O valor venal é a base usada para calcular impostos sobre imóveis e influencia diretamente no quanto você vai pagar ao fisco.

Como calcular o valor venal do imóvel?

O valor venal do imóvel é um conceito que aparece com frequência quando se fala em IPTU, ITBI ou inventários.

Trata-se de uma estimativa oficial feita pela Prefeitura para fins fiscais, baseada em critérios como localização, metragem e padrão de construção.

Embora não represente exatamente o preço de mercado, ele é fundamental para calcular impostos e cumprir obrigações legais.

Se você já se perguntou como esse cálculo funciona e por que o valor venal pode ser tão diferente do preço de venda, este conteúdo foi preparado para esclarecer suas principais dúvidas de forma simples e objetiva.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: clique aqui!

O que é um valor venal de imóvel?

O valor venal de imóvel é uma estimativa oficial de preço atribuída pela Prefeitura a cada propriedade urbana.

Essa avaliação não corresponde ao valor real de venda, mas funciona como base para diversos tributos municipais.

O valor venal do imóvel significa, portanto, um número calculado segundo critérios legais e administrativos, que busca refletir uma média do mercado imobiliário local, sem considerar todas as particularidades de cada negociação.

De acordo com o Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 32, o IPTU deve ser calculado sobre o valor venal do bem.

Isso mostra a importância jurídica do conceito: sem essa estimativa, a arrecadação municipal ficaria comprometida.

Para definir o valor venal, cada município utiliza fórmulas próprias previstas em lei, normalmente vinculadas à chamada Planta Genérica de Valores (PGV), que estipula os valores por metro quadrado em cada região da cidade.

Em resumo, quando você se pergunta o que é valor venal do imóvel, a resposta é clara:

Trata-se de um parâmetro criado pelo poder público para fins tributários, essencial para o funcionamento da administração municipal e para a definição de obrigações fiscais do proprietário.

Para que serve o valor venal de imóvel?

O valor venal de imóvel serve principalmente para o cálculo de tributos municipais.

O exemplo mais comum é o IPTU, cuja alíquota incide diretamente sobre esse valor.

Mas a função do valor venal não se limita ao IPTU. Ele também aparece em outras situações jurídicas e administrativas.

No caso do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), o artigo 38 do CTN estabelece que a base de cálculo é o valor venal do bem ou direito transmitido.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema Repetitivo 1.113, deixou claro que, para o ITBI, deve prevalecer o valor de mercado em condições normais de negociação.

Isso significa que o valor venal usado para IPTU não pode ser automaticamente aplicado ao ITBI se não corresponder ao preço real da transação.

Além dos tributos, o valor venal pode ser solicitado em inventários, partilhas de bens, processos judiciais e emissão de documentos oficiais

Como a certidão de valor venal do imóvel, frequentemente exigida em cartórios e procedimentos administrativos.

Também ajuda a Prefeitura a planejar sua arrecadação, corrigir distorções e atualizar o cadastro imobiliário da cidade.

Portanto, ao compreender para que serve o valor venal de imóvel, fica evidente que ele é um instrumento central tanto para o poder público quanto para o cidadão, influenciando desde o pagamento de impostos até situações de sucessão familiar.

Como calcular o valor venal de um imóvel?

O cálculo do valor venal de um imóvel segue critérios definidos pela lei municipal, que variam de cidade para cidade.

Em linhas gerais, utiliza-se uma fórmula que considera a área, a localização e as características da construção. Um modelo bastante comum é:

Valor Venal = Área × Valor Unitário × Coeficientes de Correção

Como calcular?

Os coeficientes levam em conta:

Localização: imóveis em áreas centrais ou valorizadas tendem a ter maior valor venal.

Área construída e do terreno: quanto maior, maior o cálculo.

Idade da construção: imóveis antigos podem sofrer depreciação.

Padrão construtivo: materiais de melhor qualidade e acabamentos influenciam.

Uso do imóvel: residencial, comercial ou industrial.

Essas regras estão detalhadas na Planta Genérica de Valores, aprovada por lei municipal. É a PGV que define os valores por metro quadrado em cada zona urbana.

Por isso, se você deseja entender porque o valor venal é tão baixo em relação ao preço de mercado, a explicação geralmente está no fato de que a PGV é atualizada em intervalos longos e não acompanha a valorização real da região.

Na prática, o cálculo pode resultar em um valor muito diferente daquele que se obteria em uma venda.

Isso porque o objetivo não é estimar exatamente o valor de mercado, mas sim criar um parâmetro objetivo e uniforme para tributação.

Dessa forma, quando alguém se pergunta como calcular o valor venal de um imóvel, a resposta depende sempre da fórmula adotada pela sua cidade.

Como posso saber o valor venal de um imóvel?

Para descobrir o valor venal, o caminho mais simples é verificar o carnê do IPTU, já que ele costuma indicar esse dado.

Esse é também o meio mais rápido para quem procura descobrir como saber o valor venal do imóvel pelo IPTU.

Outra forma é acessar o site da Prefeitura, na área destinada a tributos municipais.

Muitas cidades oferecem serviços online de consulta de cadastro imobiliário, permitindo ao contribuinte consultar o valor venal do imóvel informando o endereço ou o número de inscrição do IPTU.

Caso a consulta online não esteja disponível, você pode solicitar presencialmente uma certidão de valor venal do imóvel junto à Secretaria de Finanças ou equivalente.

Esse documento é emitido pela própria administração municipal e tem valor oficial para ser usado em cartórios, processos de compra e venda, inventários ou partilhas.

Se você ainda se pergunta como faço para saber o valor venal de um imóvel, a resposta está nesses caminhos:

IPTU, site da Prefeitura ou certidão oficial. É importante lembrar que cada cidade pode ter regras próprias e exigir documentos adicionais, como matrícula ou inscrição imobiliária.

Quem é responsável por determinar o valor venal?

A responsabilidade por determinar o valor venal é da Prefeitura Municipal, que deve editar leis e normas para regulamentar o cálculo.

É o município que cria e atualiza a Planta Genérica de Valores, definindo os preços por metro quadrado em cada zona da cidade.

Essas regras são aprovadas pela Câmara Municipal, garantindo respaldo legal.

O processo geralmente envolve técnicos, engenheiros e avaliadores que analisam características urbanas e definem os critérios aplicáveis.

Depois, o valor individual de cada imóvel é cadastrado no sistema municipal.

Em caso de divergências, como quando o contribuinte entende que o valor atribuído está acima do real, é possível contestar administrativamente.

Se a discussão chegar ao Judiciário, cabe ao juiz avaliar se o cálculo respeitou a lei municipal e os limites estabelecidos pela Constituição e pelo CTN.

Dessa forma, quando você procura entender quem é responsável por determinar o valor venal, a resposta é direta:

O poder público municipal, com base em critérios legais e técnicos, sob fiscalização do Legislativo e passível de revisão judicial quando necessário.

Qual a diferença entre valor venal e valor real de imóvel?

A diferença entre valor venal e valor real é essencial. O valor venal é um número atribuído pela Prefeitura com base em critérios gerais, padronizados e previstos em lei.

Já o valor real de mercado corresponde ao preço que um comprador e um vendedor estariam dispostos a negociar em condições normais.

O valor venal é usado para fins tributários e administrativos. O valor de mercado é usado para compra, venda, financiamento, seguros e outros negócios privados.

Essa diferença explica porque muitas pessoas estranham quando o valor venal aparece muito abaixo do valor de venda, e perguntam: porque o valor venal é tão baixo? 

A resposta está no fato de que ele não acompanha todas as variações do mercado imobiliário, sendo atualizado em intervalos maiores e sem refletir aspectos subjetivos, como vista, acabamento ou demanda momentânea.

Essa distinção também foi reconhecida pela Justiça. O STJ já decidiu que o ITBI deve ter como base de cálculo o valor de mercado do imóvel, e não o valor venal usado para IPTU, se este estiver defasado.

Esse posicionamento mostra que saber o valor venal do imóvel e compará-lo com o preço de mercado pode ser fundamental para evitar pagamento indevido de impostos.

Portanto, quando a dúvida é sobre qual a diferença entre valor venal e valor real de imóvel, lembre-se: o primeiro é fiscal e padronizado; o segundo é o preço efetivo em uma negociação real.

Um recado final para você!

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Sabemos que o tema pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

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Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

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