Imóvel sem escritura: como regularizar e quanto custa
Dá para regularizar um imóvel sem escritura por três caminhos: escritura com registro, adjudicação compulsória ou usucapião. O custo depende do caminho, do valor do imóvel e da cidade.
Comprar um imóvel e nunca passar a escritura é mais comum do que parece. Uma estimativa do Ministério do Desenvolvimento Regional, divulgada em 2019, apontou que cerca de metade dos 60 milhões de domicílios urbanos do país não tinha escritura.
Quem está nessa situação mora, reforma e paga as contas da casa, mas para a lei ainda não é dono. O Código Civil (art. 1.245, § 1º) diz que, enquanto o título não for registrado no cartório, o vendedor continua sendo tratado como proprietário.
Existe caminho para regularizar, e nem sempre ele passa pela Justiça. Há mais de 10 anos atuando em Direito Cível, o VLV Advogados acompanha casos de imóveis comprados por contrato particular, recibo ou cessão de direitos.
Sabemos que dúvidas podem surgir ao longo da leitura, principalmente sobre qual caminho serve para o seu caso, quanto custa e quais documentos reunir. Em caso de dúvidas, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados!
O que acontece se comprar um imóvel sem escritura?
Você fica com a posse, mas não com a propriedade. O imóvel segue no nome do vendedor até que um título seja registrado no cartório de imóveis.
O contrato particular não perde o valor: ele prova a compra e dá base para exigir a escritura depois. Só que, para imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei pede escritura pública (art. 108 do Código Civil), e é o registro dela que transfere o bem (art. 1.245).
Enquanto esse registro não sai, saiba o que pode ocorrer:
- Venda em duplicidade: o vendedor pode negociar o mesmo imóvel com outra pessoa, e quem registra primeiro sai na frente.
- Crédito travado: bancos não aceitam o imóvel em financiamento nem como garantia de empréstimo.
- Problemas do vendedor: dívidas e o falecimento dele podem atingir um bem que, no papel, ainda é dele.
Imóvel sem escritura tem matrícula?
Pode ter, sim. A dúvida é muito comum porque as duas palavras costumam ser usadas como sinônimos, mas são documentos diferentes, feitos em cartórios diferentes.
- Escritura: documento lavrado no Tabelionato de Notas que formaliza a compra e venda.
- Matrícula: ficha do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, com número próprio, descrição, nome do dono e histórico de vendas, penhoras e hipotecas.
Na realidade, é comum o imóvel ter matrícula, só que em nome do vendedor ou de um dono anterior. O que falta é a escritura chegar até ela.
Também existem imóveis sem matrícula nenhuma, como lotes de loteamentos irregulares e áreas ocupadas há décadas. A diferença pesa na hora de regularizar, e uma certidão pedida no Registro de Imóveis da cidade mostra em qual situação você está.
Como regularizar um imóvel sem escritura?
O caminho depende de duas coisas: se o imóvel tem matrícula e se o vendedor pode e quer assinar. As saídas mais usadas são a escritura com registro, a adjudicação compulsória e a usucapião.
| Sua situação | Caminho indicado |
|---|---|
| Vendedor localizado e de acordo | Escritura pública no Tabelionato de Notas e registro na matrícula |
| Contrato quitado, mas o vendedor se recusa, sumiu ou faleceu | Adjudicação compulsória, contra ele ou contra os herdeiros |
| Sem contrato que sirva de prova ou sem matrícula, com posse antiga e sem disputa | Usucapião |
| Lote em loteamento irregular ou ocupação consolidada | Regularização fundiária (Reurb), pela prefeitura |
Caso VLV Advogados
Em um caso comum, acompanhado pelo VLV Advogados, o comprador tinha um contrato particular quitado há mais de dez anos e o vendedor já havia falecido. Em situações assim, a equipe confere a matrícula, os comprovantes de pagamento e a situação dos herdeiros. É esse conjunto que indica se cabe adjudicação ou usucapião.
Dá para regularizar direto no cartório?
Dá, desde que não haja disputa. Hoje existem três caminhos sem processo judicial:
- Escritura e registro: quando o vendedor comparece e assina.
- Adjudicação compulsória extrajudicial: pedida no Registro de Imóveis, com ata notarial e prova de que o preço foi pago (art. 216-B da Lei de Registros Públicos).
- Usucapião extrajudicial: também no Registro de Imóveis, com ata notarial que atesta o tempo de posse (art. 216-A da mesma lei).
Nos dois últimos, a lei exige advogado. E se alguém contestar o pedido e o cartório não resolver, o caso segue para a Justiça.
Quanto custa regularizar um imóvel sem escritura?
Não existe valor fixo. O custo muda conforme o caminho escolhido, o valor do imóvel, a cidade e o estado, porque imposto e taxas de cartório seguem tabelas locais.
O que costuma entrar na conta:
- ITBI: imposto municipal sobre a transferência. Fica entre 2% e 3% do valor do imóvel na maior parte das cidades.
- Taxas de cartório: escritura, ata notarial e registro seguem a tabela de cada estado e sobem com o valor do imóvel.
- Documentos técnicos: na usucapião, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado.
- Honorários de advogado: obrigatórios na adjudicação e na usucapião.
- Custas judiciais: só quando o caso vai para a Justiça. Quem não tem condições de pagar pode pedir a gratuidade.
Um detalhe muda bastante o total: na usucapião não há ITBI, porque não existe transferência do antigo dono para o novo. Na escritura e na adjudicação, o imposto é cobrado.
“O caminho mais barato no papel nem sempre é o mais barato no fim. Um pedido com documento faltando volta com exigências do cartório, e cada exigência custa tempo e dinheiro.”
Dr. Luiz Vasconcelos, advogado do VLV Advogados.
Quais documentos são necessários?
Depende do caminho, mas a base é sempre a mesma: seus documentos pessoais, a prova da compra e a situação do imóvel no cartório.
Para qualquer caminho:
- RG, CPF e certidão de nascimento ou casamento;
- Contrato de compra e venda, recibos e comprovantes de pagamento;
- Certidão atualizada da matrícula, se o imóvel tiver;
- Carnê do IPTU e certidão de débitos municipais.
O que muda em cada um:
| Caminho | Documentos a mais |
|---|---|
| Escritura e registro | Documentos do vendedor e guia do ITBI paga |
| Adjudicação compulsória | Prova de que o vendedor foi procurado e não assinou, ata notarial e guia do ITBI |
| Usucapião | Provas da posse ao longo dos anos (contas antigas de água e luz, IPTU, fotos), planta do imóvel e ata notarial |
Perdeu o contrato ou só tem recibos? A compra pode ser provada por outros meios, como comprovantes bancários e mensagens em que o vendedor reconhece o pagamento.
Conclusão
Ter a casa e não ter o papel é uma situação que a lei resolve por mais de um caminho. Qual deles serve para você depende da matrícula, do contrato e de onde está o vendedor.
Antes de gastar com cartório, reúna o que você tem em mãos e peça a um advogado especializado que confira os documentos e as circunstâncias do seu caso.
Clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Artigo de caráter meramente informativo
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado inscrito na OAB sob o nº 43.462, cogestor do VLV Advogados e atua em Direito das Famílias e Sucessões. Possui formação complementar pela AASP em temas de Direito Civil, Família e Sucessões, além de estudos pela PUC-Rio nas áreas de alienação parental e perícias psicológicas.
Direito Civil | Direito de Família | Direito Criminal | Direito Previdenciário | Direito Trabalhista | Direito Bancário
Perguntas frequentes
Qual documento substitui a escritura de um imóvel?
Recibo e contrato de gaveta não substituem. O registro sem escritura pública só é aceito em situações previstas em lei: contrato de financiamento feito com banco, imóvel de até 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil) e decisões de usucapião ou adjudicação.
Casa sem escritura pode ser vendida?
Pode, mas o que passa para o comprador são os direitos sobre o imóvel, não a propriedade. O negócio é feito por contrato de cessão de direitos, o banco não financia e a regularização fica por conta de quem comprou.
Casa sem escritura paga IPTU?
Paga. A prefeitura cobra o imposto do dono ou de quem ocupa o imóvel (art. 34 do Código Tributário Nacional). Pagar o IPTU não transforma ninguém em proprietário, mas os carnês servem como prova de posse.
Casa sem escritura pode ser penhorada?
Pode. Como o imóvel segue no nome do vendedor, uma dívida dele pode levar à penhora. Quem comprou tem como se defender com os embargos de terceiro, mesmo sem contrato registrado (Súmula 84 do STJ).
Imóvel sem escritura entra no inventário?
Entra. Se quem faleceu foi o comprador, os herdeiros recebem os direitos sobre o imóvel e seguem com a regularização. Se foi o vendedor, o bem aparece no nome dele, e o comprador precisa apresentar o contrato aos herdeiros.
