A obrigação propter rem é um conceito importante no Direito Civil. Entenda o que significa e como afeta o proprietário de um bem!

Você sabe o que significa obrigação propter rem?

Quando falamos em obrigações no Direito Civil, geralmente pensamos em compromissos que assumimos de forma voluntária: assinamos um contrato, concordamos com um pagamento, negociamos condições.

Mas há um tipo de obrigação diferente, que não depende de um acordo pessoal, e sim da relação entre você e um bem. É a chamada obrigação propter rem, expressão em latim que significa “por causa da coisa”.

Essa modalidade existe quando o dever de pagar, conservar ou cumprir determinada prestação decorre diretamente da titularidade sobre um bem.

Em outras palavras: se você é dono, usufrutuário ou possuidor de um imóvel, assume automaticamente certos encargos relacionados a ele. Não há escolha.

A obrigação nasce do seu vínculo com a coisa e, se você deixar de ser titular, ela também deixa de existir para você, passando automaticamente para quem ocupar seu lugar.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato aqui!

O que significa obrigação “propter rem”?

A obrigação propter rem é um tipo de obrigação que surge por causa da relação entre a pessoa e o bem. O termo vem do latim e significa “por causa da coisa”.

Isso quer dizer que o dever de pagar, conservar ou indenizar não depende de contrato, mas nasce automaticamente quando você se torna proprietário, possuidor ou titular de um direito real sobre determinado imóvel ou bem.

Ela tem natureza híbrida porque mistura elementos dos direitos reais e das obrigações pessoais. É considerada real por estar ligada ao bem, mas também é obrigacional porque exige uma prestação do titular, como pagar taxas ou manter a conservação.

Além disso, ela se transmite automaticamente: ao transferir o imóvel, o novo proprietário passa a ser responsável pelos encargos, ainda que não tenha participado de contratos anteriores.

Por isso, é importante entender que certas obrigações não podem ser evitadas, pois estão vinculadas à titularidade do bem.

Ao adquirir ou herdar um imóvel, por exemplo, você assume automaticamente os deveres relacionados a ele, independentemente de sua vontade.

Quais são exemplos da obrigação propter rem?

Para facilitar, vamos analisar os exemplos mais comuns na sua vida cotidiana:

1. Taxas de condomínio

A contribuição condominial é talvez o exemplo mais clássico. Imagine que você comprou um apartamento. Mesmo que o antigo proprietário tenha deixado meses de taxas em aberto, o condomínio pode cobrar diretamente de você.

Isso acontece porque a obrigação está vinculada ao imóvel, e não à pessoa que contraiu a dívida. O artigo 1.345 do Código Civil é claro: “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios”.

Essa característica gera muitas disputas judiciais. Por exemplo, se você compra um apartamento sem verificar a existência de débitos condominiais, poderá ser surpreendido com uma execução judicial logo depois da escritura.

E aqui entra a importância de um advogado especializado para analisar a matrícula do imóvel e evitar problemas futuros.

2. IPTU e ITR

Os impostos sobre a propriedade, como IPTU para imóveis urbanos e ITR para propriedades rurais, também são obrigações propter rem.

O município ou a União podem cobrar o tributo do atual proprietário, ainda que o débito seja de períodos anteriores. Isso acontece porque a relação jurídica é entre o ente tributante e a coisa, não com quem detinha a propriedade anteriormente.

3. Dever de conservação das áreas comuns

Outro exemplo está no art. 1.315 do Código Civil: os condôminos devem contribuir para a conservação das áreas comuns, mesmo que não as utilizem.

Ou seja, se houver reforma no elevador e você nunca o utilize, ainda assim deverá pagar. Novamente, o vínculo com o imóvel é o que importa.

4. Caução em risco iminente

Imagine que seu prédio apresenta risco de desabamento e possa atingir imóveis vizinhos. A lei prevê que você pode ser obrigado a prestar uma caução para reparar eventuais danos futuros.

Esse dever surge simplesmente por ser proprietário da unidade que representa perigo — um exemplo clássico de obrigação propter rem.

A taxa de condomínio é obrigação propter rem?

A taxa de condomínio é um exemplo claro de obrigação propter rem, pois o dever de pagamento está diretamente ligado ao imóvel.

Taxa de condomínio é obrigação propter rem?

Ao adquirir uma unidade, você assume automaticamente as contribuições, mesmo que existam débitos deixados pelo antigo proprietário. Essa regra está consolidada no artigo 1.345 do Código Civil e amplamente confirmada pela jurisprudência.

Na prática, isso significa que o condomínio pode cobrar diretamente do novo proprietário as cotas atrasadas, sem necessidade de acionar o devedor original.

Caso a dívida não seja paga, é possível, inclusive, solicitar penhora e leilão do imóvel para quitar os valores devidos.

Por isso, antes de adquirir uma propriedade, é essencial verificar a existência de débitos condominiais.

Solicitar certidões negativas e contar com a orientação de um advogado especializado ajuda a evitar surpresas e a garantir que a compra seja feita com segurança.

O pagamento de aluguel não é obrigação propter rem?

O pagamento de aluguel não se enquadra, em regra, como obrigação propter rem, porque deriva de um contrato de locação firmado entre locador e locatário.

Nesse caso, a relação é pessoal e está vinculada ao contrato, e não ao imóvel. Por isso, se o locatário deixar dívidas e o imóvel for vendido, o novo proprietário não responde por valores antigos.

No entanto, há situações excepcionais em que o pagamento de aluguel pode assumir natureza propter rem.

Isso ocorre, por exemplo, quando um coproprietário utiliza sozinho o imóvel e deve indenizar os demais pelo uso exclusivo. Nesse caso, a obrigação nasce da relação com a coisa e não de um contrato formal.

Apesar dessas exceções, o aluguel tradicional continua sendo uma obrigação pessoal, que não acompanha o bem.

Entender essa diferença evita confusões e ajuda a identificar corretamente quem é responsável por cada tipo de débito.

Obrigação propter rem pode ser cobrada na Justiça?

As obrigações propter rem podem ser cobradas judicialmente, inclusive com possibilidade de penhora do imóvel.

Como o dever acompanha o bem, ele funciona como garantia para o cumprimento da obrigação. Isso é comum em cobranças de taxas condominiais, onde o condomínio pode executar diretamente a unidade devedora.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que, nesses casos, o atual proprietário pode ser cobrado mesmo que não tenha sido o responsável pela dívida.

Além disso, o imóvel pode ser levado a leilão para quitar os débitos, reforçando a força jurídica desse tipo de obrigação.

Outro exemplo relevante são as obrigações ambientais, que também têm natureza propter rem.

A Súmula 623 do STJ estabelece que o dever de reparar danos ambientais pode ser exigido tanto do proprietário atual quanto dos anteriores.

Por isso, ao adquirir qualquer bem, é fundamental analisar se existem encargos vinculados a ele e buscar a orientação de um advogado especializado para evitar surpresas.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica!

Sabemos que o tema pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura. Saiba como garantir o melhor apoio para suas decisões.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia.

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