir que ele tenha validade jurídica e publicidade perante terceiros.

O primeiro passo é buscar um acordo entre os proprietários do imóvel encravado (dominante) e do imóvel vizinho (serviente), definindo trajeto, finalidade, extensão da passagem e condições de uso, como trânsito de pessoas, veículos, instalação de redes ou canalizações.

Esse acordo deve ser formalizado por meio de escritura pública de instituição de servidão, lavrada em cartório, com a descrição detalhada do direito concedido.

Após isso, a servidão deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, tanto na matrícula do imóvel dominante quanto na do imóvel serviente, tornando-se um direito real que acompanha os imóveis, mesmo em caso de venda.

Se não houver acordo entre as partes, o proprietário do imóvel encravado pode entrar com uma ação judicial de instituição de servidão de passagem, e, se o juiz reconhecer a necessidade, determinará o trajeto, as condições e o valor da indenização devida ao proprietário do imóvel serviente.

Com a sentença, também é possível fazer o registro no cartório, tornando a servidão regular e oponível contra terceiros.

Pode fechar a servidão de passagem?

Não, a servidão de passagem não pode ser fechada ou bloqueada pelo proprietário do imóvel serviente (aquele que cede a passagem), enquanto ela estiver válida e registrada, ou enquanto houver necessidade real de acesso pelo imóvel dominante (beneficiário da servidão).

Fechar ou impedir o uso da servidão configura violação de direito real, e o proprietário prejudicado pode ingressar com ação judicial para reabrir a passagem, além de pedir indenização por danos causados.

No entanto, em casos específicos, a servidão pode ser extinta, por exemplo, se o imóvel dominante deixar de precisar da passagem (como em caso de abertura de novo acesso público), ou por acordo entre as partes com a devida averbação no cartório de registro de imóveis.

Fora isso, o fechamento ou obstrução é ilegal e pode ser revertido judicialmente.

Qual a diferença entre servidão de passagem e passagem forçada?

A servidão de passagem e a passagem forçada são institutos semelhantes, mas possuem diferenças importantes em sua origem e forma de constituição.

A servidão de passagem é um direito real voluntário, ou seja, nasce a partir de um acordo entre os proprietários dos imóveis envolvidos.

Nesse caso, o dono do imóvel serviente (aquele que cede a passagem) permite formalmente que o imóvel dominante (o beneficiado) use parte de seu terreno para acesso, circulação ou instalação de infraestrutura.

Esse acordo deve ser formalizado por escritura pública e registrado em cartório, tornando-se um direito que acompanha o imóvel, mesmo em caso de venda.

Já a passagem forçada é um direito legal, previsto no art. 1.285 do Código Civil, e ocorre independentemente de acordo entre vizinhos.

Ela pode ser exigida judicialmente quando um imóvel está encravado, ou seja, sem acesso à via pública, nascente ou estrada.

Nesses casos, o proprietário do imóvel encravado pode exigir a passagem pelo imóvel vizinho, mesmo contra a vontade do proprietário, desde que pague uma indenização por eventuais prejuízos e que o trajeto escolhido seja o menos oneroso possível ao imóvel serviente.

Em resumo, a servidão é voluntária e registrada por escritura, enquanto a passagem forçada é imposta por necessidade legal e, geralmente, por via judicial.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica especializada.

Sabemos que o tema “Servidão de passagem” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia.

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