A ação renovatória permite que locatários comerciais garantam a renovação do contrato de aluguel, protegendo o ponto e o investimento no local!

Saiba como funciona e como solicitar uma ação renovatória!

Você já pensou no que acontece quando o contrato de aluguel do seu ponto comercial está prestes a expirar?

Ou como garantir que você possa continuar no mesmo lugar, mesmo que o proprietário tenha outros planos para o imóvel?

A ação renovatória de locação comercial é uma ferramenta poderosa que pode ser a resposta para essas questões.

Neste artigo, vamos explorar profundamente esse recurso legal, que pode ser um grande aliado para quem aluga um ponto comercial.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: https://forms.gle/GmG5qjiVa2tpoejf7.

O que significa ação renovatória?

A ação renovatória de locação é um direito previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), e seu objetivo é assegurar a continuidade da locação de imóveis comerciais.

Ela pode ser utilizada por locatários que desejam renovar seu contrato de aluguel mesmo que o locador (proprietário do imóvel) não concorde com essa renovação.

Esse direito foi pensado especialmente para proteger o chamado fundo de comércio, que é o valor do ponto comercial em si, o local onde o negócio opera.

Esse valor é construído ao longo do tempo, considerando a localização estratégica, a fidelidade dos clientes, a reputação da empresa, e todos os aspectos que agregam valor ao negócio naquele endereço específico.

Imagine, por exemplo, uma loja de roupas que conquistou uma clientela fiel e tornou-se uma referência na região. O endereço, por si só, já se torna um ativo valioso, pois os clientes associam o local ao negócio.

A ação renovatória garante que o locatário possa continuar explorando esse potencial, desde que respeite os requisitos legais.

Assim, essa ação traz segurança jurídica e ajuda a estabilizar a relação entre locador e locatário.

Como funciona a ação renovatória?

Para que a ação renovatória funcione, é preciso atender a alguns requisitos importantes. Primeiro, você deve ser empresário ou sociedade empresária, com fins lucrativos, como uma empresa do Simples Nacional.

Além disso, o contrato de locação deve ser escrito e ter um prazo mínimo de cinco anos. Também é necessário que você tenha exercido sua atividade no local por pelo menos três anos ininterruptos.

A ação precisa ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato. É fundamental contar com o apoio de um advogado, que pode garantir que seus direitos sejam respeitados e que o processo seja conduzido de forma segura e eficiente.

Quando a ação renovatória ocorre?

Geralmente, a ação renovatória é realizada em contratos de locação de bens comerciais. Assim, ela é mais comum em indústrias ou sociedades com fins lucrativos.

Para que um locatário tenha direito a propor uma ação renovatória, é necessário que alguns requisitos sejam cumpridos, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato.

Esses critérios visam garantir que a renovação do contrato se aplique a casos em que o locatário realmente investiu e construiu valor no local.

Desse modo, sempre que o imóvel locado for destinado ao comércio, você poderá renovar o contrato, por igual prazo, desde que estejam presentes alguns requisitos. Por exemplo:

• O contrato deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
• Você deve explorar seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos;
• O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos.

Quais são os requisitos exigidos para a ação renovatória?

Vejamos cada um desses requisitos com mais detalhes:

1. Duração mínima do contrato

A lei exige que o contrato de locação tenha uma duração mínima de 5 anos, podendo ser um único contrato ou a soma de contratos consecutivos, desde que não tenha ocorrido interrupção no vínculo.

Isso significa que, se você tem um contrato inicial de 3 anos e, após seu vencimento, assinou um novo contrato de 2 anos sem interrupções, você está apto a pleitear a renovação.

Esse requisito visa a proteger investimentos de longo prazo feitos pelo locatário, pois entende-se que, ao longo de 5 anos, o locatário já teria consolidado seu negócio no local e, por isso, precisa de uma proteção jurídica para garantir a continuidade de suas operações.

Posso pedir a renovação se meu contrato tiver menos de 5 anos? Infelizmente, não. A lei exige que o contrato tenha pelo menos 5 anos de vigência para garantir a renovação compulsória.

2. Tempo de ocupação no imóvel

Além do contrato com duração mínima, a lei também exige que o locatário esteja exercendo sua atividade comercial no imóvel por pelo menos 3 anos antes de propor a ação.

Esse critério reforça que o negócio já está estabelecido no ponto e que há um valor agregado à localização.

Esse tempo de ocupação é fundamental, pois permite que o locatário comprove a sua dependência econômica daquele ponto comercial.

Por exemplo, uma padaria que funciona em um bairro há 3 anos já terá uma clientela fixa e conhecida no local, e a sua mudança de endereço poderia prejudicar significativamente seu faturamento.

3. Prazo para propor a ação

A ação renovatória deve ser proposta dentro de um prazo específico: entre 1 ano e 6 meses antes do vencimento do contrato.

Isso significa que, caso o seu contrato esteja perto de expirar, você precisa se organizar para entrar com a ação dentro desse período.

Fique atento aos prazos, pois, se eles não forem respeitados, o direito à renovação compulsória é perdido, deixando o locatário em uma situação vulnerável frente ao locador.

Sempre que o imóvel locado for destinado ao comércio, você poderá renovar o contrato!

Como propor a ação renovatória?

A ação renovatória é um processo judicial, o que significa que, para garantir a renovação do contrato, o locatário precisa recorrer ao Judiciário.

Isso envolve a elaboração de uma petição inicial detalhada, que deve ser acompanhada de documentos comprobatórios e provas de que os requisitos legais foram cumpridos.

Vamos detalhar como é o passo a passo desse processo:

Etapa 1: Petição inicial

A petição inicial é o documento formal apresentado pelo advogado do locatário ao tribunal, explicando por que a renovação do contrato é devida e incluindo provas, como:

• Cópia do contrato de locação.
• Comprovantes de pagamento dos aluguéis.
• Demonstrativos financeiros que comprovem a dependência econômica do ponto comercial.

A petição deve ser detalhada, contendo todos os elementos que justifiquem a renovação, inclusive argumentos sobre o impacto negativo que a perda do ponto poderia ter no negócio.

Etapa 2: Contestação do locador

Depois de ser intimado, o locador tem a possibilidade de apresentar uma contestação. Nesse documento, ele pode apresentar seus motivos para não renovar o contrato. As defesas mais comuns são:

• Melhor oferta: O locador pode alegar que recebeu uma proposta de outro locatário com condições mais vantajosas.
• Reforma ou demolição: Se ele pretende realizar uma obra que impossibilite a continuidade do negócio no local.
• Uso próprio: Se ele demonstrar que precisa do imóvel para uso próprio ou familiar.

Essas alegações devem ser bem fundamentadas, pois o juiz precisa analisar se realmente há justificativa para a não renovação.

Etapa 3: Produção de provas e perícia

Em alguns casos, pode ser necessário realizar uma perícia técnica para avaliar o valor de mercado do aluguel ou a relevância do fundo de comércio.

A perícia é uma ferramenta importante para garantir que o aluguel proposto esteja de acordo com os preços praticados na região, evitando que o locador exija valores abusivos.

Além disso, são produzidas provas documentais e testemunhais para demonstrar a importância da renovação para o locatário e os impactos de uma eventual mudança.

Etapa 4: Sentença

Após a análise das provas e alegações de ambas as partes, o juiz proferirá uma sentença determinando se o contrato deve ser renovado e em quais condições.

Caso a decisão seja favorável ao locatário, o contrato será renovado por um período igual ao anterior, garantindo a continuidade do negócio.

Em caso de decisão desfavorável, o locatário terá um prazo para desocupar o imóvel, normalmente de até 6 meses. Contudo, é possível recorrer da decisão para uma instância superior, buscando reverter o resultado.

Qual o valor da causa na ação renovatória de aluguel?

Posso negociar o valor do aluguel na renovação?

Posso negociar o valor do aluguel na renovação?

Sim, você pode negociar o valor do aluguel durante a ação renovatória! Além de garantir a renovação do contrato, esse processo também serve para ajustar o valor do aluguel, adequando-o às condições de mercado.

Se, durante o período do contrato anterior, o valor do aluguel ficou desatualizado em relação ao mercado imobiliário, é possível solicitar uma revisão.

O juiz pode determinar a realização de uma perícia para avaliar o preço justo do aluguel, levando em conta fatores como a localização do imóvel, as características da região e o valor dos aluguéis de imóveis similares.

Assim, tanto o locador quanto o locatário podem garantir que o novo valor seja justo e adequado para ambos.

Caso as partes queiram evitar uma disputa judicial, também é possível tentar negociar esse ajuste diretamente, antes mesmo de entrar com a ação, chegando a um acordo amigável que beneficie ambas as partes.

O que é melhor: negociar diretamente ou entrar com a ação?

Se há uma possibilidade de diálogo com o locador, a negociação direta pode ser uma solução mais rápida e econômica.

Porém, se o locador não está aberto à negociação, a ação renovatória é o caminho mais seguro para garantir a continuidade no imóvel.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, busque assistência jurídica especializada para o seu caso!

Sabemos que o tema “Ação renovatória” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia.

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