Requisitos para a usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial permite regularizar um imóvel diretamente no cartório, sem processo judicial. Para isso, a lei exige o cumprimento de requisitos específicos que comprovem posse, tempo e boa-fé.

Quais são os requisitos para a usucapião extrajudicial?

Os requisitos para a usucapião extrajudicial são o conjunto de condições legais que permitem transformar uma posse de fato em propriedade registrada, diretamente no cartório, sem a necessidade de um processo judicial.

Esse procedimento foi criado para ajudar pessoas que vivem, trabalham ou investem em um imóvel há anos, mas ainda não têm a escritura em seu nome, a regularizar sua situação com mais rapidez e segurança jurídica.

Neste conteúdo, você vai entender quais são esses requisitos, por que eles existem e como eles impactam o seu caso na prática, para que possa se orientar antes de tomar qualquer decisão.

Continue a leitura e veja, passo a passo, o que a lei exige para a usucapião extrajudicial ser possível.

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Quais são os requisitos da usucapião extrajudicial?

Os requisitos da usucapião extrajudicial são os mesmos exigidos pela lei para qualquer usucapião, acrescidos das formalidades do procedimento em cartório.

Você precisa provar que exerce posse qualificada sobre o imóvel e que essa posse atende aos critérios previstos no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973.

Isso envolve demonstrar que você ocupa o bem de forma contínua, pacífica e sem oposição, pelo tempo exigido, e que o imóvel é usucapível, ou seja, não pertence ao poder público.

Na prática, o cartório vai verificar se sua posse se parece com a de um verdadeiro dono.

Por exemplo, se você mora no imóvel, paga contas, cuida da manutenção e ninguém contesta sua ocupação, esses elementos indicam o exercício do animus domini, que é a intenção de agir como proprietário.

Além disso, o pedido precisa ser apresentado por um advogado, com documentos técnicos e jurídicos que comprovem cada um desses pontos.

A falta de qualquer requisito pode interromper o procedimento, o que mostra como a organização correta da prova é decisiva desde o início.

Quanto tempo de posse é exigido na usucapião extrajudicial?

O tempo de posse exigido na usucapião extrajudicial depende da modalidade de usucapião que se aplica ao seu caso.

O cartório não cria prazos novos; ele apenas aplica aqueles já previstos no Código Civil e na Constituição.

Se você ocupa um imóvel urbano pequeno para morar, por exemplo, o prazo pode ser de apenas cinco anos. Já em situações de posse prolongada sem título, o prazo pode chegar a quinze anos.

Um exemplo comum é a usucapião extraordinária, que exige 15 anos de posse, reduzidos para 10 anos quando há moradia ou investimento produtivo.

Já quem comprou um imóvel por contrato e vive nele de boa-fé pode se enquadrar na usucapião ordinária, que exige 10 anos, ou até 5 anos em situações específicas.

Identificar corretamente o prazo evita que você tente regularizar antes da hora e tenha o pedido recusado.

Que tipo de posse permite a usucapião extrajudicial?

Que tipo de posse permite a usucapião extrajudicial?

A posse que permite a usucapião extrajudicial é aquela que a lei chama de posse ad usucapionem, ou seja, uma posse exercida como se você fosse o dono.

Isso significa que você usa o imóvel de forma pública, contínua e com intenção de domínio, sem depender da autorização de outra pessoa. Se você mora, aluga, constrói ou produz no local, isso indica o exercício dessa posse qualificada.

Por outro lado, a lei não aceita posse violenta, clandestina ou precária. Se alguém entrou no imóvel à força, se escondeu do verdadeiro dono ou ocupa apenas por tolerância, como um favor temporário, não há usucapião.

Imagine, por exemplo, quem recebe uma casa emprestada para morar por alguns meses. Mesmo que o tempo passe, essa ocupação não gera direito de propriedade.

Por isso, o cartório analisa a história da posse com base em documentos, testemunhos e na ata notarial, que descreve como você exerce esse controle sobre o bem.

Todo imóvel pode passar por usucapião extrajudicial?

Nem todo imóvel pode ser regularizado por usucapião extrajudicial. A Constituição e o Código Civil proíbem expressamente a usucapião de bens públicos, como imóveis da União, Estados, Municípios, autarquias e fundações públicas.

Esse impedimento está no art. 191, parágrafo único, da Constituição Federal, e no art. 102 do Código Civil. Se o imóvel pertence ao poder público, o cartório não pode reconhecer a propriedade por usucapião.

Já os imóveis particulares, mesmo com problemas registrais ou dívidas, podem ser usucapidos.

Um imóvel com IPTU atrasado, hipoteca ou penhora não perde essa possibilidade, porque a usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade. Isso significa que você não herda as dívidas do antigo dono.

Essa regra protege quem realmente exerce a posse e evita que irregularidades do passado impeçam a regularização do seu direito.

Quais documentos são obrigatórios na usucapião extrajudicial?

Os documentos obrigatórios são aqueles que permitem ao Registro de Imóveis verificar se todos os requisitos legais estão presentes.

Sem eles, o procedimento não avança. Entre os principais estão a ata notarial, a planta e o memorial descritivo do imóvel e as certidões judiciais.

Você também precisa apresentar tudo o que comprove a sua posse, como contas de consumo, IPTU, contratos e recibos.

De forma objetiva, o cartório exige:

▸Ata notarial lavrada em cartório de notas

▸Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado

▸Certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do seu domicílio

▸Provas da posse, como contas, impostos e contratos

▸Requerimento assinado por advogado

Esses documentos formam o conjunto de provas que substitui um processo judicial.

Quando eles estão incompletos ou mal elaborados, o risco de exigências e atrasos aumenta, o que reforça a importância de orientação técnica desde o início.

A ata notarial é exigida na usucapião extrajudicial?

Sim, a ata notarial é um dos pilares do procedimento. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos exige expressamente esse documento como prova inicial da posse.

Nela, o tabelião descreve os fatos que você apresenta, como o tempo de ocupação, a forma de uso do imóvel e os documentos exibidos. Essa descrição tem fé pública, o que dá ao cartório e ao Judiciário um grau elevado de confiança na narrativa.

Na prática, a ata funciona como um retrato oficial da sua situação. Se você mora no imóvel há dez anos, por exemplo, o tabelião registra isso com base em contas, declarações e na própria verificação.

Mesmo que o procedimento extrajudicial não se conclua, essa ata pode ser usada em eventual ação judicial, evitando que você perca o trabalho já feito.

É preciso que os vizinhos concordem na usucapião extrajudicial?

Não, a lei não exige concordância prévia dos vizinhos ou do proprietário registrado. O que o procedimento exige é a notificação dessas pessoas.

O cartório envia comunicados aos confrontantes e ao titular da matrícula para que eles se manifestem. Se ficarem em silêncio, a lei considera que houve concordância tácita.

Apenas se houver uma impugnação fundamentada é que o cartório encerra o procedimento e orienta você a levar o pedido ao Judiciário.

Isso não significa que você perdeu o direito à usucapião, apenas que o caso precisa ser decidido por um juiz. Por isso, quanto melhor estiver a prova da posse, menor é o risco de contestação e de atrasos.

Um recado final para você!

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Sabemos que o tema pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

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Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

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