Vendedor se recusa a assinar a escritura: o que fazer
Na compra de um imóvel, a última etapa é registrar a propriedade. Mas quando o vendedor se recusa a assinar a escritura, o comprador pode enfrentar sérios problemas para garantir seus direitos.
Você pagou o imóvel, recebeu as chaves e, na hora de passar a escritura, o vendedor adia, some ou avisa que não vai assinar. Enquanto isso, no cartório, o imóvel continua no nome dele.
O tempo não apaga o direito de quem comprou. Em julho de 2026, a Terceira Turma do STJ reafirmou, no REsp 2.196.855, que o pedido para obter a escritura definitiva não prescreve. O mesmo vale para a indenização, quando a transferência do imóvel já não é mais possível.
Quem quitou o preço tem dois caminhos para resolver: a ação de adjudicação compulsória, na Justiça, ou o pedido feito direto no cartório de registro de imóveis, opção criada pela Lei 14.382/2022.
Há mais de 10 anos atuando em Direito Cível e atendendo clientes em mais de 5.500 cidades, o VLV Advogados acompanha compradores que quitaram o imóvel e ainda não têm a escritura.
Sabemos que dúvidas podem surgir ao longo da leitura, principalmente sobre o prazo para o vendedor assinar, a cobrança de multa e a escolha entre exigir o imóvel ou desfazer o negócio. Em caso de dúvidas, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
O vendedor precisa assinar a escritura?
Sim. Quem vendeu e recebeu o preço tem a obrigação de assinar a escritura, e o comprador pode exigir esse ato, desde que o contrato não preveja direito de arrependimento. A regra está no artigo 1.418 do Código Civil.
A assinatura pesa porque o contrato particular, sozinho, não muda o dono no cartório. Pelo artigo 1.245, o imóvel só passa para o nome do comprador com o registro. Até lá, o vendedor segue como proprietário na matrícula.
Cada documento tem um papel:
- Contrato de compra e venda: prova o negócio e o pagamento.
- Escritura pública: formaliza a venda no cartório de notas, com a assinatura das duas partes. É exigida para imóveis acima de 30 salários mínimos (artigo 108 do Código Civil).
- Registro na matrícula: transfere a propriedade, no cartório de registro de imóveis.
E quando a assinatura não vem, a lei prevê formas de supri-la.
Tem prazo para o vendedor assinar a escritura?
A lei não fixa um prazo único. Vale a data combinada no contrato e, se o contrato não trouxer data, o comprador que quitou o preço pode exigir a escritura a qualquer momento.
Sem data marcada, o atraso do vendedor só começa a contar depois da notificação (artigo 397 do Código Civil). Por isso a notificação por escrito costuma ser o primeiro passo.
| Situação | Prazo do vendedor |
|---|---|
| Contrato com data para a escritura | A data do contrato |
| Contrato sem data | A partir da notificação do comprador |
| Pedido feito no cartório de registro de imóveis | 15 dias depois de notificado pelo cartório |
Para o comprador, o tempo não apaga o direito de exigir a escritura, como o STJ reafirmou em 2026. A exceção é a usucapião: se outra pessoa adquirir o imóvel pela posse prolongada, a escritura deixa de ser exigível.
Esperar, porém, tem custo. Enquanto o imóvel estiver no nome do vendedor, uma dívida, um divórcio ou o falecimento dele podem obrigar o comprador a discutir o caso com credores ou herdeiros.
Por que o vendedor se recusa a assinar?
Os motivos variam: parcela em aberto, desistência do negócio, pendência nos documentos ou falecimento do vendedor. Para o comprador, a pergunta que define o caminho é outra: a recusa tem fundamento?
Cada motivo leva a uma resposta diferente:
- Em casos de preço não quitado: a recusa tem fundamento. O STJ exige o pagamento integral para obrigar o vendedor a transferir o imóvel, mesmo que falte pouco.
- Cláusula de arrependimento: se o contrato dá esse direito, a desistência segue as regras ali previstas, com devolução de valores ou perda do sinal.
- Imóvel valorizou: pedir valor acima do combinado não justifica a recusa. O preço fechado no contrato vale para as duas partes.
- Pendência de documentos: inventário em aberto, divórcio sem partilha ou dívida registrada na matrícula travam a escritura, mas não desfazem a obrigação de transferir.
- Vendedor falecido: a obrigação passa aos herdeiros, e o pedido pode ser feito contra eles.
Caso VLV Advogados
Em uma situação acompanhada pelo escritório, o comprador quitou um terreno por contrato particular e, anos depois, ao procurar o vendedor para fazer a escritura, soube que ele havia falecido. Os herdeiros não se opunham à venda, mas o inventário ainda não tinha sido aberto.
Em situações desse tipo, a equipe confere o contrato, os comprovantes de pagamento e a matrícula antes de definir contra quem o pedido será feito e por qual via.
O que fazer quando o vendedor se recusa a assinar?
O comprador que quitou o imóvel pode obter a propriedade sem a assinatura do vendedor, por meio da adjudicação compulsória. O pedido é feito no cartório de registro de imóveis ou na Justiça, e o resultado substitui a escritura.
O caminho costuma seguir esta ordem:
- Reúna as provas. Contrato, recibos ou comprovantes de quitação e a matrícula atualizada do imóvel.
- Notifique o vendedor por escrito. A notificação registra a recusa e marca o início do atraso.
- Tente o cartório. Desde a Lei 14.382/2022, o pedido pode ser feito no registro de imóveis, com advogado e uma ata notarial, documento em que o tabelião registra as provas do negócio e do pagamento. O vendedor é notificado e tem 15 dias para assinar ou contestar.
- Vá à Justiça se houver disputa. Na ação de adjudicação compulsória, a sentença faz as vezes da assinatura do vendedor e serve de título para o registro.
Um detalhe ajuda quem comprou por “contrato de gaveta”: a Súmula 239 do STJ dispensa o registro do contrato no cartório para pedir a adjudicação.
Posso cobrar multa ou indenização do vendedor?
Sim. A multa depende de estar prevista no contrato, e a indenização depende de prova do prejuízo que o atraso causou.
O que muda de um pedido para o outro é o que o comprador precisa provar:
| O que cobrar | Quando cabe | O que provar |
|---|---|---|
| Multa do contrato | Há cláusula de multa por atraso ou descumprimento | Só o atraso. O prejuízo não precisa ser provado |
| Perdas e danos | O atraso gerou gasto ou perda de dinheiro | O prejuízo: venda ou financiamento perdido por falta da escritura, despesas com notificação e cartório |
| Dano moral | A situação foi além do aborrecimento de um contrato descumprido | Um abalo concreto. Para o STJ, o descumprimento do contrato, sozinho, não basta |
Dois limites do Código Civil (artigos 412, 413 e 416) pesam na conta:
- A multa não pode superar o valor do negócio, e o juiz pode reduzi-la se for excessiva.
- Se o contrato já prevê multa, a indenização acima dela só cabe quando o próprio contrato admite.
Quando a multa foi prevista para o atraso, ela pode ser cobrada junto com a escritura.
Vale mais exigir o imóvel ou desfazer o negócio?
Depende do que ainda é possível e do que o comprador quer. A lei dá as duas saídas a quem cumpriu sua parte: exigir a transferência ou desfazer o contrato, com direito a indenização nos dois casos (artigo 475 do Código Civil).
O advogado especialista do VLV Advogados, Dr. Luiz Vasconcelos Jr. explica os passos que o comprador pode seguir para exigir a escritura nesses casos:
O primeiro ponto é a quitação. Sem o preço pago por inteiro, a escritura não pode ser exigida. O segundo é a situação do imóvel: se ele já foi registrado em nome de outra pessoa, a discussão passa para a indenização.
Resta saber o que pesa mais hoje, o imóvel ou o valor pago. Quem mora no bem ou fez obras nele tem motivos para insistir na transferência. Nesse caminho, o comprador fica com o imóvel em seu nome e ainda pode cobrar a multa por atraso e os prejuízos.
Desfazer o negócio leva a outro resultado. O comprador recebe de volta o que pagou, com correção, e pode cobrar o sinal em dobro (artigo 418 do Código Civil). Se o contrato prever multa por descumprimento total, ela passa a valer.
A resposta sai dos documentos: contrato, comprovantes de pagamento e matrícula atualizada. Em caso de dúvidas, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Artigo de caráter meramente informativo
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado inscrito na OAB sob o nº 43.462, cogestor do VLV Advogados e atua em Direito das Famílias e Sucessões. Possui formação complementar pela AASP em temas de Direito Civil, Família e Sucessões, além de estudos pela PUC-Rio nas áreas de alienação parental e perícias psicológicas.
Direito Civil | Direito de Família | Direito Criminal | Direito Previdenciário | Direito Trabalhista | Direito Bancário
Perguntas frequentes
Preciso de advogado para notificar o vendedor?
Não. O próprio comprador pode enviar a notificação, por carta com aviso de recebimento ou pelo cartório de títulos e documentos. O advogado passa a ser obrigatório depois, no pedido de adjudicação em cartório ou na ação judicial.
O vendedor pode obrigar o comprador a fazer a escritura?
Sim. Quem vendeu e continua com o imóvel em seu nome também pode pedir a adjudicação compulsória, para que o registro passe ao comprador. É a chamada adjudicação inversa, usada quando o vendedor segue recebendo cobranças de um bem que já não é seu.
É possível anular uma escritura de compra e venda?
Sim, por ação judicial, quando houver vício como erro, dolo, coação ou fraude contra credores. O prazo é de quatro anos, contado conforme o tipo de vício (artigo 178 do Código Civil). Casos de nulidade, como a simulação, não se resolvem com o passar do tempo.
O cônjuge do vendedor precisa assinar a escritura?
Sim. A regra vale para todos os regimes de bens, menos a separação absoluta (artigo 1.647 do Código Civil). Sem essa assinatura, a venda pode ser anulada a pedido do cônjuge que não participou.
