Entenda o que é a alienação fiduciária de propriedade superveniente, como funciona e quais cuidados tomar. Saiba tudo neste guia completo!

Alienação finduciária de propriedade superveniente: entenda tudo aqui!

A alienação fiduciária de propriedade superveniente é uma forma de garantir uma dívida oferecendo como garantia um bem que ainda será adquirido no futuro.

Trata-se de uma operação bastante utilizada em contratos de financiamento, especialmente quando o devedor ainda não possui o bem em seu patrimônio no momento da celebração do contrato, mas se compromete a adquiri-lo para vinculá-lo à obrigação.

Regulada por normas específicas do Código Civil e da legislação sobre garantias reais, essa modalidade proporciona maior segurança ao credor, ao mesmo tempo em que permite ao devedor acessar crédito mesmo sem dispor de bens próprios naquele instante.

Entender como funciona a alienação fiduciária de propriedade superveniente é essencial para empresas, consumidores e credores que desejam firmar contratos seguros, sem surpresas futuras.

Neste artigo, explicamos em detalhes o conceito, as características principais, como ela é formalizada e os cuidados que devem ser observados em sua aplicação.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: clique aqui!

O que é a alienação fiduciária da propriedade superveniente?

A alienação fiduciária da propriedade superveniente é um tipo de garantia em que o devedor transfere ao credor a propriedade de um bem que ainda será adquirido, para assegurar o pagamento de uma dívida.

Diferente da alienação fiduciária tradicional, onde o bem já pertence ao devedor no momento da contratação, na alienação fiduciária superveniente o bem ainda será incorporado ao patrimônio do devedor, mas, assim que adquirido, passará automaticamente a garantir a obrigação.

Essa modalidade é especialmente útil em situações em que o devedor precisa de crédito, mas ainda não possui o bem que pretende dar como garantia, como no caso de financiamentos de veículos, imóveis em construção ou mercadorias futuras.

A operação é regulamentada pelo artigo 1.361 do Código Civil e exige contrato por escrito, com cláusulas claras sobre a obrigação e o bem a ser adquirido.

Ao garantir a dívida dessa forma, o credor tem mais segurança, pois, caso a obrigação não seja cumprida, poderá consolidar a propriedade plena do bem para satisfazer o crédito, seguindo os trâmites legais.

Para o devedor, essa forma de alienação permite o acesso a financiamentos mesmo sem ter bens próprios à época da contratação.

De quem é a propriedade na alienação fiduciária?

Na alienação fiduciária, a propriedade do bem pertence ao credor, mas de forma resolúvel, ou seja, condicionada ao pagamento da dívida. Isso significa que o credor é o proprietário jurídico do bem enquanto a obrigação não for quitada, embora o devedor (fiduciante) continue com a posse direta e o direito de usar o bem normalmente.

A propriedade fiduciária é, portanto, temporária e limitada: assim que a dívida é paga integralmente, o devedor retoma a plena propriedade do bem, por meio da extinção da garantia.

Se a dívida não for quitada, o credor pode consolidar a propriedade plena, respeitando os procedimentos legais, e dispor do bem para satisfazer o crédito.

Esse sistema visa proteger o credor contra o inadimplemento, mas também garante ao devedor o uso do bem durante o cumprimento da obrigação, equilibrando os interesses das partes.

É possível transferir imóvel com alienação fiduciária?

Sim, é possível transferir um imóvel com alienação fiduciária, mas existem restrições importantes.

Como o imóvel alienado fiduciariamente está vinculado a uma garantia de pagamento, ele não pode ser transferido livremente como um imóvel comum. Para que a transferência ocorra, é necessário:

• Quitar a dívida garantida pela alienação fiduciária, liberando o imóvel da garantia. Após a quitação, o registro da alienação fiduciária é cancelado no cartório de registro de imóveis, e o imóvel pode ser transferido sem ônus.
• Ou, se o comprador concordar, a dívida pode ser transferida junto com o imóvel, mediante anuência expressa do credor fiduciário (normalmente um banco ou instituição financeira). Nesse caso, o novo comprador assume a dívida existente, e a alienação fiduciária continua vinculada ao imóvel até a quitação.

Sem o cumprimento dessas condições, a venda do imóvel não será válida perante terceiros, e o credor poderá, inclusive, consolidar a propriedade plena se houver inadimplência.

Portanto, quem pretende comprar ou vender um imóvel com alienação fiduciária deve sempre consultar o registro de imóveis e, se necessário, buscar o apoio de profissionais especializados para garantir a segurança da operação.

Pode vender um bem com alienação fiduciária?

É possível vender um bem com alienação fiduciária, mas a operação exige cuidados especiais. Como o bem está vinculado a uma garantia de pagamento, ele não é totalmente livre para negociação. A venda pode ocorrer de duas formas:

• Quitação da dívida antes da venda: O proprietário (devedor) pode pagar integralmente a dívida garantida pela alienação fiduciária, liberar o bem da garantia e, em seguida, vendê-lo de forma livre e desembaraçada.
• Assunção da dívida pelo comprador: Em alguns casos, o comprador pode concordar em assumir a dívida existente. Para isso, é obrigatória a anuência do credor fiduciário (por exemplo, o banco que financiou o bem). Sem essa autorização, a transferência pode ser considerada inválida, e o credor poderá exigir a consolidação da propriedade ou outra medida de proteção do crédito.

Vender um bem com alienação fiduciária sem respeitar essas condições pode gerar sérios problemas jurídicos para o vendedor e para o comprador, incluindo a perda do bem ou a responsabilidade pelo pagamento da dívida.

Por isso, antes de efetivar a venda, é essencial consultar o contrato, o registro de garantias e, se necessário, negociar diretamente com o credor para regularizar a situação.

Sou obrigado a pagar alienação fiduciária?

Sou obrigado a pagar alienação fiduciária?

Sim, ao assinar um contrato que envolve alienação fiduciária, você assume a obrigação de pagar o valor financiado, nas condições estabelecidas.

A alienação fiduciária é justamente uma garantia de que, se o pagamento não for realizado, o credor poderá reaver o bem para satisfazer a dívida. Ou seja, o pagamento é obrigatório, e o não cumprimento pode trazer consequências sérias, como:

• Consolidação da propriedade em favor do credor, que poderá vender o bem para recuperar o valor devido;
• Perda do bem alienado, mesmo que já tenha sido usado ou ocupado por você;
• Cobrança judicial, caso o valor da venda do bem não cubra toda a dívida.

Além disso, o contrato firmado em uma alienação fiduciária tem força de título executivo extrajudicial, o que permite ao credor cobrar a dívida de forma mais rápida e eficiente na Justiça.

Por isso, é fundamental que quem contrata uma operação com alienação fiduciária esteja ciente dos compromissos assumidos e das consequências do inadimplemento.

Como funciona a escritura com alienação fiduciária?

Na escritura com alienação fiduciária, a operação formaliza não apenas a compra e venda do bem (geralmente um imóvel), mas também a constituição da alienação fiduciária como garantia do pagamento da dívida assumida pelo comprador. Esse procedimento é bastante comum em financiamentos imobiliários.

Funciona assim: o comprador adquire o bem, mas a propriedade plena fica temporariamente com o credor fiduciário (como um banco) até que a dívida seja totalmente quitada. Na escritura pública, devem constar todas as informações sobre:

• O valor do financiamento e as condições de pagamento;
• A descrição do bem objeto da alienação;
• A cláusula de alienação fiduciária, indicando que a propriedade é transferida ao credor em caráter resolúvel, enquanto a dívida estiver em aberto.

Depois de assinada, a escritura deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que a alienação fiduciária tenha validade perante terceiros.

Esse registro é essencial para que o credor possa exercer seus direitos em caso de inadimplência.

Após a quitação integral da dívida, é feito o termo de quitação e a propriedade é consolidada definitivamente em nome do comprador, livre de ônus.

Portanto, a escritura com alienação fiduciária é um instrumento que combina venda e garantia em um só documento, protegendo o credor e organizando de forma segura o pagamento do financiamento.

Quanto custa para tirar a alienação fiduciária do imóvel?

O custo para tirar a alienação fiduciária do imóvel envolve basicamente duas despesas principais:

• Emolumentos do cartório de registro de imóveis: Após a quitação da dívida, é necessário solicitar o registro do termo de quitação e o cancelamento da alienação fiduciária. O valor cobrado varia de estado para estado, mas costuma ser proporcional ao valor do imóvel ou do financiamento. Em média, o custo pode variar de R$300 a R$1.500, dependendo da tabela de emolumentos vigente no local.
• Eventuais despesas administrativas: Alguns bancos ou instituições financeiras cobram taxas para a emissão do termo de quitação, mas muitas vezes esse documento é fornecido gratuitamente. É importante conferir no contrato de financiamento se há previsão de alguma tarifa.

Além disso, se houver pendências de impostos ou taxas do imóvel (como IPTU ou condomínio), elas também devem estar regularizadas para que o cartório proceda com o cancelamento da garantia.

Portanto, além de quitar o financiamento, é preciso se planejar para arcar com os custos de registro, garantindo que o imóvel fique livre de qualquer ônus.

Preciso de advogado para alienação findunciária?

Preciso de advogado para alienação findunciária?

Não é obrigatório ter um advogado para realizar a alienação fiduciária, seja na contratação do financiamento ou no registro da garantia.

As instituições financeiras, como bancos e financeiras, geralmente conduzem o processo diretamente, fornecendo os contratos prontos e orientando sobre os trâmites no cartório.

No entanto, contar com um advogado pode ser altamente recomendado em algumas situações, especialmente para:

• Analisar o contrato de alienação fiduciária antes da assinatura, evitando cláusulas abusivas ou desvantajosas;
• Auxiliar na negociação de condições mais justas para o financiamento;
• Orientar sobre os direitos e deveres do devedor e do credor;
• Acompanhar o processo de consolidação da propriedade em caso de inadimplência;
• Representar o devedor ou o credor em disputas judiciais envolvendo a execução da garantia.

Em casos de inadimplência, tentativa de retomada do bem ou dúvidas sobre o cancelamento da alienação fiduciária, a assistência de um advogado especializado em direito imobiliário ou contratos pode fazer grande diferença na proteção dos interesses da parte envolvida.

Assim, embora o advogado não seja obrigatório por lei, sua atuação pode trazer mais segurança jurídica e evitar prejuízos futuros.

Um recado final final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica!

Sabemos que o tema “alienação finduciária de propriedade superveniente” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista. O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

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