Evicção: entenda o que é, os tipos e como a jurisprudência do STJ protege compradores de boa-fé. Saiba seus direitos e evite prejuízos!

Evicção: o que é, tipos e jurisprudência do STJ!

A evicção é um tema essencial no direito civil, especialmente para aqueles que compram bens de terceiros sem conhecimento de vícios ou restrições jurídicas.

Esse fenômeno ocorre quando o comprador perde a posse ou propriedade do bem devido a um direito preexistente de outra pessoa, que consegue comprovar sua titularidade na Justiça.

Para proteger o adquirente, o Código Civil prevê mecanismos que garantem indenização e ressarcimento, dependendo das cláusulas contratuais e da boa-fé envolvida na negociação.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem papel fundamental na interpretação e aplicação das normas sobre evicção, consolidando entendimentos que orientam compradores e vendedores sobre seus direitos e responsabilidades.

Neste artigo, exploramos o conceito de evicção, seus tipos e os principais posicionamentos do STJ sobre o tema.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: https://forms.gle/GmG5qjiVa2tpoejf7

O que é evicção?

A evicção é a perda de um bem pelo comprador quando um terceiro comprova ter direito de propriedade ou posse sobre ele, resultando na restituição do bem e possíveis indenizações. 

O que é evicção?

Esse mecanismo protege os adquirentes de boa-fé contra prejuízos decorrentes de vícios ocultos na negociação.

Prevista no Código Civil, a evicção assegura ao comprador o direito de reaver o valor pago, além de eventuais danos sofridos, dependendo da existência ou não de cláusula contratual que limite essa garantia.

Em resumo, se alguém compra um imóvel, um veículo ou qualquer outro bem e depois descobre que ele já pertencia legalmente a outra pessoa, o comprador tem direito à restituição e compensação, conforme definido pela legislação e pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O que diz o artigo 447 do Código Civil?

O artigo 447 do Código Civil estabelece a obrigação do vendedor de garantir ao comprador a posse e propriedade do bem adquirido, protegendo-o contra eventuais reivindicações de terceiros. 

O texto do artigo é o seguinte:

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção; essa responsabilidade subsiste ainda que o contrato não a mencione, e poderá ser excluída, reduzida ou aumentada por cláusula expressa.

Isso significa que, mesmo que o contrato de compra e venda não trate explicitamente da evicção, o vendedor ainda responde por ela, salvo se houver cláusula específica modificando essa obrigação.

Ou seja, o comprador tem o direito de ser indenizado caso perca o bem por decisão judicial favorável a um terceiro que comprove ter melhor direito sobre ele.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reforçado a aplicação desse artigo, garantindo a proteção do comprador de boa-fé.

O tribunal entende que a responsabilidade do vendedor pela evicção é objetiva, ou seja, independe de culpa. 

Dessa forma, mesmo que o vendedor não soubesse da existência de vícios no bem ou de eventuais restrições jurídicas, ele ainda assim deve ressarcir o comprador caso ocorra a evicção. 

O STJ já decidiu, em diversos casos, que essa obrigação decorre da própria natureza da venda e não pode ser afastada pelo simples fato de o alienante não ter conhecimento de impedimentos legais.

Além disso, o tribunal tem analisado a validade de cláusulas que excluem ou limitam a responsabilidade pela evicção. 

O entendimento consolidado é que tais cláusulas só são válidas se houver concordância expressa do comprador e se ele receber alguma compensação, como um abatimento no preço do bem.

O STJ já decidiu que a simples inclusão da cláusula em um contrato não basta para afastar a responsabilidade do vendedor; é necessário comprovar que o adquirente tinha plena ciência dessa exclusão e concordou com ela de maneira inequívoca.

Quais são exemplos de evicção?

A evicção pode ocorrer em diversas situações em que um comprador perde o bem adquirido devido a um direito preexistente de terceiros.

Alguns exemplos comuns são:

i. Compra de um imóvel com problemas na cadeia dominial – Um comprador adquire um imóvel de boa-fé, mas posteriormente um terceiro comprova que o vendedor não era o verdadeiro proprietário, pois houve uma falha na transferência de propriedade em transações anteriores.

Nesse caso, o comprador perde o imóvel e pode buscar indenização do vendedor.

ii. Aquisição de um veículo financiado com dívida pendente – Uma pessoa compra um carro de outro particular, sem saber que o veículo estava alienado a um banco por financiamento não quitado.

Se o banco ingressar com ação e recuperar o bem, o comprador sofre a evicção e pode exigir do vendedor o reembolso do valor pago.

iii. Compra de um bem roubado ou furtado – Se alguém adquire um bem, como um celular ou um relógio, de um terceiro sem saber que ele foi furtado, e posteriormente a polícia recupera o objeto e devolve ao verdadeiro dono, o comprador sofrerá evicção.

Nesse caso, poderá processar o vendedor para reaver o valor pago, desde que consiga identificá-lo.

iv. Leilão de bens penhorados – Um indivíduo arremata um imóvel em leilão judicial, mas depois descobre que havia uma irregularidade no processo, como a falta de intimação do verdadeiro proprietário. 

Se o juiz anular a arrematação, o comprador perde o imóvel e tem direito à restituição dos valores pagos.

v. Compra de uma empresa com passivo oculto – Um empresário adquire uma empresa acreditando que está livre de dívidas, mas posteriormente surgem credores que têm direitos sobre bens da empresa, como maquinário ou imóveis.

Se esses bens forem recuperados pelos credores, o comprador sofrerá evicção e pode buscar indenização do vendedor.

Esses exemplos mostram que a evicção pode ocorrer em diversas transações e reforçam a importância de realizar uma due diligence antes de comprar qualquer bem ou direito, garantindo maior segurança na aquisição.

Quem tem direito à evicção?

O direito à evicção é garantido ao comprador ou adquirente de um bem que, posteriormente, perde sua posse ou propriedade em razão de um direito preexistente de terceiros.

Esse direito protege o comprador de boa-fé e assegura que ele seja indenizado pelo prejuízo sofrido.

A responsabilidade pela evicção recai sobre o vendedor ou alienante, que deve garantir a posse pacífica do bem ao comprador. Se houver evicção, o adquirente pode exigir:

• A restituição do valor pago pelo bem – O comprador tem direito de reaver o valor investido na aquisição.
• Indenização por perdas e danos – Além do valor pago, o evicto pode solicitar compensação por despesas com tributos, taxas e outras perdas financeiras decorrentes da perda do bem.
• Reembolso de custas judiciais e honorários advocatícios – Se houver processo judicial, o comprador pode ser ressarcido pelos custos com a defesa do bem.
• Indenização por lucros cessantes – Caso prove que deixou de obter ganhos em razão da perda do bem, o comprador pode exigir compensação pelos lucros que deixou de auferir.

O Código Civil, nos artigos 447 a 457, disciplina a evicção e protege o comprador, garantindo que ele não seja prejudicado por falhas na transferência de propriedade.

Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça esse direito, garantindo que a responsabilidade do vendedor seja aplicada mesmo quando não há cláusula expressa no contrato.

Quais os requisitos para evicção?

Para que a evicção seja reconhecida e o comprador tenha direito às indenizações previstas no Código Civil, alguns requisitos devem ser atendidos. São eles:

i. Aquisição onerosa – A evicção só ocorre em contratos onerosos, ou seja, quando há pagamento pelo bem adquirido.

Doações ou transferências gratuitas, por exemplo, não geram esse direito.

ii. Perda total ou parcial do bem – O comprador deve perder a posse ou propriedade do bem, total ou parcialmente, por decisão judicial ou administrativa que reconheça o direito de um terceiro sobre o objeto adquirido.

iii. Direito preexistente de terceiro – O terceiro que reivindica o bem deve ter um direito anterior à compra, ou seja, deve demonstrar que a propriedade já lhe pertencia antes da venda feita ao comprador evicto.

iv. Boa-fé do comprador – O adquirente não pode ter conhecimento prévio do risco de evicção. Se ele souber que há problemas no bem e ainda assim decidir comprá-lo, pode perder o direito à indenização.

v. Decisão judicial definitiva – A perda do bem deve ser determinada por uma decisão judicial transitada em julgado, ou seja, sem possibilidade de recurso.

Enquanto houver discussão no processo, não há evicção formalizada.

Se todos esses requisitos forem atendidos, o comprador poderá exigir do vendedor a restituição do valor pago, além de indenizações por eventuais prejuízos, conforme previsto nos artigos 447 a 457 do Código Civil.

Qual a diferença entre vício redibitório e evicção?

A evicção e o vício redibitório são institutos do Direito Civil que protegem o comprador, mas se aplicam a situações diferentes.

Quais a diferenças entre evicção e vício redibitório?

Evicção

A evicção ocorre quando o comprador perde o bem adquirido por decisão judicial ou administrativa, porque um terceiro comprova que tinha um direito preexistente sobre ele.

O problema está relacionado à titularidade do bem, ou seja, à propriedade ou posse legítima.

O vendedor deve indenizar o comprador pela perda, conforme previsto nos artigos 447 a 457 do Código Civil.

Vício redibitório

Já o vício redibitório trata de defeitos ocultos no bem que o tornam impróprio para o uso ou diminuem significativamente seu valor.

Esses vícios já existiam antes da compra, mas só são descobertos depois. O comprador pode pedir a devolução do bem e o reembolso do valor pago (ação redibitória) ou um abatimento proporcional no preço (ação estimatória), conforme os artigos 441 a 446 do Código Civil.

O que fazer em caso de evicção?

Se o comprador sofrer evicção, ou seja, perder o bem adquirido porque um terceiro comprovou ter um direito preexistente sobre ele, algumas providências devem ser tomadas para garantir seus direitos.

i. O primeiro passo é procurar um advogado para analisar o caso, verificar a documentação e orientar sobre as medidas cabíveis.

ii. A perda do bem deve ser confirmada por uma decisão judicial transitada em julgado, ou seja, sem possibilidade de recurso.

É essencial reunir todos os documentos que comprovem a compra e a decisão que determinou a perda do bem.

iii. O comprador deve comunicar formalmente o vendedor sobre a evicção, exigindo a restituição do valor pago e eventuais indenizações, conforme previsto no Código Civil.

iv. O comprador pode exigir do vendedor:

• A devolução do valor pago pelo bem;
• O reembolso de despesas e tributos pagos enquanto esteve na posse do bem;
• A indenização por perdas e danos, se houver prejuízo financeiro;
• Compensação por lucros cessantes, se provar que deixou de ganhar dinheiro por causa da evicção.

v. Se o vendedor se recusar a cumprir suas obrigações, o comprador pode ajuizar uma ação indenizatória por evicção, fundamentada nos artigos 447 a 457 do Código Civil, exigindo a restituição e compensação dos prejuízos sofridos.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça que a responsabilidade do vendedor pela evicção é objetiva, ou seja, independe de culpa.

Assim, mesmo que o alienante não soubesse do risco, ele continua obrigado a indenizar o comprador

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica especializada.

Sabemos que o tema da evicção pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

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