Saiba tudo sobre averbação, tipos e qual sua importância!
Você já ouviu que precisa “averbar” um divórcio, uma construção ou a quitação de um financiamento, mas, afinal, o que isso significa? A averbação é o ato que mantém um registro atualizado e fiel à realidade, e entendê-la é o que evita problemas no seu dia a dia.
A palavra “averbação” costuma surgir em momentos importantes da vida: ao comprar ou vender um imóvel, ao se casar ou se divorciar, ao concluir uma obra ou até ao contratar um empréstimo.
Apesar de comum, ela ainda gera muita confusão, sobretudo quando se mistura com termos parecidos, como registro e matrícula. De forma simples, averbar é anotar uma alteração ou um acréscimo em um registro que já existe, mantendo-o atualizado.
Diferente do registro, que cria ou transfere um direito, a averbação não cria nada de novo: apenas atualiza uma informação já registrada. Sua base está na Lei de Registros Públicos.
Manter esses dados em dia é mais relevante do que parece. Uma matrícula desatualizada pode travar a venda de um imóvel, complicar um inventário ou inviabilizar um financiamento.
Neste texto, a equipe do VLV Advogados explica o que é a averbação, como ela se diferencia do registro, como fazer e em que situações é necessária. Dúvidas? Clique aqui.
O que é averbação?
Averbação é o ato de anotar uma alteração ou um acréscimo em um registro ou matrícula que já existe, com o objetivo de mantê-lo atualizado e fiel à realidade. É um ato acessório: depende sempre de um registro principal já feito, não existe averbação “do nada”.
Os exemplos são variados. Em um imóvel, averba-se a construção concluída, o divórcio do proprietário ou o cancelamento de uma hipoteca já quitada. No registro civil, averba-se o casamento na certidão de nascimento ou o óbito na certidão de casamento.
A base legal está no art. 167, inciso II, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), que traz uma lista exemplificativa; ou seja, admite outras hipóteses além das previstas.
Diferença entre averbação, registro e matrícula
Há ainda uma diferença técnica relevante: a lista de atos que devem ser registrados é taxativa, só se registra o que está previsto em lei. Já a de averbações é exemplificativa.
O registro marca os grandes acontecimentos do imóvel (a troca de dono); a averbação mantém os detalhes em dia (o nome atualizado, a construção, o fim de um ônus).
Manter esses dados em ordem é mais necessário do que parece. Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, dos 60 milhões de domicílios urbanos do país, ao menos 30 milhões não têm escritura; ou seja, pelo menos metade dos imóveis brasileiros é irregular.
Quais são os tipos de averbação?
Os principais tipos de averbação podem ser organizados em averbações imobiliárias e averbações civis:
Averbação de reforma/ampliação
Averbação de demolição
Averbação de mudança de estado civil
Averbação de quitação de financiamento
Averbação de desmembramento/unificação
Averbação de usufruto/servidão
Averbação de alteração de logradouro
Averbação de divórcio
Averbação de separação
Averbação de união estável
Averbação de óbito
Averbação de reconhecimento de filiação
Averbação de alteração de nome
Averbação de tempo de serviço
Averbações imobiliárias
As averbações imobiliárias são aquelas realizadas no Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula quando ocorre alguma alteração física ou jurídica relacionada à propriedade.
Essas alterações podem envolver construção, reforma, demolição, quitação de financiamento ou mudança no estado civil do proprietário. A matrícula do imóvel precisa refletir exatamente a realidade jurídica e física do bem.
Os tipos mais comuns de averbação de imóvel são:
- Averbação de construção
- Averbação de reforma ou ampliação
- Averbação de demolição
- Averbação de mudança de estado civil do proprietário
- Averbação de quitação de financiamento
- Averbação de desmembramento ou unificação
- Averbação de usufruto ou servidão
- Averbação de alteração de logradouro
Averbações civis
As averbações civis são realizadas no Registro Civil e dizem respeito à situação pessoal. É o procedimento que atualiza certidões de nascimento, casamento ou óbito quando ocorre alteração no estado civil ou na condição jurídica da pessoa.
Os tipos mais comuns de averbação civil são:
- Averbação de casamento
- Averbação de divórcio
- Averbação de separação
- Averbação de união estável
- Averbação de óbito
- Averbação de reconhecimento de filiação
- Averbação de alteração de nome
- Averbação de tempo de serviço
Classificação da averbação conforme a forma:
Além da natureza, a averbação pode ser:
- Averbação por mandado judicial, quando há determinação judicial, como guarda, partilha ou interdição.
- Averbação pelo interessado, quando você apresenta documentos válidos ao cartório e solicita a atualização.
- Averbação por retificação, usada para corrigir erro no registro.
- Averbação premonitória, que dá publicidade à existência de execução judicial para proteger o credor.
Averbação de empréstimo consignado
Neste caso, a palavra ganha outro sentido. “Averbar um empréstimo” é o ato pelo qual o empréstimo consignado é registrado junto ao órgão que paga o seu salário ou benefício.
Ela só é possível dentro da margem consignável: o limite legal de quanto da sua renda pode ser comprometido com esse tipo de desconto. Se não houver margem disponível, o empréstimo não pode ser averbado; por isso, conferir a margem antes de contratar evita surpresas.
Como fazer uma averbação?
Na maioria dos casos, a averbação é um procedimento administrativo, feito diretamente no cartório, sem necessidade de processo judicial. O caminho costuma seguir estas etapas:
1. Identifique o cartório competente
Para imóveis, é o Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está localizado; no registro civil, é o cartório onde está o assento a ser atualizado.
2. Reúna os documentos que comprovam a alteração
Cada tipo de averbação exige uma documentação específica: uma certidão, um habite-se, um termo de quitação ou uma sentença, conforme o caso.
3. Apresente o requerimento
Em regra com firma reconhecida, indicando o ato a ser averbado e o registro ou matrícula correspondente. Por último, pague os emolumentos e aguarde a análise do registrador.
Quando a averbação depende de decisão judicial
Nem toda averbação pode ser feita no balcão do cartório. Algumas dependem de uma decisão da Justiça, como:
- O cancelamento de uma penhora, que exige mandado ou certidão judicial;
- Averbações que decorrem de uma ação, como um divórcio litigioso ou uma usucapião;
- A retificação de um erro mais complexo no registro.
É nesses pontos que a orientação de um advogado faz diferença. Erros que se arrastam, recusas do cartório ou documentos que não se encaixam podem travar uma venda, um inventário ou um financiamento, e exigem a via correta, judicial ou extrajudicial, para serem resolvidos.
Veja a importância da averbação do divórcio no nosso vídeo
Documentos usados para averbação
Os documentos usados para averbação variam conforme o tipo:
Documentos usados para averbação de imóvel
Os documentos usados para averbação de imóvel variam conforme o caso, mas geralmente incluem:
- Certidão de matrícula atualizada
- Requerimento de averbação assinado
- Habite-se (na averbação de construção)
- Projeto aprovado pela prefeitura
- ART ou RRT
- Documentos pessoais do proprietário
- Certidão de casamento (se aplicável)
- Escritura pública ou contrato
- Certidão de quitação de financiamento
- Comprovante de pagamento das taxas
Documentos usados para averbação no Registro Civil
Os documentos usados para averbação no Registro Civil geralmente incluem:
- Certidão original
- Documento de identidade
- Sentença judicial ou escritura pública (quando aplicável)
- Mandado judicial (nos casos judiciais)
- Documentos comprobatórios da alteração
Cada caso deve ser analisado individualmente para evitar exigências. A ausência de documentação correta gera exigências cartorárias e atrasos.
Muitas pessoas descobrem isso apenas quando precisam vender um imóvel ou regularizar inventário.
O que ocorre se não fizer a averbação?
Quando uma averbação necessária não é feita, o registro fica desatualizado. Na prática, isso cobra seu preço justamente nos momentos mais importantes:
- Venda travada: compradores e bancos exigem a matrícula atualizada;
- Financiamento negado: instituições financeiras só aceitam registro regular;
- Inventário suspenso: sem a averbação do óbito, a partilha emperra;
- Impedimento para novo casamento: enquanto o divórcio não é averbado na certidão de casamento, a pessoa continua oficialmente como casada;
- Divergências fiscais: área construída e dados que não batem com o cadastro municipal podem gerar problemas de IPTU e outros tributos.
Há ainda um agravante silencioso: o tempo. Quanto mais a regularização é adiada, mais difícil e cara ela tende a ficar, pois documentos vencem, partes falecem, herdeiros se multiplicam e provas se perdem, transformando uma averbação simples em uma disputa demorada.
Foi o que o VLV Advogados resolveu em um dos nossos casos mais comuns. Uma família não conseguia concluir o inventário de um imóvel porque a casa, construída havia anos, nunca havia sido averbada; na matrícula, constava apenas o terreno.
A equipe reuniu a documentação necessária, regularizou a averbação da construção e, com a matrícula atualizada, o inventário pôde seguir e o bem foi partilhado.
Quando contar com um advogado
A maior parte das averbações é simples e pode ser resolvida diretamente no cartório, com a documentação correta. Mas há situações em que a orientação jurídica evita dor de cabeça.
É o caso de erros antigos no registro, recusas do cartório, imóveis com construções nunca averbadas, divórcios e inventários, ou retificações que dependem de ação judicial.
Nesses cenários, identificar o caminho certo é o que separa resolver de forma rápida de ver uma venda, um financiamento ou uma partilha travarem.
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Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados
Sobre o autor
A equipe VLV Advogados é composta por redatores jurídicos e advogados especializados com atuação ativa nas áreas de Família, Previdência, Trabalho, Criminal e Cível. Todo o conteúdo é baseado em casos reais, jurisprudência atualizada e legislação vigente.
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O que é averbação?
Averbação é o ato de registrar oficialmente uma mudança ou atualização em um documento que já existe. Em vez de criar um novo registro, o cartório anota a alteração junto ao documento original, seja uma certidão de nascimento, casamento, imóvel ou outro registro público.
O que é averbar um documento?
Averbar um documento é solicitar ao cartório que inclua uma informação nova no registro já existente. Por exemplo: após o divórcio, você averba a separação na certidão de casamento. Após uma mudança de nome, averba o novo nome na certidão de nascimento. O documento anterior continua válido, agora com a anotação da mudança.
Me divorciei mas não fiz a averbação. O que acontece?
O divórcio pode estar juridicamente válido mesmo sem a averbação, mas a ausência dela gera problemas práticos: você continuará constando como casado(a) nos documentos oficiais. Isso pode impedir um novo casamento, gerar inconsistências em contratos, financiamentos e até na declaração do Imposto de Renda.
Posso fazer a averbação de divórcio em qualquer cartório?
Não necessariamente. A averbação deve ser feita, em regra, no cartório onde o casamento foi registrado originalmente. Se você se casou em outra cidade, precisará contatar o cartório de origem, mas muitos cartórios aceitam o pedido por correspondência ou por meio de um cartório próximo a você, usando o sistema de “carta precatória extrajudicial”.
