Hipoteca: o que é e como funciona? Guia atualizado!

Você sabe o que é uma hipoteca e como ela funciona na prática? Entenda quando esse tipo de garantia é usada e quais cuidados tomar antes de assinar.

Hipoteca: o que é, como funciona e como fazer no Brasil

A hipoteca é uma forma tradicional de garantia usada em financiamentos e empréstimos, especialmente envolvendo imóveis, e ainda gera muitas dúvidas.

Em termos simples, ela serve para assegurar que uma dívida será paga: o bem imóvel do devedor é vinculado ao contrato, e o credor ganha o direito de cobrar a dívida com o bem.

Se houver inadimplência, o credor pode entrar na Justiça para cobrar o valor ou até levar o bem a leilão, respeitando o devido processo legal.

Aqui, entenda como a hipoteca funciona, quais são suas regras e quais cuidados tomar antes de assinar o contrato para garantir segurança financeira!

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato aqui!

O que é uma hipoteca?

A hipoteca é uma forma de garantia na qual o devedor oferece um bem imóvel (como uma casa, apartamento ou terreno) como forma de assegurar o pagamento da dívida.

Na hipoteca, o imóvel permanece em nome do devedor, que continua sendo o proprietário e pode usá-lo normalmente, mas o bem fica vinculado ao contrato e registrado em cartório,

Isso significa que, se a dívida não for paga, o credor pode recorrer à Justiça para cobrar o valor ou executar a hipoteca, o que pode resultar na venda judicial do imóvel para quitar o débito.

Essa modalidade de garantia é formalizada por escritura pública ou contrato particular registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e segue regras previstas no Código Civil.

O grande objetivo da hipoteca é dar segurança ao credor, que tem a garantia de recuperar seu dinheiro, sem impedir o devedor de usufruir do imóvel durante o pagamento.

Contudo, como envolve risco de perda do bem em caso de inadimplência, é essencial compreender as condições do contrato, o valor financiado e as consequências legais.

Como funciona a hipoteca?

A hipoteca funciona, na prática, no momento em que você busca um empréstimo ou financiamento e oferece o imóvel como garantia.

Primeiro, banco e cliente negociam o valor do crédito, prazo, juros e condições.

Em seguida, o imóvel é avaliado para verificar se ele tem valor suficiente para garantir aquela dívida e se está regularizado (sem pendências graves na matrícula).

Estando tudo certo, é feito o contrato de empréstimo ou financiamento com cláusula de hipoteca, normalmente por escritura pública ou instrumento particular aceito pelo banco.

Esse contrato é levado ao Cartório de Registro de Imóveis onde está matriculado o bem, e ali a hipoteca é registrada na matrícula: é esse registro que “gruda” a dívida no imóvel.

Depois do registro, o dinheiro é liberado ao devedor, que continua como proprietário do imóvel e pode usar, morar ou alugar normalmente, mas com uma limitação importante:

➙ o bem passa a constar como hipotecado, o que dificulta ou impede sua venda livre enquanto a dívida não for quitada, já que qualquer comprador verá o ônus na matrícula.

Durante o contrato, o devedor deve pagar as parcelas conforme combinado e também manter o imóvel em bom estado, já que ele é a garantia do banco.

Se tudo é pago até o fim, após a quitação o credor emite uma declaração de que a dívida foi integralmente paga e o devedor solicita no cartório o cancelamento da hipoteca.

Com isso, o ônus é retirado da matrícula e o imóvel volta a ficar “livre”, sem aquela garantia.

Vale destacar: a hipoteca é uma garantia que só pode recair sobre bens imóveis ou equiparados a eles, conforme o Código Civil.

Isso inclui casas, apartamentos, terrenos, prédios comerciais e até certos direitos reais ligados a imóveis (como o direito de superfície).

Como constituir uma hipoteca?

Constituir uma hipoteca é, basicamente, formalizar um empréstimo ou financiamento usando um imóvel como garantia.

Passo a passo para constituir uma hipoteca:

1. Definir o empréstimo ou financiamento

Primeiro, é preciso negociar com o banco ou credor os termos do crédito: valor do empréstimo, prazo de pagamento, juros, forma de correção, número de parcelas, etc.

O devedor indica qual imóvel será dado em garantia: casa, apartamento, terreno ou outro bem imóvel. O credor avalia se esse bem é suficiente para garantir a dívida.

2. Levantar documentação

É necessário reunir:

• documentos pessoais
• matrícula atualizada,
• certidões negativas,
• carnê de IPTU,
• plantas, entre outros.

O banco ou credor costuma fazer uma avaliação técnica para estimar o valor do imóvel, verificar a situação da matrícula do imóvel, etc.

3. Elaboração do contrato

Depois de aprovada a análise do imóvel e do crédito, é elaborado o contrato de empréstimo/financiamento com cláusula de hipoteca.

Ele pode ser feito por escritura pública em cartório ou por instrumento particular aceito pelo credor, dependendo da política da instituição e do valor da operação.

Nesse contrato, ficam claras as condições da dívida e a indicação expressa de que o imóvel foi dado em hipoteca.

4. Registro da hipoteca no Cartório de Registro de Imóveis

O contrato assinado é levado ao Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado. O oficial analisa o documento e faz o registro da hipoteca na matrícula.

5. Liberação do crédito ao devedor

Após o registro, o credor libera o valor do empréstimo conforme combinado.

A partir daí, o imóvel passa a constar oficialmente como hipotecado, e o devedor assume o compromisso de pagar as parcelas em dia, sob pena de execução da garantia.

Quais são os custos de uma hipoteca?

Os custos de uma hipoteca envolvem mais do que apenas o valor do empréstimo ou financiamento: há uma série de despesas legais, cartorárias e operacionais.

O primeiro custo é o registro da hipoteca no Cartório de Registro de Imóveis, etapa obrigatória para que a garantia tenha validade. Costuma girar entre 0,5% e 1% do montante.

Além disso, é cobrado o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) sobre o crédito concedido, normalmente descontado diretamente pelo banco.

Também há custos com a avaliação do imóvel, feita por um perito ou empresa contratada pelo credor para determinar o valor de mercado do bem, entre R$800 e R$2.000.

O devedor ainda arca com custos de certidões, como a de matrícula atualizada, negativas de débitos e comprovantes de propriedade, que geralmente custam entre R$50 e R$200 cada.

Além dessas despesas iniciais, há os custos financeiros do contrato, que incluem juros, tarifas bancárias, seguros obrigatórios e eventuais encargos em caso de atraso.

Portanto, quem pensa em hipotecar um imóvel deve considerar não só o valor do empréstimo, mas todo o conjunto de gastos administrativos e legais.

Qual a diferença entre penhora e hipoteca?

A diferença entre penhora e hipoteca está principalmente no momento em que cada uma acontece e na finalidade jurídica de cada instituto.

A hipoteca é uma garantia voluntária e prévia: ela nasce de um contrato, quando o devedor oferece um imóvel como garantia para um empréstimo ou financiamento.

Ou seja, antes mesmo de qualquer problema, o imóvel já está gravado em favor do credor, para assegurar o pagamento da dívida.

Já a penhora é uma medida judicial, usada normalmente dentro de um processo de cobrança ou execução, quando o devedor não paga o que deve.

Nesse caso, o juiz determina a constrição de um bem (imóvel, salário, carro, conta bancária etc.) para garantir o futuro pagamento da dívida no processo.

Enquanto a hipoteca é uma garantia negociada entre as partes e recai especificamente sobre imóveis, a penhora é uma “apreensão jurídica” determinada pelo Judiciário.

Por sua vez, pode atingir vários tipos de bens do devedor, ainda que eles não tenham sido previamente dados em garantia.

Qual a diferença entre hipoteca e alienação?

A diferença entre hipoteca e alienação fiduciária está no modo como a propriedade do bem é tratada durante o contrato e na forma de execução da dívida.

Na hipoteca, o imóvel continua sendo de propriedade do devedor durante todo o contrato, mas o imóvel fica “preso” como garantia, registrado em cartório.

Se o devedor não paga, o credor precisa recorrer à Justiça por meio de uma ação de execução hipotecária, um processo mais demorado e burocrático.

Já na alienação fiduciária, a lógica é diferente: o devedor continua com a posse do bem, mas transfere a propriedade resolúvel (ou seja, temporária) para o credor até quitar toda a dívida.

Juridicamente, o bem fica em nome do credor enquanto o financiamento estiver ativo.

Se houver inadimplência, o credor pode retomar o bem de forma muito mais rápida, sem depender de uma longa ação judicial, e depois vendê-lo em leilão para quitar o débito.

Em resumo, 

➙ a hipoteca mantém o imóvel em nome do devedor e exige processo judicial para execução,

➙ enquanto a alienação fiduciária transfere a propriedade ao credor até o fim do contrato, permitindo recuperação mais ágil do bem em caso de não pagamento.

Como fazer o cancelamento de uma hipoteca?

Para cancelar uma hipoteca, o primeiro passo é sempre quitar a dívida.

Depois de pagar todas as parcelas do financiamento ou empréstimo, inclusive eventuais juros e encargos, você deve solicitar ao banco ou credor um documento formal de quitação.

Esse documento precisa identificar claramente o imóvel, o número da matrícula e o contrato que foi garantido pela hipoteca.

Com essa declaração em mãos, o passo seguinte é procurar o Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. Lá, você vai pedir a averbação do cancelamento da hipoteca.

Após a conferência da documentação, o cartório cobra os emolumentos (taxa de serviço) e, em alguns dias, faz a averbação:

➙ a partir desse momento, a hipoteca deixa de constar como ônus real na matrícula, e o imóvel volta a ficar “livre”, sem aquela garantia.

É importante entender que se você não fizer essa parte no cartório, o imóvel continua aparecendo como hipotecado, o que pode travar uma futura venda.

Também existe o cancelamento por outras vias: por exemplo, quando há uma decisão judicial determinando a extinção da hipoteca.

Ou, em situações específicas, por prescrição/extinção do prazo da garantia prevista em lei.

Em qualquer cenário, o ponto-chave é que o cancelamento sempre passa pelo Registro de Imóveis: a hipoteca deve deixar de constar na matrícula.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica especializada.

Sabemos que o tema pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

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