A adjudicação compulsória garante o registro de imóveis quando o vendedor não formaliza a escritura, protegendo os direitos do comprador!

Adjudicação compulsória: quando cabe?

A adjudicação compulsória é o procedimento pelo qual o comprador de um imóvel, ou qualquer parte que tenha direito, solicita a um juiz ou a um cartório a transferência forçada da propriedade para seu nome.

Isso acontece, por exemplo, quando o imóvel foi pago, mas o vendedor desapareceu, se recusou a assinar a escritura ou está impedido legalmente de concluir o negócio.

Por sua vez, é uma medida que protege quem cumpriu com a sua parte no contrato, mas não consegue regularizar o imóvel por conta da outra parte.

A ação de adjudicação compulsória, prevista no Código Civil, é o instrumento jurídico disponível ao comprador diante da recusa injustificada do vendedor em lavrar a escritura pública de compra e venda ou permuta.

Na prática, é como se o cartório ou a Justiça assinassem no lugar do vendedor, garantindo que a propriedade seja registrada no nome de quem realmente tem direito.

A seguir, você vai entender melhor o que é essa ação, quando ela pode ser usada, quais são os requisitos, se existe ou não prazo para pedir e qual a diferença dela para a usucapião.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: clique aqui!

O que é a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é o mecanismo legal que permite ao comprador de um imóvel conseguir a escritura definitiva mesmo sem a assinatura do vendedor, desde que ele tenha cumprido com suas obrigações contratuais.

Essa ação está prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e tem como finalidade assegurar a transferência da propriedade, evitando que o comprador fique refém da inércia ou recusa do vendedor.

A ação de adjudicação compulsória, portanto, surge como solução quando o comprador pagou integralmente pelo imóvel e tem um contrato válido, mas o vendedor se recusa ou não pode mais formalizar a escritura pública.

Nessas situações, o comprador não precisa ficar aguardando indefinidamente: ele pode ingressar com a ação judicial ou buscar a via extrajudicial, dependendo das circunstâncias.

É como se a Justiça ou o cartório “assinassem por ele”, garantindo que o comprador possa registrar a matrícula do imóvel em seu nome, mesmo sem a concordância do antigo proprietário.

Esse direito é protegido legalmente e representa um importante instrumento de segurança jurídica nas transações imobiliárias.

Quando cabe a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória cabe em situações em que o comprador já quitou o valor do imóvel, possui um contrato válido e, ainda assim, não consegue concluir a transferência da propriedade por conta da recusa, desaparecimento ou impossibilidade do vendedor.

Nessas hipóteses, mesmo sem a assinatura do vendedor, a Justiça pode suprir essa ausência e garantir que o bem seja registrado no nome do comprador.

É importante entender que a adjudicação não exige o registro do contrato de promessa de compra e venda no cartório de imóveis.

De acordo com a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória independe de registro público do compromisso. Ou seja, mesmo que o contrato tenha sido firmado apenas por instrumento particular e não tenha sido levado ao cartório, a ação ainda é válida.

O que realmente importa é que o comprador demonstre que houve um acordo contratual, que pagou o imóvel de forma integral e que não conseguiu a escritura definitiva por culpa ou omissão do vendedor.

Isso inclui situações como morte do vendedor, desinteresse injustificado, desaparecimento ou problemas com a documentação.

Esse instrumento também pode ser utilizado quando o imóvel estiver em nome de terceiros, desde que a cadeia de negociações tenha sido feita de boa-fé e o comprador tenha cumprido com sua parte.

Nesses casos, a adjudicação é o caminho mais indicado para garantir o registro definitivo.

Quais os requisitos para adjudicação compulsória?

Para que a adjudicação compulsória seja admitida, o interessado precisa reunir provas concretas de que cumpriu com suas obrigações contratuais e que o vendedor está, de alguma forma, impossibilitado ou se recusando a concluir a venda.

Quais os requisitos para adjudicação compulsória?

O primeiro requisito é a existência de um contrato de compra e venda, que pode ser formalizado por instrumento público ou particular. O contrato precisa ser claro, com cláusulas que indiquem a intenção de transmissão da propriedade.

Além disso, o contrato deve conter cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, ou seja, cláusulas que impedem o desfazimento unilateral do negócio. Essas cláusulas demonstram que o acordo era definitivo, reforçando o direito do comprador à adjudicação, mesmo sem o consentimento posterior do vendedor.

Outro requisito essencial é a comprovação da quitação do preço do imóvel. O comprador precisa demonstrar, por meio de documentos como comprovantes de transferência, recibos ou outros meios de prova, que pagou integralmente o valor acordado.

Sem essa quitação comprovada, não há como exigir a adjudicação.

Por fim, é necessário demonstrar a recusa ou impossibilidade do vendedor em comparecer ao cartório ou assinar a escritura. Isso pode ser feito com notificações extrajudiciais, registros de tentativas frustradas de contato ou declarações de terceiros.

O ponto central é mostrar que a transferência não foi concluída por culpa ou omissão do vendedor.

Qual o prazo de prescrição da adjudicação compulsória?

O prazo de prescrição da adjudicação compulsória não existe, pois essa ação é considerada imprescritível.

Isso significa que, desde que o comprador comprove os requisitos exigidos, ele pode ingressar com a ação a qualquer tempo, mesmo que já tenham se passado vários anos após a celebração do contrato de compra e venda.

Essa interpretação foi consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, que entende que a adjudicação compulsória envolve o exercício de um direito potestativo, ou seja, um direito que não se sujeita à prescrição.

É um direito que só depende da vontade do titular para ser exercido — e não pode ser extinto pelo simples passar do tempo.

Apesar disso, não é recomendável adiar a ação indefinidamente. Quanto mais o tempo passa, maiores são as chances de o imóvel ser objeto de outros negócios, disputas judiciais ou até aquisição por terceiros de boa-fé.

Além disso, documentos importantes podem se perder com o tempo, o que pode dificultar a produção de provas.

Portanto, embora a adjudicação compulsória não tenha um prazo máximo para ser requerida, a demora pode gerar complicações práticas.

A melhor estratégia é procurar orientação jurídica assim que o vendedor demonstrar resistência ou impossibilidade de assinar a escritura, para avaliar o momento ideal de ajuizar a ação.

Qual a competência da ação de adjudicação compulsória?

A competência para julgar a ação de adjudicação compulsória é, conforme a lei, do foro da situação do imóvel.

Isso está previsto no artigo 47 do Código de Processo Civil, que trata das ações fundadas em direito real sobre bens imóveis. A lógica por trás dessa regra é que o juiz mais próximo ao local do imóvel terá melhores condições para avaliar a situação e resolver o litígio.

Assim, se você mora em uma cidade e comprou um imóvel situado em outra, o processo deve ser ajuizado na comarca onde o imóvel está localizado, e não onde você mora ou firmou o contrato.

Isso vale tanto para ações judiciais quanto, em alguns casos, para procedimentos extrajudiciais.

No entanto, há exceções específicas a essa regra. Se o imóvel estiver envolvido em um processo de falência, por exemplo, a competência será do juízo falimentar, e não da comarca do bem.

O mesmo ocorre em casos que envolvem a União ou entidades federais — nesses casos, a Justiça Federal pode ser competente.

Em regra geral, porém, o foro competente será sempre o da localização do imóvel. Respeitar essa competência é essencial para que o processo seja admitido e não enfrente obstáculos processuais que atrasem a análise do mérito.

O que é melhor, adjudicação compulsória ou usucapião?

A adjudicação compulsória e a usucapião são duas formas de regularizar a propriedade de um imóvel, mas com fundamentos completamente diferentes.

O que é melhor, adjudicação compulsória ou usucapião?

A escolha entre uma ou outra vai depender da realidade documental e fática de cada situação.

Não há uma resposta única: o melhor procedimento será aquele que se adequa ao seu caso.

A adjudicação compulsória é a melhor opção quando você comprou o imóvel, tem um contrato e já pagou tudo, mas por algum motivo o vendedor não quer ou não pode formalizar a transferência da propriedade.

Já a usucapião é indicada quando você não tem contrato de compra e venda ou a documentação está incompleta, mas exerce a posse do imóvel de forma contínua, pacífica e com ânimo de dono, há muitos anos.

Para cada tipo de usucapião existe um prazo mínimo, geralmente entre 5 e 15 anos, e a necessidade de comprovar relação estável com o imóvel ao longo desse período.

Do ponto de vista da duração, a adjudicação compulsória costuma ser mais rápida, principalmente na via extrajudicial.

A usucapião, por envolver prova de posse prolongada, geralmente é mais complexa, exigindo testemunhas, certidões, perícias e, muitas vezes, enfrentando resistência de vizinhos ou herdeiros.

Na prática, se você tem documentos assinados e comprovantes de pagamento, a adjudicação compulsória é o melhor caminho. Já sem documentos ou contratos, a usucapião pode ser a única saída para regularizar o imóvel.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, busque assistência jurídica especializada para o seu caso!

Sabemos que o tema “adjudicação compulsória” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia.

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