Na compra de um imóvel, a última etapa é registrar a propriedade. Mas quando o vendedor se recusa a assinar a escritura, o comprador pode enfrentar sérios problemas para garantir seus direitos.

Vendedor se recusa a assinar a escritura? O que fazer?

Comprar um imóvel é um passo importante e envolve vários procedimentos formais.

Um deles é a assinatura da escritura pública, documento essencial para registrar a propriedade em seu nome.

Mas o que fazer quando o vendedor se recusa a assinar a escritura? Essa situação gera dúvidas, insegurança e pode atrasar a regularização do bem.

Neste artigo, vamos explicar, de forma clara e objetiva, quais são seus direitos e os caminhos previstos pela lei para resolver o problema com segurança.

Aqui você vai encontrar informações confiáveis e atualizadas para entender os próximos passos.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: clique aqui!

Qual a importância do vendedor assinar a escritura?

A assinatura do vendedor na escritura pública é essencial para formalizar a transferência da propriedade.

Sem esse documento, mesmo que você tenha quitado o imóvel, o bem continua registrado em nome do vendedor no cartório de registro de imóveis. Isso significa que, perante terceiros, o antigo dono ainda é o proprietário.

De acordo com o artigo 108 do Código Civil, contratos que envolvem imóveis com valor superior a 30 salários mínimos exigem escritura pública.

Somente após esse passo, com o registro da escritura no cartório competente, ocorre a efetiva transferência da propriedade.

Sem esse procedimento, o comprador possui apenas direitos obrigacionais, mas não o direito real sobre o bem.

Além disso, a ausência da escritura pode gerar riscos como:

• Dificuldade para vender ou financiar o imóvel.
• Possibilidade de penhora caso o vendedor tenha dívidas.
• Impedimentos para regularizar o imóvel junto aos órgãos públicos.

Por isso, é importante agir rapidamente se houver recusa do vendedor. Quanto antes você regularizar a situação, mais protegido estará contra problemas futuros.

Quanto tempo o vendedor tem para assinar a escritura?

O prazo para assinatura da escritura depende, em regra, do que foi definido no contrato de compra e venda.

Normalmente, o documento estabelece uma data para comparecimento ao cartório e formalização do ato.

Caso não haja cláusula específica, presume-se que a assinatura deve ocorrer logo após o pagamento ou conforme combinado entre as partes.

Não existe, portanto, um prazo legal fixo determinado pelo Código Civil. No entanto, se o contrato estipular um prazo e o vendedor não cumprir, você pode:

• Notificar o vendedor extrajudicialmente para exigir o cumprimento da obrigação.
• Reunir provas do descumprimento, como recibos, mensagens ou e-mails trocados.
• Tomar medidas legais para garantir a assinatura ou substituí-la por decisão judicial.

Agir rapidamente é fundamental. A demora pode complicar a situação, especialmente se o imóvel sofrer restrições ou se o vendedor enfrentar problemas jurídicos que prejudiquem a transferência.

O que fazer se o vendedor não quiser assinar a escritura?

Quando o vendedor se recusa a assinar a escritura, mesmo após o pagamento do imóvel e cumprimento do contrato, a legislação oferece caminhos para proteger o comprador.

Existem duas opções principais: a adjudicação compulsória judicial e a adjudicação compulsória extrajudicial.

Adjudicação compulsória judicial

A adjudicação compulsória judicial é uma ação que obriga a transferência da propriedade, mesmo sem a assinatura do vendedor.

Ela tem fundamento nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que garantem ao comprador o direito de exigir a outorga da escritura quando o contrato foi cumprido.

Nessa ação, o juiz reconhece que o comprador cumpriu sua parte, como pagamento integral do preço, e autoriza o registro do imóvel diretamente em seu nome.

A assinatura do vendedor é substituída por uma sentença judicial.

Um ponto importante é a Súmula 239 do STJ, que estabelece que não é necessário que o contrato esteja registrado em cartório para ajuizar a ação. Isso facilita a defesa dos direitos do comprador.

Adjudicação compulsória extrajudicial

Desde a Lei 14.382/2022, com a inclusão do artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, tornou-se possível resolver a situação diretamente no cartório, sem precisar ingressar na Justiça.

Esse procedimento é chamado de adjudicação compulsória extrajudicial.

Nesse caso, o comprador deve apresentar:

Adjudicação compulsória extrajudicial

O procedimento é mais rápido que a via judicial, mas exige documentação completa e regularidade do contrato. Se houver litígio ou contestação, o caso pode ser encaminhado para a Justiça.

Posso obrigar o vendedor a assinar a escritura na Justiça?

Sim. Caso o vendedor não queira colaborar, o comprador pode, por meio da adjudicação compulsória judicial, conseguir uma sentença que substitua a assinatura do vendedor.

Nesse cenário, o juiz reconhece o cumprimento do contrato e determina o registro do imóvel no nome do comprador.

A ação deve ser proposta com base nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e acompanhada de documentos que comprovem:

• O contrato de compra e venda.
• O pagamento integral do preço.
• A recusa do vendedor em comparecer ao cartório.

Embora seja um procedimento eficaz, ele pode ser demorado. Por isso, se a situação permitir, a via extrajudicial é recomendada por ser mais célere, desde que não haja conflito entre as partes.

O vendedor faleceu antes de assinar a escritura, o que fazer?

Se o vendedor faleceu antes de assinar a escritura, o comprador continua protegido. Nesses casos, também é possível utilizar a adjudicação compulsória judicial para registrar o imóvel.

Quando o vendedor morre, a obrigação de transferir o bem passa para os herdeiros. É necessário incluir o espólio ou os sucessores no processo.

O juiz analisará o contrato e, confirmando o pagamento, determinará que o imóvel seja registrado diretamente no nome do comprador.

Essa situação exige atenção, pois o imóvel pode ser incluído no inventário, o que pode atrasar a resolução.

Por isso, quanto antes o comprador acionar os meios legais, maiores as chances de evitar complicações.

Preciso de advogado se o vendedor não assinar a escritura?

Sim, é obrigatório contar com um advogado em casos de recusa do vendedor. Tanto na via judicial quanto na adjudicação compulsória extrajudicial, a legislação exige representação profissional.

Além disso, o acompanhamento especializado garante que todas as etapas sejam cumpridas corretamente, evitando erros que possam atrasar ou inviabilizar a transferência.

O advogado irá:

• Avaliar o contrato e a situação jurídica do imóvel.
• Definir a estratégia mais adequada para o seu caso.
• Preparar a documentação necessária.
• Representar você perante o cartório ou o Poder Judiciário.

Agir sozinho pode gerar riscos, como a perda de prazos, indeferimento do pedido ou até a nulidade do procedimento.

Por isso, buscar orientação especializada não é apenas recomendável, mas essencial para assegurar seus direitos: clique aqui!

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica especializada em seu caso!

Sabemos que o tema pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista: clique aqui!

O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

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