Você sabe o que pode acontecer se comprar um imóvel com problema oculto ou com dono anterior? Entenda tudo sobre vício redibitório e evicção.

Qual a diferença entre vício redibitório e evicção?

Você já ouviu falar em vício redibitório ou evicção, mas não sabe exatamente o que esses termos significam?

Ambos estão relacionados a situações que podem causar grandes prejuízos após a compra de um bem, como um imóvel ou um veículo, e envolvem o direito de quem comprou ser protegido contra defeitos ou perdas inesperadas.

Apesar de parecerem parecidos, esses conceitos têm significados diferentes e consequências distintas para o comprador e o vendedor.

Neste artigo, vamos explicar qual a diferença entre vício redibitório e evicção, quando cada um se aplica, quais são os seus direitos nesses casos e como evitar problemas futuros.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: clique aqui!

O que é um vício redibitório?

Vício redibitório é o nome dado a um defeito oculto existente em um bem no momento da sua entrega, mas que só se revela depois, e que torna a coisa inadequada para o uso a que se destina ou que reduz consideravelmente o seu valor.

Ou seja, é aquele defeito que não foi possível perceber no ato da compra, mas que já estava presente.

Esse tipo de vício só gera direitos ao comprador quando não era possível ser percebido no momento da aquisição, mesmo com uma análise cuidadosa.

Isso significa que defeitos aparentes, visíveis com um exame normal, não caracterizam vício redibitório.

O vício também precisa ser grave o suficiente para afetar a utilidade da coisa ou o valor dela.

Isso está previsto no artigo 441 do Código Civil, que permite ao comprador rejeitar a coisa ou pedir abatimento no preço.

A responsabilidade do vendedor por esse defeito existe mesmo que ele não soubesse da existência do problema.

Se ele souber, e mesmo assim vender o bem, passa a responder por perdas e danos, conforme o artigo 443 do Código Civil.

O que é uma ação por vício redibitório?

A ação por vício redibitório é o meio judicial utilizado pelo comprador para resolver a situação criada pelo defeito oculto do bem adquirido.

Essa ação pode ter dois caminhos distintos, dependendo da intenção de quem comprou.

Se o comprador desejar devolver o bem e recuperar o valor pago, deve ingressar com a ação redibitória.

Já se quiser manter o bem, mas com abatimento no valor, deve propor a chamada ação estimatória, também conhecida como ação quanti minoris.

Ambas as ações estão previstas no Código Civil, e o comprador pode escolher a que for mais conveniente, desde que os prazos legais sejam respeitados.

No caso de constatação de má-fé por parte do vendedor, é possível acumular o pedido com uma indenização por perdas e danos, o que amplia significativamente o valor da condenação.

Vale lembrar que, mesmo que o bem tenha perecido, o comprador ainda pode buscar indenização, desde que o perecimento tenha ocorrido em razão do vício oculto já existente no momento da entrega.

Qual o prazo para reclamar vício redibitório?

O prazo para reclamar vício redibitório é curto e decadencial, ou seja, se ele não for respeitado, o direito de entrar com a ação é perdido para sempre. Essa é uma das partes mais importantes da lei e que mais surpreende os compradores desavisados.

De acordo com o artigo 445 do Código Civil, o prazo é de:

• 30 dias para bens móveis, como automóveis, eletrônicos, eletrodomésticos;
• 1 ano para bens imóveis, como terrenos, casas e apartamentos.

Esses prazos são contados a partir da entrega do bem. No entanto, se o comprador já estava na posse do bem antes da formalização da venda, o prazo é reduzido pela metade.

Agora, se o vício for do tipo que só se revela com o tempo, o prazo começa a contar a partir do momento em que o defeito é descoberto, desde que isso ocorra dentro de 180 dias para bens móveis e 1 ano para bens imóveis, conforme o § 1º do art. 445 do Código Civil.

Quando há garantia contratual, os prazos do artigo 445 não correm durante o período da garantia, conforme o art. 446 do Código Civil.

Isso significa que o comprador tem um tempo extra para agir, desde que informe o defeito ao vendedor em até 30 dias após descobri-lo.

O que é evicção?

Evicção é o nome dado à perda da posse ou da propriedade de um bem adquirido, quando uma decisão judicial ou administrativa reconhece que outra pessoa tinha um direito anterior e legítimo sobre ele.

Em termos simples, evicção ocorre quando alguém que já tinha um direito sobre a coisa consegue tomá-la de volta, e o comprador acaba perdendo aquilo que pensava ter comprado legalmente.

Essa situação é regulada pelos artigos 447 a 457 do Código Civil, e pode acontecer mesmo que o comprador tenha agido de boa-fé, sem saber de qualquer problema anterior.

A evicção pode ser total, quando o bem é perdido por completo, ou parcial, quando o comprador perde apenas parte do bem ou sofre limitações em seu uso, como uma penhora não informada ou uma hipoteca que não foi revelada no contrato.

Quando ocorre a evicção?

A evicção ocorre quando três condições estão presentes:

• O comprador adquiriu o bem de forma onerosa, por meio de um contrato;
• Houve uma perda da posse ou do direito sobre o bem, total ou parcial, por decisão judicial ou administrativa;
• A causa dessa perda decorre de um direito preexistente de terceiro, anterior à aquisição.

O Código Civil determina que o vendedor é responsável por essa perda, independentemente de culpa, conforme o art. 450.

Isso vale mesmo que o vendedor tenha agido de boa-fé, ou que o bem esteja deteriorado ou parcialmente inutilizado no momento da perda.

Em caso de evicção parcial significativa, o comprador pode escolher entre rescindir o contrato ou pedir restituição proporcional ao valor perdido.Esse direito está garantido no artigo 455 do Código Civil.

O que é responsabilidade pela evicção?

A responsabilidade pela evicção é do vendedor do bem, que responde por qualquer perda de propriedade ou uso causada por um direito anterior de terceiro.

Isso significa que, se você comprou um bem e depois perdeu sua posse por conta de uma decisão judicial que favoreceu outra pessoa, o vendedor deve indenizá-lo integralmente.

De acordo com o artigo 450 do Código Civil, o comprador tem direito a:

• Devolução integral do valor pago;
• Indenização pelos frutos que precisou devolver;
• Ressarcimento de todas as despesas com o contrato;
• Custas judiciais e honorários de advogado.

Mesmo que exista uma cláusula contratual excluindo a responsabilidade, o vendedor ainda será obrigado a indenizar se o comprador não soubesse do risco da evicção ou não tiver assumido esse risco, como previsto no art. 449 do Código Civil.

Qual a diferença entre vícios redibitórios e evicção?

A diferença entre vícios redibitórios e evicção está no objeto da proteção jurídica.

Enquanto o vício redibitório trata de defeitos ocultos na coisa adquirida, que a tornam imprópria para uso ou diminuem seu valor, a evicção diz respeito à perda do bem por decisão judicial ou administrativa, por conta de um direito anterior de outra pessoa.

No vício redibitório, você continua com o bem, mas ele tem um defeito grave.

Já na evicção, você perde o bem completamente ou tem restrições legais para usá-lo, mesmo tendo pago por ele.

Ambos os casos geram direito à indenização, mas com fundamentos diferentes.

A evicção se baseia na garantia de propriedade e os vícios redibitórios se referem à qualidade e funcionalidade da coisa.

O que acontece se o bem for destruído?

Se o bem perecer por conta do vício oculto, a responsabilidade do vendedor continua existindo, desde que o defeito já estivesse presente na entrega.

Isso vale tanto para a ação redibitória quanto para a quanti minoris.

No caso da evicção, a deterioração do bem não isenta o vendedor da sua obrigação de indenizar, salvo se for comprovado que o comprador destruiu o bem de forma intencional.

Se o comprador teve alguma vantagem com a deterioração (como o valor de um seguro), esse valor será abatido da indenização devida.

A evicção pode ser parcial?

Sim. A evicção é parcial quando o comprador perde apenas parte do bem ou tem seu uso limitado judicialmente.

Isso ocorre, por exemplo, quando há uma penhora que impede a transferência da propriedade ou o uso integral do imóvel.

Se a perda for significativa, o comprador poderá rescindir o contrato e exigir a devolução integral do valor.

Se a perda for pequena, poderá apenas pedir o abatimento proporcional.

Vício redibitório se aplica a aluguel?

Sim. Embora o vício redibitório seja mais comum nas compras, também pode se aplicar aos contratos de locação, especialmente quando o imóvel tem defeitos ocultos que prejudicam seu uso normal.

Se o locatário descobre um vício oculto que compromete a habitabilidade ou segurança do imóvel, pode exigir a redução do aluguel ou até a rescisão do contrato, desde que comprove a existência do vício e sua gravidade.

Quais cuidados tomar ao comprar um bem?

Para evitar surpresas desagradáveis com vícios redibitórios ou evicção, o ideal é adotar medidas preventivas antes de fechar qualquer contrato.

Solicite laudos técnicos, faça vistoria completa, verifique a matrícula do imóvel e certidões negativas. Exija cláusulas de garantia e formalize tudo em contrato escrito.

Seja estratégico: a segurança do seu patrimônio está em jogo. E lembre-se: o tempo para agir é curto.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica especializada.

Sabemos que o tema “vício redibitório e evicção?” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista. O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

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