Imóvel sem registro pode ser incluído no inventário?

Muita gente não sabe, mas um imóvel sem registro pode gerar dúvidas durante o inventário. Entenda como a falta de registro afeta a partilha e o que a lei permite fazer nesses casos.

Imóvel sem registro entra no inventário?

Quando alguém falece deixando bens, é natural que surjam dúvidas sobre o que pode ou não ser incluído no inventário.

Uma das situações mais comuns é a existência de imóveis sem registro, ou seja, propriedades que não estão oficialmente em nome do falecido no cartório.

Nessas situações, muitos herdeiros acreditam que o bem não pode ser partilhado, mas a realidade é mais complexa.

A boa notícia é que o direito brasileiro reconhece que a posse e os direitos sobre um imóvel também fazem parte do patrimônio deixado, mesmo que o registro formal ainda não exista.

Entender como funciona essa inclusão é essencial para evitar atrasos e garantir uma partilha segura.

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O que é um imóvel sem registro?

Um imóvel sem registro é aquele que, embora possua um dono de fato, não está formalmente registrado no cartório de imóveis em nome dessa pessoa.

Na prática, isso ocorre quando alguém compra um bem, mas nunca leva a escritura para registrar, ou quando o falecido adquiriu o imóvel apenas com um contrato particular, sem lavrar escritura pública.

O registro é o que comprova a propriedade legal (art. 1.245 do Código Civil), mas o falecido ainda pode ter direitos sobre o bem, como a posse e a expectativa de domínio.

Imagine, por exemplo, que você comprou uma casa e paga todas as contas, mas nunca registrou a escritura.

Mesmo sem o registro, é possível provar que você exerce a posse legítima.

Essa situação se reflete no inventário: o que se transmite não é apenas a propriedade formal, mas também os direitos que o falecido tinha sobre o imóvel.

Pode incluir imóvel sem registro no inventário?

Sim. Um imóvel sem registro pode ser incluído no inventário se houver provas de que o falecido tinha posse ou direito reconhecido sobre o bem.

O art. 1.206 do Código Civil estabelece que “a posse transmite-se aos herdeiros”, e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que é possível a partilha de direitos possessórios, mesmo sem registro formal.

Na prática, isso significa que os herdeiros podem herdar o direito sobre o imóvel, ainda que a matrícula do cartório não esteja em nome do falecido.

Para isso, é importante apresentar documentos como contratos de compra e venda, recibos, declarações de posse ou testemunhas que comprovem o vínculo.

Esses elementos demonstram que o imóvel fazia parte do patrimônio do falecido, permitindo sua inclusão no inventário.

Essa possibilidade garante que o bem não fique fora da herança apenas por uma questão burocrática, mas reforça a importância de regularizar a situação posteriormente, para dar segurança jurídica aos herdeiros.

Quais os riscos de um imóvel sem registro?

Ter um imóvel sem registro traz riscos tanto durante o inventário quanto após a partilha.

O principal problema é que a falta de matrícula atualizada impede o reconhecimento formal da propriedade, o que pode gerar disputas entre herdeiros, terceiros ou até vizinhos.

Além disso, o imóvel sem registro não pode ser vendido, financiado ou dado em garantia, pois o cartório não reconhece a titularidade.

Outro risco é o de questionamentos judiciais. Se outro interessado alegar ser o verdadeiro dono, os herdeiros terão que comprovar a posse, o que pode prolongar o processo e aumentar custos.

Há ainda implicações fiscais, pois mesmo sem registro, o bem é considerado no cálculo do Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD).

Portanto, deixar o imóvel irregular traz insegurança jurídica e pode atrasar a conclusão do inventário.

Imóvel sem registro entra no inventário?

Dá para regularizar imóvel sem registro antes do inventário?

Sim, e essa costuma ser a opção mais segura. Regularizar o imóvel antes do inventário ajuda a evitar atrasos e questionamentos.

Esse processo pode ser feito de diferentes formas, dependendo da situação do bem:

→ Lavrando a escritura pública de compra e venda, se houver contrato particular e todas as condições cumpridas;

→ Registrando a escritura no cartório de imóveis, com o pagamento dos tributos e apresentação das certidões exigidas;

→ Propondo uma ação de usucapião, se o falecido ou os herdeiros exerceram a posse por longo período, sem oposição e com ânimo de dono;

→  Regularizando em programas públicos, como o Reurb (Regularização Fundiária Urbana), quando aplicável.

Embora o registro não seja requisito obrigatório para incluir o bem no inventário, fazer a regularização com antecedência evita impasses na partilha e dá segurança a todos os envolvidos.

A demora pode aumentar custos e dificultar o acesso aos direitos hereditários.

Quem faz o registro do imóvel sem registro?

O registro do imóvel é realizado pelo cartório de registro de imóveis da localidade onde o bem está situado.

Esse procedimento deve ser feito pelo proprietário, herdeiros ou inventariante, conforme o estágio do processo sucessório. Para isso, é necessário reunir:

→ A escritura pública ou outro título que comprove o direito do falecido;

→ Certidões negativas e comprovantes de pagamento de impostos;

→ A declaração do ITCMD e o formal de partilha (caso o inventário já tenha sido concluído);

→ O requerimento de registro dirigido ao cartório competente.

Se ainda não houver escritura ou título válido, pode ser preciso ajuizar ação judicial, como usucapião ou adjudicação compulsória.

Após o registro, o imóvel passa a ter situação regularizada e pode ser transmitido, vendido ou financiado.

Esse passo é essencial para que os herdeiros tenham segurança sobre o patrimônio recebido e possam exercer plenamente o direito de propriedade.

O que acontece se o imóvel sem registro não for regularizado?

Se o imóvel não for regularizado, os herdeiros permanecem apenas com a posse e expectativa de domínio, sem poder formal sobre o bem.

Isso pode gerar entraves sérios: não é possível vender, dividir ou registrar a partilha no cartório.

Além disso, qualquer negociação futura ficará dependente da regularização, o que pode desvalorizar o imóvel e aumentar os custos com certidões e impostos atrasados.

Outro ponto importante é que, enquanto o imóvel não estiver devidamente registrado, a transmissão aos herdeiros não se completa juridicamente (art. 1.245, §1º, do Código Civil).

A falta de regularização também pode trazer problemas em caso de falecimento de um dos herdeiros, pois o bem continuará sem documentação adequada, dificultando novos inventários.

Portanto, adiar a regularização é um risco. O ideal é tratar o registro o quanto antes, garantindo que o imóvel seja reconhecido oficialmente e evitando que o patrimônio familiar fique em situação indefinida.

Buscar auxílio jurídico especializado nesse momento pode agilizar o processo e prevenir futuras complicações.

Um recado final para você!

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Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia

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