Entenda as bases que garantem a convivência harmoniosa em condomínios: Convenção e Regimento Interno. Suas diferenças são fundamentais para a organização do espaço compartilhado.

Convenção de Condomínio e Regimento Interno: Diferenças

Morar em um condomínio envolve mais do que simplesmente habitar um espaço compartilhado. Requer, também, a observância de normas e diretrizes que visam garantir a ordem, a convivência harmoniosa e o bom funcionamento das áreas comuns.

Com o crescimento da população em condomínios e edifícios cada vez mais tecnológicos, a administração desses espaços se torna mais desafiadora devido ao aumento nas demandas, como o volume de correspondências, entregas, visitantes e prestadores de serviços. Portanto, uma gestão eficaz da comunicação condominial se torna essencial nesse contexto.

Para isso, dois documentos fundamentais são essenciais: a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno.

Vamos explorar a importância de cada um, suas diferenças e como eles se complementam dentro do ambiente condominial.

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O que é a Convenção de Condomínio?

Cada vez mais percebemos que os brasileiros optam por alugar ou comprar imóveis em condomínios. Mas, além dos benefícios de ter maior segurança e instalações mais completas e luxuosas, também é preciso que existam regras para a convivência entre condôminos.

Neste contexto, entra em evidência o conceito de convenção e regimento interno do condomínio.

A Convenção de Condomínio é um documento legal de extrema importância, pois estabelece as normas gerais e estruturais que regem o condomínio.

Sendo assim, quem pode elaborar a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é redigida inicialmente pela construtora ou incorporadora do empreendimento. Entretanto, ela também pode ser elaborada por advogados especializados em direito imobiliário.

Este documento, uma vez aprovado em assembleia geral, passa a regular as relações entre os condôminos, definindo seus direitos e deveres, bem como as obrigações da administração condominial.

O Que Não Pode Faltar Em Uma Convenção De Condomínio?

A Convenção de Condomínio deve estar em conformidade com leis maiores, como a Constituição Federal e o Código Civil.

A convenção de condomínio é um documento essencial que estabelece as regras, direitos e obrigações dos condôminos e a organização do condomínio como um todo.

Conforme previsto na Lei de Condomínios, alguns elementos não podem faltar em uma convenção de condomínio para que seja completa e eficaz:

• Discriminação das partes comuns e privativas: Deve especificar claramente quais são as áreas de propriedade exclusiva de cada condômino e quais são as áreas de uso comum.
• Destinação das diferentes partes: Indica qual é a finalidade de cada área do condomínio, seja residencial, comercial ou outra especificada.
• Modo de usar as coisas e serviços comuns: Estabelece as normas e restrições para o uso das áreas comuns, como garagens, áreas de lazer, entre outros.
• Encargos e contribuições dos condôminos: Define como serão divididas as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio entre os condôminos, incluindo a forma de contribuição financeira de cada um.
• Eleição do síndico e Conselho Consultivo: Especifica o processo de eleição do síndico e, se aplicável, do Conselho Consultivo, bem como suas atribuições e responsabilidades.
• Quóruns para deliberações: Determina o quórum necessário para diversas votações em assembleias condominiais, garantindo que decisões importantes sejam tomadas com o respaldo da maioria qualificada dos condôminos.
• Fundo de reserva: Estabelece a forma de contribuição para constituição e uso do fundo de reserva, utilizado para despesas não previstas e emergenciais.
• Procedimentos para alteração da convenção: Define o processo e quórum necessário para alterações na convenção de condomínio, garantindo que mudanças sejam feitas de maneira democrática e transparente.

Esses elementos asseguram que a convenção de condomínio seja completa, clara e funcional, atendendo às necessidades de organização e convivência harmoniosa entre os condôminos dentro do condomínio.

Vale ressaltar que se trata de um documento dinâmico que pode ser revisado e atualizado em assembleias, para se adaptar às necessidades e realidades do condomínio ao longo do tempo.

Quem Pode Alterar A Convenção De Condomínio?

De acordo com o Art. 9º, § 3º da Lei sobre Condomínios (Lei nº 4.591/64), a alteração da convenção de condomínio requer a aprovação de no mínimo dois terços dos condôminos que representem as frações ideais que compõem o condomínio.

Isso significa que, para modificar qualquer cláusula da convenção, é necessário obter o voto favorável de pelo menos dois terços dos condôminos presentes em assembleia geral convocada para este fim.

Essa exigência visa garantir que as alterações na convenção sejam respaldadas por uma ampla maioria dos condôminos, assegurando assim a estabilidade e a segurança jurídica das normas que regem o condomínio.

Portanto, tanto a criação inicial quanto qualquer modificação na convenção de condomínio devem seguir esse processo democrático e participativo em uma assembleia devidamente convocada e conduzida.

É Permitido Ao Juiz Revisar As Cláusulas De Uma Convenção De Condomínio?

De acordo com a legislação brasileira, especificamente a Lei nº 4.591/64 que regula os condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias, a convenção de condomínio pode ser alterada judicialmente em casos excepcionais.

Normalmente, a convenção só pode ser modificada pelos próprios condôminos em assembleia, conforme explicado anteriormente.

Entretanto, há situações em que um juiz pode intervir e modificar a convenção de condomínio. Isso ocorre quando há algum dispositivo na convenção que contrarie a lei ou que seja manifestamente prejudicial aos direitos de algum condômino ou ao interesse do condomínio como um todo. Por exemplo:

1. Violação de Direitos: Se a convenção contiver cláusulas que violem direitos constitucionais dos condôminos ou que sejam contrárias às disposições legais aplicáveis, um juiz pode ser acionado para revisar essas cláusulas e adequá-las à legislação vigente.
2. Interesse Coletivo: Caso haja uma necessidade premente de adaptação da convenção para resolver problemas graves que afetem a convivência ou a gestão do condomínio, e os condôminos não consigam chegar a um consenso em assembleia, um juiz pode ser solicitado para deliberar sobre a modificação necessária.
3. Decisões Judiciais: Em certos casos, decisões judiciais podem determinar alterações na convenção para garantir o cumprimento de sentenças ou resolver litígios entre condôminos.

Qual a diferença entre Convenção do Condomínio e o Regimento Interno?

Ao lado da Convenção, o Regimento Interno complementa as diretrizes estabelecidas, focando principalmente nos aspectos cotidianos e comportamentais dos condôminos.

Mas, diferentemente da Convenção, o Regimento Interno é redigido pelos próprios moradores em assembleia, sendo um pacto coletivo que detalha regras de convivência, normas de conduta e uso das áreas comuns.

Assim, a convenção de condomínio é um documento oficial registrado em cartório que estabelece regras gerais para todos os moradores, como a divisão das áreas comuns e privativas, responsabilidades sobre despesas, eleição do síndico, entre outros aspectos essenciais para o funcionamento do condomínio.

Por outro lado, o regimento interno é um complemento da convenção, focado em detalhes cotidianos, como horários de uso das áreas comuns, regras de convivência, normas de segurança e outras diretrizes específicas para garantir a harmonia entre os moradores.

Ambos os documentos são importantes para assegurar uma convivência organizada e pacífica no condomínio, cada um com seu papel definido na regulamentação das atividades e comportamentos dos condôminos.

Diante disso, algumas pessoas se questionam: O que prevalece, a Convenção ou Regimento Interno?

A convenção de condomínio tem mais peso em relação ao regimento interno. Isso significa que, em caso de conflito entre as normas da convenção e as do regimento interno, as disposições da convenção geralmente prevalecem.

A convenção é um documento mais amplo e fundamental, estabelecendo as bases estruturais e jurídicas do condomínio, enquanto o regimento interno detalha normas de convivência e uso das áreas comuns de forma mais específica.

Qual É O Valor Que Um Advogado Cobra Para Escrever Uma Convenção De Um Condomínio?

O custo para a elaboração da convenção de condomínio por um advogado pode variar bastante dependendo de vários fatores, como a complexidade do condomínio, a quantidade de unidades, as especificidades jurídicas envolvidas e a experiência do advogado.

Normalmente, os honorários são estabelecidos com base no tempo despendido pelo advogado, na análise das necessidades do condomínio e na redação do documento conforme as exigências legais.

Para saber o custo exato, é recomendável contatar diretamente advogados especializados em direito imobiliário ou condominial. Eles geralmente oferecem consultas iniciais para discutir o escopo do trabalho e fornecer um orçamento detalhado.

Assim, é possível obter uma estimativa precisa e entender melhor quais são os serviços incluídos no valor cobrado.

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Convenção de Condomínio e Regimento Interno: Diferenças

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Artigo escrito por especialistas do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia | Direito Civil | Direito de Família | Direito Criminal | Direito Previdenciário | Direito Trabalhista