Diferença entre doação em cartório e usufruto na legislação
Descubra as principais diferenças entre doação em cartório e usufruto segundo a legislação brasileira atual. Esclareça suas dúvidas e faça a escolha certa!
Transferir um bem para um filho ou familiar ainda em vida é uma decisão de cuidado, e é normal que ela venha acompanhada de muitas dúvidas. Dois caminhos costumam aparecer nessa hora: a doação e o usufruto.
Eles parecem semelhantes, mas funcionam de formas bem diferentes, e confundir um com o outro pode trazer consequências sérias para o seu patrimônio.
O VLV Advogados, reconhecido como referência na área de Direito Civil e planejamento patrimonial, atende famílias de todo o Brasil que enfrentam exatamente essa dúvida.
Neste artigo, você vai entender de forma simples o que é cada instituto, onde eles se diferenciam e como tomar a melhor decisão para o seu caso.
Sabemos que organizar o futuro do patrimônio gera insegurança, e dar o primeiro passo informado já muda tudo. Se quiser orientação sobre a sua situação específica, fale com a nossa equipe.
Desse modo, pensando em te ajudar, preparamos este artigo no qual você aprenderá:
- 1 O que é o usufruto?
- 2 O que é a doação em cartório?
- 3 Qual a diferença entre doação em cartório e usufruto?
- 4 O que é melhor: usufruto ou doação?
- 5 A doação de imóvel com usufruto evita o inventário?
- 6 Quais cláusulas protegem o imóvel na doação com usufruto?
- 7 Cada família tem uma história, e o seu planejamento também
- 8 Autor
O que é o usufruto?
O usufruto é um direito real que permite a uma pessoa, o usufrutuário, usar e fruir de um bem que pertence a outra, o nu-proprietário. Na prática, o usufrutuário pode morar no imóvel, alugá-lo e receber os aluguéis, mas não é o dono e não pode vendê-lo.
A propriedade permanece com o nu-proprietário, que fica temporariamente privado do uso direto do bem.
O usufruto está previsto no art. 1.390 e seguintes do Código Civil e pode ser vitalício ou por prazo determinado. Ele também exige escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis para valer contra terceiros.
Sua extinção ocorre, entre outras hipóteses do art. 1.410 do Código Civil, com a morte do usufrutuário, a renúncia ou o não uso prolongado. Um ponto técnico importante: o usufruto é personalíssimo, ou seja, não se transmite aos herdeiros do usufrutuário.
O que é a doação em cartório?
A doação em cartório é o ato pelo qual uma pessoa, o doador, transfere de forma gratuita e voluntária a propriedade de um bem para outra, o donatário.
Quando o bem é um imóvel, esse ato precisa ser formalizado por escritura pública lavrada em cartório de notas e, depois, registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, a transferência não produz efeitos completos perante terceiros.
A doação tem como característica central a transferência definitiva: assinada a escritura e feito o registro, o donatário passa a ser o dono pleno, podendo usar, alugar, vender ou dispor do bem como quiser.
Ela também é, em regra, irrevogável, salvo exceções legais como a ingratidão do donatário. Vale lembrar que toda doação de imóvel envolve o pagamento do ITCMD, imposto estadual que sofreu mudanças importantes em 2026.
Qual a diferença entre doação em cartório e usufruto?
A diferença central entre doação em cartório e usufruto está em o que efetivamente se transfere. Na doação, transfere-se a propriedade plena do bem.
No usufruto, transfere-se apenas o direito de usar e aproveitar o bem, enquanto a propriedade continua com outra pessoa.
São institutos que, inclusive, costumam ser combinados em um único ato, a chamada doação com reserva de usufruto, muito usada no planejamento sucessório.
Veja abaixo, ponto a ponto, onde eles se separam.
| Aspecto | Doação | Usufruto |
|---|---|---|
| Propriedade | O donatário passa a ser o proprietário do bem. | O usufrutuário recebe apenas o direito de usar e aproveitar o bem. |
| Direitos | O proprietário pode vender, alugar ou dar o bem em garantia. | Pode usar o bem e receber frutos, como aluguéis, mas não vender a propriedade. |
| Registro | O registro transfere a titularidade ao donatário. | O registro constitui o direito de uso, sem retirar a nua-propriedade do titular. |
| Duração | É definitiva e, em regra, irrevogável. | É temporário e pode durar por prazo certo ou até a morte do usufrutuário. |
| Uso conjunto | Na doação com reserva de usufruto, a propriedade é transferida, mas o doador mantém o uso e os rendimentos do bem. | |
Atenção: para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória. A transferência ou constituição do direito deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Transferência de propriedade
Na doação, a propriedade é transferida de forma definitiva: o donatário se torna o novo dono, com todos os poderes sobre o bem.
No usufruto, não há transferência de propriedade. O usufrutuário apenas usa e desfruta do bem, e o nu-proprietário segue como titular, ainda que sem o uso imediato.
Formalização e registro
Os dois exigem escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis. A diferença é o efeito do registro: na doação, ele consolida a mudança de dono; no usufruto, ele apenas registra o direito de uso, sem alterar a titularidade.
Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória.
Direitos e limitações
O donatário tem poder pleno: pode vender, alugar ou hipotecar o bem. Já o usufrutuário pode usar e aproveitar os frutos (como aluguéis), mas não pode vender o bem nem transferir a propriedade.
O nu-proprietário, por sua vez, pode até vender a nua-propriedade, mas o comprador recebe o bem ainda gravado pelo usufruto.
Temporalidade
A doação é definitiva e, em regra, irrevogável. O usufruto é, por natureza, temporário: pode durar por prazo certo ou até a morte do usufrutuário.
Quando o usufruto se extingue, a propriedade plena se consolida automaticamente na pessoa do nu-proprietário.
O que é melhor: usufruto ou doação?
Não existe um que seja melhor que o outro, o melhor depende do que você quer alcançar. Se o seu objetivo é transferir a propriedade de forma definitiva e imediata, a doação é o caminho.
Se você só quer garantir que alguém use o bem sem abrir mão da propriedade, o usufruto resolve. Mas existe um terceiro caminho, que costuma ser o mais buscado por pais e mães: unir os dois em um único ato, a chamada doação com reserva de usufruto.
Assim, você passa o imóvel para o filho e continua morando ou recebendo aluguel enquanto viver. Por isso, a pergunta “qual é melhor” quase sempre se transforma em “como combinar os dois com segurança”.
Para entender o cenário completo, vale conhecer também como funciona a partilha de bens e o inventário.
A doação de imóvel com usufruto evita o inventário?
Sim, a doação de imóvel com usufruto costuma evitar o inventário daquele bem. Como a propriedade já foi transferida em vida, o imóvel não entra no inventário quando o doador falece.
Com a morte do usufrutuário, o usufruto se extingue e a propriedade se consolida no nome do filho. Para regularizar, basta levar a certidão de óbito ao Cartório de Registro de Imóveis e dar baixa no usufruto na matrícula.
Aqui entra um ponto pouco divulgado e muito importante sobre custos. Em estados como São Paulo, a Fazenda fraciona o ITCMD na doação com reserva de usufruto, cobrando 2/3 do valor na doação e 1/3 na extinção do usufruto (Lei estadual 10.705/2000 e orientações da Secretaria da Fazenda).
No entanto, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, em outubro de 2024, que a extinção do usufruto pela morte do usufrutuário não gera novo imposto, porque não há transmissão de patrimônio, apenas a consolidação da propriedade plena na pessoa do filho (REsp 2.175.255/DF).
Na prática, isso significa que cobrar o ITCMD nesse momento é, em muitos casos, indevido. É uma economia real que boa parte das famílias desconhece e deixa de aproveitar.
Quais cláusulas protegem o imóvel na doação com usufruto?
As cláusulas que protegem o imóvel na doação com usufruto são quatro principais:
- inalienabilidade;
- impenhorabilidade;
- incomunicabilidade
- reversão.
A inalienabilidade impede que o filho venda o bem. A impenhorabilidade protege o imóvel de dívidas futuras do filho.
A incomunicabilidade garante que o bem não se misture ao patrimônio do cônjuge do filho, o que é importante em caso de divórcio, independentemente do regime de bens do casamento.
Já a cláusula de reversão faz o imóvel voltar ao doador se o filho falecer antes dele. Essas cláusulas têm base no art. 1.911 do Código Civil e precisam constar da escritura. Sem elas, o planejamento fica frágil, e é aí que muitas famílias se frustram.
Segundo o advogado Dr. Luiz Vasconcelos Jr., a reserva de usufruto resolve a moradia do doador, mas raramente protege o imóvel sozinha:
“Na prática, é a combinação com cláusulas como inalienabilidade e incomunicabilidade que costuma dar segurança real ao planejamento familiar, e cada caso exige uma análise própria antes de assinar a escritura”, observa.
Cada família tem uma história, e o seu planejamento também
Não existe fórmula única: a melhor escolha entre doação e usufruto depende do seu patrimônio, da sua família e dos seus objetivos.
Por isso, vale conversar com um advogado antes de assinar qualquer escritura, para evitar erros que só aparecem anos depois.
Com equipe especializada em direito de família e sucessões e atendimento online para todo o Brasil, o VLV Advogados ajuda você a montar um planejamento seguro e sob medida.
Se você tem dúvidas sobre doação de imóvel com usufruto, fale com um advogado especialista. O VLV Advogados atende em todo o Brasil, entre em contato agora.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados.
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado familiarista, cogestor do VLV Advogados, membro Associado do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM). Possui capacitação pela AASP em questões de direito civil, especialmente direito das famílias/sucessões e pela PUC/RJ em alienação parental e perícias psicológicas.
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