Imóvel irregular: quais os riscos e como regularizar?

Um imóvel irregular é aquele que não está totalmente legalizado perante os órgãos públicos. Essa situação pode gerar riscos jurídicos e dificultar a venda ou uso do bem.

Quais são os riscos de um imóvel irregular?

Se você está aqui, é provável que tenha um imóvel que precisa ser regularizado ou deseja entender mais sobre o assunto.

Regularizar um imóvel pode parecer um processo burocrático e complicado, mas, com o conhecimento certo, você consegue resolver tudo sem grandes dores de cabeça.

Neste guia, vamos explicar o passo a passo da regularização de imóvel irregular, os documentos necessários, o tempo que isso pode levar e por que é importante deixar tudo em dia.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato aqui!

O que é um imóvel irregular?

Um imóvel irregular é aquele que possui alguma inconformidade legal, documental ou física em relação às normas estabelecidas pelos órgãos competentes.

No geral, envolve, por exemplo:

• Irregularidades documentais
• Irregulares com as leis de uso e ocupação
• Irregularidades tributárias

O imóvel irregular pode gerar diversos problemas práticos. O proprietário pode enfrentar dificuldades para vender, financiar ou regularizar o imóvel junto a instituições financeiras.

Há risco de multas, embargos ou até demolição em casos mais graves.

Além disso, imóveis irregulares frequentemente possuem menor valor de mercado e podem gerar insegurança jurídica para compradores.

Exemplos de casos de imóvel irregular

São vários os exemplos de imóvel irregular no dia a dia. Vejamos alguns deles!

Um dos casos mais comuns são casas construídas sem alvará de construção. Imagine uma família que comprou um terreno e construiu sua casa sem pedir autorização à prefeitura.

Mesmo que a construção esteja bem feita, ela é considerada irregular porque não passou pela análise técnica municipal.

Outro exemplo são os “puxadinhos”, ampliando suas casas sem comunicar à prefeitura. A diferença entre o que está registrado oficialmente e a realidade caracteriza irregularidade.

Também podemos mencionar imóveis com divergências na documentação. Ou seja, na escritura, consta um tamanho, mas na matrícula, outro. Isso torna o imóvel irregular.

Mais exemplos comuns de imóveis irregulares são:

• Casas construídas em encosta de morros
• Mudança de residência para comércio sem comunicado
• Loteamento clandestinos
• Construções em excesso de taxa de ocupação
• Subdivisões irregulares, como divisão informal entre herdeiros
• Imóveis vendidos sem escritura e registro no cartório

Estes exemplos mostram como a irregularidade pode surgir de diferentes formas, desde problemas simples de documentação até questões mais complexas.

Quais são os riscos do imóvel irregular?

Quais são os perigos de possuir um imóvel irregular?

Imóveis irregulares representam uma fonte significativa de riscos para seus proprietários, gerando problemas que vão muito além de simples questões burocráticas.

Os principais riscos incluem

• perdas financeiras substanciais,
• impossibilidade de realizar transações imobiliárias,
• aplicação de multas e sanções administrativas,
• dificuldades para obter financiamentos,
• problemas com seguros,
• complicações em processos de herança,
• limitações no acesso a serviços públicos
• e até mesmo riscos de segurança estrutural.

O proprietário de um imóvel irregular enfrenta perda significativa no valor de mercado, já que compradores evitam imóveis com problemas documentais ou construtivos.

Vender um imóvel irregular é extremamente difícil, pois compradores conscientes evitam problemas futuros. Mesmo quando há interessados, o valor oferecido costuma ser ruim.

Ademais, concessionárias de energia elétrica, água e esgoto podem se recusar a fazer novas ligações ou melhorias na rede quando o imóvel não possui documentação adequada.

Em casos de herança, imóveis irregulares complicam significativamente o processo de inventário. Herdeiros podem enfrentar dificuldades para comprovar direitos sobre o bem.

Vale destacar: quanto mais tempo um imóvel permanece irregular, mais complexa e cara torna-se sua regularização.

Posso morar em um imóvel irregular?

Sim, você pode morar em imóvel irregular. Não existe uma proibição legal absoluta que impeça alguém de morar em imóveis desse tipo.

A irregularidade, por si só, não torna a moradia automaticamente ilegal ou criminosa. Na verdade, é comum muitas pessoas viverem em imóveis com alguma irregularidade.

No entanto, como mencionamos, essa situação envolve diversos riscos e limitações que podem afetar a qualidade de vida e a segurança dos moradores.

Moradores de imóveis irregulares enfrentam insegurança, pois podem receber notificações de embargo, multas ou até ordem de desocupação a qualquer momento.

Além disso, há as limitações práticas: 

➝ dificuldades para obter financiamentos, problemas para contratar seguros adequados, complicações em processos de herança e limitações no acesso a serviços públicos.

Quando o morador é também proprietário do imóvel irregular, ele assume todas as responsabilidades decorrentes da irregularidade.

Inquilinos ou ocupantes que não são proprietários geralmente têm menos responsabilidades diretas sobre as irregularidades do imóvel, mas ainda assim podem ser afetados.

Em suma, a decisão de morar em imóvel irregular deve ser tomada com plena consciência dos riscos envolvidos.

Como posso regularizar imóvel irregular?

Para regularizar um imóvel irregular, você primeiro precisa identificar o tipo de irregularidade.

O sucesso da regularização depende de uma análise detalhada da situação específica do imóvel, seguida da adoção das medidas apropriadas.

1. Irregularidades documentais

O processo geralmente envolve correções no cartório de registro de imóveis.

Em casos de herança mal resolvida, será preciso regularizar a sucessão através de inventário judicial ou extrajudicial.

Para divergências entre documentos diferentes (escritura, matrícula, IPTU), é necessário harmonizar as informações através de procedimentos específicos em cada órgão.

2. Normas de uso e ocupação do solo

O proprietário deve procurar a prefeitura municipal para regularizar a situação.

Isso pode envolver a obtenção retroativa de alvará de construção, quando a obra foi executada sem autorização mas está em conformidade com as normas.

Em casos de ampliações não autorizadas, pode ser necessário protocolar projeto de regularização, desde que a construção atual respeite os índices urbanísticos permitidos.

3. Regularização ambiental

Para imóveis localizados em áreas de preservação ambiental ou que causaram impactos ambientais, é necessário obter licenças específicas dos órgãos ambientais competentes.

4. Adequações físicas necessárias

Pode incluir modificações para atender normas de acessibilidade, correção de recuos inadequados, adequação de sistemas e afins.

Todas as modificações devem ser executadas com responsabilidade técnica e posteriormente aprovadas pelos órgãos competentes.

5. Quitação de débitos tributários

A regularização completa geralmente exige a quitação de todos os débitos tributários relacionados ao imóvel.

Isso inclui IPTU em atraso, taxas de expediente, multas aplicadas pelos órgãos de fiscalização e contribuições de melhoria.

A regularização bem-sucedida resulta em maior valorização do imóvel, segurança jurídica para transações futuras e tranquilidade para o proprietário e sua família.

Como verificar quando é imóvel irregular?

Identificar se um imóvel é irregular exige consultar diferentes órgãos públicos, examinar a documentação e registros oficiais, além da situação física da propriedade.

Esta verificação é fundamental antes de comprar, alugar ou investir em qualquer propriedade, pois permite identificar problemas que podem gerar custos e complicações futuras.

Para identificar irregularidades, você pode:

⇨ Solicitar e examinar a certidão de matrícula

⇨ Acessar sistemas online da prefeitura

⇨ Consultar se há processos administrativos

⇨ Investigar se o imóvel possui alvará de construção

⇨ Examinar os carnês de IPTU dos últimos anos

⇨ Fazer uma inspeção minuciosa na propriedade

⇨ Consultar concessionárias de energia elétrica, água e esgoto

⇨ Solicitar certidão negativa de débitos

Para terrenos em loteamentos, verifique se o loteamento foi aprovado oficialmente pela prefeitura e registrado no cartório de imóveis.

Para verificações mais complexas, considere contratar profissionais especializados como arquitetos, engenheiros ou advogados imobiliários.

É possível vender algum imóvel irregular?

Sim, é possível vender um imóvel irregular. Não existe uma proibição legal absoluta para essa transação. No entanto, essa venda envolve riscos significativos.

Uma das principais limitações práticas é a impossibilidade de obter financiamento bancário para compra de imóveis irregulares.

Mesmo quando há acordo entre as partes, a escrituração pode apresentar dificuldades. Cartórios podem exigir documentação adicional ou manifestar preocupações sobre irregularidades.

Os compradores desses imóveis assumem riscos de notificações, multas ou embargos de órgãos públicos, além de vários outros problemas na vivência da casa.

Esses riscos devem ser cuidadosamente avaliados antes da decisão de compra.

Na venda, toda irregularidade deve ser informada ao comprador. A ocultação desses problemas pode caracterizar vício oculto e gerar responsabilização do vendedor.

Em suma, a venda de imóveis irregulares, embora possível, requer planejamento cuidadoso, transparência total e consciência de todos os riscos envolvidos.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica!

Sabemos que o tema pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

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Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia.

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