Loteamentos não registrados podem ser regularizados? Sim! A usucapião de imóveis irregulares oferece essa possibilidade. Confira os detalhes no artigo.

Usucapião de imóveis irregulares: é possível?

Você sabia que é possível regularizar a propriedade de um imóvel que você ocupa, mesmo que ele não tenha a documentação formal?

Muitas pessoas vivem em terrenos ou imóveis considerados irregulares e não sabem que a usucapião pode ser uma solução viável para conquistar o título de propriedade.

Essa ferramenta jurídica é uma forma de reconhecer, de forma legal, o direito de quem ocupa e cuida de um imóvel por anos, mas não possui documentos que comprovem a propriedade.

No Brasil, a usucapião tem ajudado muitas famílias a regularizar suas moradias e garantir a segurança jurídica do lugar onde vivem.

No entanto, por ser um tema jurídico, pode gerar dúvidas, como: “Como funciona a usucapião?”, “Imóveis em loteamentos irregulares podem ser usucapidos?”, ou ainda, “Quais tipos de bens não podem ser adquiridos por usucapião?”.

Se você já se perguntou sobre isso, está no lugar certo! Neste artigo, vamos explicar de forma simples e prática o que é a usucapião e como ela funciona. Fique com a gente e descubra tudo o que você precisa saber!

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: https://forms.gle/GmG5qjiVa2tpoejf7

O que é usucapião?

A usucapião é uma forma legal de adquirir a propriedade de um bem imóvel (ou até móvel, em alguns casos) pelo exercício contínuo, pacífico e ininterrupto da posse por um período de tempo previsto em lei.

Ela não depende de um contrato de compra e venda, mas sim do cumprimento de requisitos específicos estabelecidos no Código Civil (artigos 1.238 a 1.244) e outras legislações, como o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001).

Por exemplo, se você utiliza um imóvel irregularmente por vários anos, cuida dele e age como dono, pode solicitar a usucapião para regularizar sua situação e se tornar o proprietário legal.

Isso é especialmente útil para pessoas que vivem em áreas sem documentação, como lotes em loteamentos irregulares, que são muito comuns em cidades brasileiras.

Como funciona a usucapião?

O funcionamento da usucapião depende de atender a critérios bem definidos pela legislação.

Em qualquer modalidade, o princípio básico é que a posse seja exercida com responsabilidade, continuidade e sem oposição. Veja como isso se aplica:

• Posse mansa e pacífica: A ocupação não pode ter sido obtida de maneira violenta, e você não deve enfrentar oposição de outros interessados no imóvel.
• Ânimo de dono (animus domini): Você precisa agir como proprietário, utilizando o imóvel para moradia, plantio, lazer ou outra atividade.
• Tempo de posse: O prazo exigido varia de acordo com a modalidade:

Usucapião extraordinária: 15 anos de posse ininterrupta (ou 10 anos se o imóvel for utilizado como moradia ou para investimentos).

Usucapião ordinária: 10 anos, desde que haja justo título e boa-fé.

Usucapião especial urbana: Apenas 5 anos, para quem usa o imóvel como moradia, sem ser proprietário de outro bem urbano.

• Provas documentais e testemunhais: Contas de luz, água, testemunhos e qualquer outro registro que demonstre que você ocupa o imóvel são fundamentais.

Esse processo pode ser realizado de forma judicial (através de um advogado e decisão de um juiz) ou extrajudicial (em cartórios de registro de imóveis, quando não há disputas).

A Lei nº 13.465/2017 facilitou bastante a regularização de imóveis através do processo extrajudicial.

É possível a usucapião de imóvel situado em loteamento irregular?

Sim, a usucapião de imóveis irregulares situados em loteamentos não regularizados é uma possibilidade legal no Brasil, desde que cumpridos os requisitos legais.

Imóveis localizados em loteamentos irregulares podem apresentar problemas como falta de infraestrutura ou ausência de registro em cartório.

Apesar dessas irregularidades, a posse qualificada pelo tempo e os requisitos legais permitem que você adquira a propriedade formal.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu, no Tema 1025 do REsp 1818564/DF, que a irregularidade do loteamento não impede o direito à usucapião.

Essa decisão reforça que o registro de propriedade no cartório, embora importante, não é um pré-requisito para que você possa usar o imóvel e reivindicar a posse legal.

Na prática, a usucapião de imóveis irregulares permite que você transforme o imóvel que ocupa em uma propriedade regularizada, promovendo segurança jurídica e a função social da propriedade.

Que tipo de bens imóveis não podem sofrer usucapião?

Não são todos os bens imóveis que podem ser usucapidos. A legislação brasileira é clara ao estabelecer que bens públicos são insuscetíveis de usucapião. Isso inclui:

• Áreas de uso comum do povo, como ruas, praças e calçadas;
• Áreas de preservação ambiental, como reservas e áreas de proteção permanente (APPs);
• Áreas verdes, destinadas à recreação ou preservação dentro de loteamentos.

Essas restrições estão previstas no artigo 183, §3º da Constituição Federal e no artigo 102 do Código Civil.

Assim, mesmo que uma área pública esteja sendo utilizada de forma irregular por particulares, ela não pode ser adquirida por usucapião.

É cabível usucapião em área verde?

Não, a usucapião de imóveis irregulares não se aplica a áreas verdes. Áreas verdes, muitas vezes presentes em loteamentos, são consideradas bens públicos de uso comum do povo e, como tal, estão protegidas contra qualquer tipo de usucapião.

Isso está fundamentado na Constituição Federal e em jurisprudências que reforçam a proteção dessas áreas.

Ainda que uma área verde esteja mal gerida ou pareça “abandonada”, ela continua sendo parte do patrimônio público e destinada à coletividade.

Tribunais como o TJSC e o TJSP têm reiterado que o caráter público dessas áreas as torna insuscetíveis de aquisição por usucapião.

Quais os casos em que não pode ser usado o usucapião?

Existem situações bem específicas onde a usucapião não pode ser utilizada, mesmo que a posse seja exercida de forma contínua. Alguns desses casos incluem:

• Entre parentes próximos: Não é possível usucapir bens entre cônjuges, enquanto durar o casamento, ou entre pais e filhos, enquanto houver poder familiar.
• Contra menores de idade ou incapazes: Bens de pessoas absolutamente incapazes, como menores de 16 anos ou interditados, não podem ser usucapidos.
• Imóveis com oposição: Se houver disputa judicial ou interrupção da posse por terceiros, a usucapião é inviabilizada.
• Imóveis públicos ou de preservação ambiental: Como mencionado antes, bens públicos e áreas protegidas estão fora do alcance da usucapião.

Como tomar posse de um imóvel abandonado?

Se você encontrou um imóvel abandonado e deseja regularizar sua posse, a usucapião de imóveis irregulares pode ser uma alternativa viável.

O primeiro passo é verificar a situação jurídica do imóvel. Você deve consultar o cartório de registro de imóveis para entender se ele está abandonado de fato e se não pertence a um ente público.

Após verificar essas informações, você pode iniciar a posse do imóvel, cuidando dele, realizando melhorias e utilizando-o como se fosse proprietário.

Reúna provas dessa posse, como contas de água, luz, testemunhas e fotografias. Esses documentos serão fundamentais para um eventual processo de usucapião.

No entanto, lembre-se de que ocupar um imóvel sem regularizar sua posse pode gerar disputas legais.

Por isso, é recomendável buscar a ajuda de um advogado especializado para conduzir o processo de forma segura.

Assim sendo, a usucapião de imóveis irregulares é um recurso poderoso para regularizar a posse de terrenos ou propriedades sem documentação formal.

Apesar das restrições legais aplicáveis a bens públicos e áreas protegidas, esse mecanismo viabiliza o acesso à propriedade e promove a função social do imóvel.

Se você está considerando essa possibilidade, lembre-se de que o processo exige atenção aos requisitos legais e preparação adequada.

Consultar um profissional especializado é sempre o melhor caminho para garantir que sua posse se transforme em propriedade formal.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica especializada.

Sabemos que o tema “usucapião de imóveis irregulares” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista. O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

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