Você sabe quando a comissão de corretagem é realmente devida? Entender isso pode evitar cobranças indevidas e surpresas no fechamento do negócio.

Comissão de corretagem: quando o corretor tem direito?

Você já ouviu falar na comissão de corretagem, mas não tem certeza de quando ela é devida, quem deve pagar ou como funciona esse tipo de cobrança?

Esse é um tema que costuma gerar dúvidas, especialmente em momentos importantes, como a compra, venda ou aluguel de um imóvel.

Muita gente descobre a existência da comissão apenas na hora de assinar o contrato, sem saber se o valor está correto, se a cobrança é legal ou se há espaço para questionamentos.

Pensando nisso, preparamos este artigo com explicações claras, baseadas na legislação brasileira e em decisões dos tribunais, para ajudar você a entender seus direitos e deveres nesse tipo de negociação.

A seguir, você vai descobrir o que é a comissão de corretagem, como ela funciona, quando deve ser paga, qual o valor geralmente aplicado e quais cuidados são importantes para evitar prejuízos.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: clique aqui!

O que é comissão de corretagem?

A comissão de corretagem é a remuneração paga ao corretor de imóveis pela sua atuação na intermediação de uma transação, seja ela de compra, venda ou locação de um imóvel.

Esse valor é devido pelo serviço prestado de aproximar as partes interessadas e viabilizar o negócio, mesmo que não seja o responsável direto por concluir o contrato.

Trata-se de uma obrigação legal, prevista no artigo 725 do Código Civil, que estabelece:​

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Portanto, é importante entender que, uma vez que o corretor realiza sua função de forma diligente, a comissão pode ser devida mesmo que haja desistência posterior.

Essa remuneração é considerada uma prática legítima e é amplamente reconhecida na jurisprudência, incluindo decisões como a do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre  quem deve pagar a comissão de corretagem, o que reforça a necessidade de formalização clara no contrato.

Como funciona a comissão de corretagem?

A forma como funciona a comissão de corretagem envolve a prestação de um serviço específico: a intermediação entre comprador e vendedor (ou entre locador e locatário), visando a conclusão de uma transação imobiliária.

O corretor apresenta o imóvel, promove o contato entre as partes, conduz visitas, negocia propostas e orienta no fechamento do negócio.

Uma vez que o corretor atinge o objetivo do contrato de corretagem, isto é, realiza a mediação com resultado prático, como a assinatura de um contrato, ele adquire o direito de receber a comissão.

Essa lógica se mantém válida mesmo quando há a chamada comissão de corretagem com desistência do comprador, desde que o corretor tenha cumprido seu papel e não tenha dado causa à desistência.

Vale lembrar que o contrato de corretagem não exige exclusividade, salvo se houver cláusula específica para isso.

Também é importante destacar que o pagamento da comissão não depende do registro do imóvel ou da quitação do financiamento, bastando que o negócio seja firmado entre as partes.

Qual o valor da comissão de corretagem?

O valor da comissão de corretagem pode variar, dependendo da natureza da transação, do tipo do imóvel e da localidade em que o serviço é prestado.

Não existe um valor fixo nacional, mas há percentuais médios recomendados pelos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI), os quais servem como tabela referencial.

Por exemplo, para imóveis urbanos, o percentual costuma girar entre 6% a 8% sobre o valor da venda.

No caso de imóveis rurais, pode chegar a 10%, enquanto vendas judiciais normalmente seguem comissionamento de 5%. Já em locações, a comissão geralmente equivale a um mês de aluguel.

Esse valor deve ser combinado com antecedência e de forma expressa.

É comum que conste em contratos de compra e venda ou em contratos de prestação de serviço de corretagem.

A ausência de informação prévia pode gerar discussões judiciais, especialmente quanto à devolução da comissão de corretagem, sendo esse um tema recorrente analisado pelo STJ.

Qual o percentual de comissão de um corretor de imóveis?

O percentual de comissão de um corretor de imóveis é um dos pontos mais importantes a se entender ao iniciar uma negociação imobiliária.

Como mencionado anteriormente, esse percentual pode variar conforme o tipo do imóvel e a operação envolvida.

Em linhas gerais, o CRECI-SP estabelece as seguintes referências:

• 6% a 8% para imóveis urbanos,
• 8% a 10% para imóveis rurais,
• 5% para vendas judiciais,
• E 30% sobre o valor recebido, no caso de locações por temporada, segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Ainda que existam esses parâmetros, o percentual pode ser ajustado por acordo entre as partes. É fundamental que isso esteja registrado formalmente.

Um contrato mal redigido ou informal pode resultar em dúvidas sobre a comissão de corretagem percentual aplicável.

Quando se paga a comissão do corretor?

A comissão do corretor deve ser paga no momento em que ele cumpre sua parte no contrato, ou seja, quando ocorre a efetiva intermediação do negócio.

Essa conclusão geralmente se dá com a assinatura do contrato de compra e venda ou de locação.

O pagamento não precisa, necessariamente, estar vinculado à escritura pública ou ao registro do imóvel.

O STJ já decidiu que a comissão é devida quando o negócio é concluído entre as partes, independentemente de quem conduza o fechamento administrativo do contrato.

Isso responde diretamente à dúvida sobre quando é devida a comissão de corretagem.

Caso haja cláusula de exclusividade no contrato com o corretor e o proprietário venda o imóvel por conta própria ou com ajuda de outro profissional, ainda assim poderá ser obrigada a pagar a comissão.

Sou obrigado a pagar a comissão ao corretor?

Você é obrigado a pagar a comissão de corretagem desde que tenha contratado o corretor de forma regular e ele tenha efetivamente cumprido seu papel de intermediar a negociação.

Esse dever decorre tanto do contrato firmado quanto do que dispõe o Código Civil, em seu artigo 725.

O mais importante é observar quem contratou o serviço: se foi o vendedor, o comprador ou ambos.

É comum vermos a pergunta “quem paga a comissão de corretagem ?”, e a resposta é que quem contratou o serviço deve arcar com o pagamento, salvo se houver contrato estipulando o contrário.

Essa obrigação pode ser discutida judicialmente quando há falha na prestação do serviço ou omissão contratual.

Por isso, é altamente recomendável que todo acordo com o corretor seja formalizado por escrito, para evitar disputas.

Qual é o prazo para cobrar comissão de corretagem?

O prazo para cobrar a comissão de corretagem é de 5 anos, conforme estabelece o artigo 206, §5º, inciso II, do Código Civil.

Esse prazo é contado a partir do momento em que o corretor conclui seu trabalho, ou seja, da assinatura do contrato de compra e venda, locação ou equivalente.

Esse tema está diretamente ligado ao termo comissão de corretagem prescrição. Muitos corretores perdem o direito de cobrar a comissão por não agir a tempo.

Por isso, é importante agir com urgência assim que o contrato for descumprido ou o pagamento for negado.

Já nos casos em que se discute a devolução da comissão de corretagem, por exemplo, quando o serviço não foi prestado ou há cláusulas abusivas, o prazo prescricional é de 3 anos, conforme o artigo 206, §3º, inciso IV, também do Código Civil.

Não buscar orientação a tempo pode significar perda do direito à cobrança ou à restituição, o que reforça a importância de consultar um advogado especializado logo que surgir qualquer dúvida ou conflito.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica especializada.

Sabemos que o tema “comissão de corretagem” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista. O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

Direito Civil | Direito de Família | Direito Criminal | Direito Previdenciário | Direito Trabalhista | Direito Bancário