Imóvel sem registro entra no inventário? Partilha
Muita gente não sabe, mas um imóvel sem registro pode gerar dúvidas durante o inventário. Entenda como a falta de registro afeta a partilha e o que a lei permite fazer nesses casos.
A família perde alguém e, ao reunir os documentos, descobre que a casa nunca foi registrada no cartório. A dúvida aparece na hora: esse imóvel entra no inventário?
Entra. O que muda é o que será partilhado: em vez da propriedade, os herdeiros recebem os direitos que o falecido tinha sobre o bem.
Entender essa diferença evita inventário parado, venda malfeita e gasto em dobro. Também ajuda a reduzir os riscos de um imóvel sem registro para a próxima geração.
O VLV Advogados acompanha inventários com imóveis nessa situação em todo o Brasil.
A seguir, você vai ver como identificar o seu caso, o que precisa provar e qual caminho leva ao registro.
Lidar com inventário em meio ao luto já é difícil, e saber o que fazer com cada bem traz alívio. Se quiser orientação sobre o seu caso: clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Imóvel sem registro pode entrar no inventário?
Sim, o imóvel sem registro pode entrar no inventário. Nesse caso, o que se partilha são os direitos que o falecido tinha sobre o bem, e não a propriedade.
A lei dá a base: a herança passa aos herdeiros no momento da morte (Código Civil, art. 1.784), a posse também se transmite (art. 1.206) e o inventariante deve declarar os “direitos e ações” do falecido (CPC, art. 620, IV, “g”).
O STJ confirmou esse entendimento no REsp 1.984.847/MG (Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 21/06/2022). O tribunal de origem exigia regularizar o imóvel antes. O STJ decidiu o contrário: partilha agora, regularização depois.
Há duas condições: a falta de registro não pode decorrer de má-fé, e os herdeiros precisam provar que o direito existia.
A situação é comum. Estimativa do Ministério do Desenvolvimento Regional divulgada em 2019 apontava que cerca de 30 milhões dos 60 milhões de domicílios urbanos do país não tinham escritura.
Um erro frequente é deixar o imóvel de fora por achar que ele “não vale” para o inventário. Quando isso acontece, é preciso fazer uma sobrepartilha depois, com novo custo.
O que o falecido deixou: escritura, contrato ou só a posse?
O que o falecido deixou define o que entra na partilha e como será a regularização. São três situações bem diferentes, embora todas sejam chamadas de “imóvel sem registro”:
| O que existe | O que entra no inventário | Caminho para o registro |
|---|---|---|
| Escritura pública não registrada | O imóvel, depois de registrada a escritura | Registrar a escritura |
| Contrato particular quitado | Direitos aquisitivos | Escritura do vendedor ou adjudicação compulsória |
| Só a posse, sem documento de compra | Direitos possessórios | Usucapião |
A escritura sem registro é o caso mais simples: o título já existe e só falta levá-lo ao cartório de imóveis.
O contrato particular, o conhecido contrato de gaveta, dá aos herdeiros o direito de exigir a escritura definitiva de quem vendeu.
Quando há apenas posse, o que se transmite é o tempo e a qualidade dessa posse, que podem levar à usucapião.
Com atuação frequente em inventários com imóveis irregulares, o VLV Advogados orienta começar pela certidão atualizada da matrícula. Ela mostra quem consta como dono no registro do imóvel e indica em qual das três situações a família está.
Como provar que o imóvel era do falecido?
Para provar que o imóvel era do falecido, os herdeiros precisam reunir documentos que mostrem a origem do direito e o exercício da posse. No julgamento de 2022, o STJ destacou que o juiz deve examinar se a posse existia e qual era a sua qualidade.
Os documentos mais usados são:
- escritura, contrato de compra e venda, recibos e comprovantes de quitação;
- carnês de IPTU ou ITR em nome do falecido;
- contas de água, luz e condomínio;
- declaração de Imposto de Renda em que o imóvel aparece;
- cadastro na prefeitura e comprovantes de obras ou reformas;
- fotos, correspondências e declarações de vizinhos.
Esses papéis se somam aos demais documentos do inventário, como certidão de óbito e documentos pessoais.
Um cenário recorrente (exemplo ilustrativo): Seu Antônio comprou um terreno em 1998 por contrato particular, construiu a casa e pagou IPTU por mais de vinte anos, mas nunca fez a escritura. Com o contrato, os recibos e os carnês, os filhos incluíram os direitos sobre o imóvel no inventário e, depois, buscaram o registro.
Se algum herdeiro ou terceiro contestar o direito, a discussão segue pelo inventário judicial, e a prova documental ganha ainda mais peso.
Como fica a partilha e o ITCMD?
Na partilha, cada herdeiro recebe uma parte dos direitos sobre o imóvel, e o ITCMD incide sobre o valor desses direitos, como acontece com qualquer outro bem da herança.
O ITCMD é um imposto estadual sobre a transmissão de “quaisquer bens ou direitos” (Constituição, art. 155, I). Por isso, a falta de registro não afasta a cobrança. A alíquota e a forma de avaliação mudam conforme o estado, e os direitos precisam constar na declaração de ITCMD.
Um ponto que gera frustração: o documento final do inventário não entra na matrícula enquanto o imóvel não estiver em nome do falecido. O cartório exige o registro do título anterior (Lei 6.015/73, art. 195).
Isso não torna a partilha inútil. Ela define quem é titular de cada parte e dá aos herdeiros legitimidade para regularizar.
Atenção ao prazo para abrir o inventário: são 2 meses a partir do óbito (CPC, art. 611). Esperar a regularização do imóvel para só então começar costuma gerar multa sobre o imposto.
Havendo acordo entre os herdeiros, o inventário extrajudicial pode ser uma opção. A aceitação de direitos possessórios em cartório varia conforme as normas de cada estado.
Os herdeiros podem vender o imóvel sem registro?
Sim, os herdeiros podem vender, mas o que se vende são os direitos sobre o imóvel. O comprador não consegue registrar a compra enquanto a situação não for regularizada.
A forma da venda muda conforme o momento:
| Momento | Como é feita | O que a lei exige |
|---|---|---|
| Antes da partilha | Cessão de direitos hereditários | Escritura pública (Código Civil, art. 1.793) |
| Durante o inventário | Venda pelo espólio | Autorização do juiz (CPC, art. 619, I) |
| Depois da partilha | Cessão de direitos possessórios ou aquisitivos | Contrato entre as partes, sem registro na matrícula |
Antes da partilha, o herdeiro cede a sua quota na herança. A venda de um bem específico por um herdeiro sozinho depende de autorização judicial (art. 1.793, §§ 2º e 3º).
Na prática, quem pensa em vender precisa considerar:
- bancos não financiam imóvel sem matrícula regular em nome do vendedor;
- o comprador assume o trabalho e o custo da regularização, e tende a pedir desconto por isso;
- os outros herdeiros têm preferência na compra da quota (Código Civil, art. 1.794).
Por esses motivos, a venda de imóvel de herança costuma render mais quando a regularização vem antes.
Depois do inventário, como regularizar o imóvel?
Depois do inventário, a regularização segue o caminho indicado pelo documento que o falecido deixou. Com a partilha em mãos, os herdeiros podem pedir a regularização em nome próprio:
- Registro da escritura: quando a escritura pública já existe, basta levá-la ao cartório de imóveis com os impostos pagos.
- Escritura definitiva ou adjudicação compulsória: para contrato particular quitado. Se o vendedor não assina, o pedido pode ser feito na Justiça ou direto no cartório (Lei 6.015/73, art. 216-B, regulamentado pelo Provimento CNJ 150, de 11/09/2023).
- Usucapião: para quem tem apenas a posse. Também pode ser judicial ou em cartório (Lei 6.015/73, art. 216-A).
- Reurb: regularização fundiária urbana conduzida pelo município, quando o imóvel está em núcleo urbano informal (Lei 13.465/2017).
Para quem herdou um contrato quitado, há uma decisão recente favorável. No REsp 2.196.855, julgado em abril de 2026, a Terceira Turma do STJ reafirmou que o pedido de adjudicação compulsória não prescreve. Se a escritura não puder mais ser dada, a indenização também não prescreve.
Ou seja, o tempo que o falecido deixou passar não elimina o direito dos herdeiros. Ainda assim, quanto mais se espera, mais difícil fica localizar o vendedor e reunir provas.
Concluída essa etapa, a matrícula passa a refletir o nome dos herdeiros, e o imóvel pode ser vendido, financiado ou transmitido sem entraves.
Imóvel sem registro na herança: por onde começar?
O imóvel sem registro não precisa ficar fora da herança nem travar o inventário: os direitos sobre ele podem ser partilhados e regularizados depois.
O caminho certo depende do que o falecido deixou, das provas disponíveis e das regras do estado. Por isso, cada caso pede análise individual.
O VLV Advogados conta com equipe dedicada a Direito de Família e Sucessões e atendimento online em todos os estados.
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Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados.
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado inscrito na OAB sob o nº 43.462, cogestor do VLV Advogados e atua em Direito das Famílias e Sucessões. Possui formação complementar pela AASP em temas de Direito Civil, Família e Sucessões, além de estudos pela PUC-Rio nas áreas de alienação parental e perícias psicológicas.
Direito Civil | Direito de Família | Direito Criminal | Direito Previdenciário | Direito Trabalhista | Direito Bancário
Perguntas frequentes sobre imóvel sem registro no inventário
A escritura de imóvel sem registro tem validade?
Sim. A escritura pública sem registro é válida como prova do negócio e não perde a validade com o tempo. O que ela não faz, sozinha, é transferir a propriedade: enquanto o título não for registrado, quem vendeu continua constando como dono (Código Civil, art. 1.245, § 1º). Os herdeiros podem levar a escritura ao cartório de imóveis.
Tem prazo para registrar o imóvel depois do inventário?
A lei não fixa um prazo para registrar a partilha no cartório de imóveis. Mas, enquanto o registro não é feito, o imóvel segue em nome de quem já faleceu, e os herdeiros não conseguem vender com registro nem financiar. Esse prazo não se confunde com o de abertura do inventário, que é de 2 meses e gera multa em caso de atraso do inventário.
Os herdeiros podem usar o tempo de posse do falecido para usucapião?
Sim. Os herdeiros continuam a posse do falecido e podem somar o tempo dele ao próprio, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas (Código Civil, arts. 1.207 e 1.243). Isso costuma antecipar o momento em que a ação de usucapião se torna possível.
E se o falecido era o vendedor, e não o comprador?
Se o falecido vendeu o imóvel em vida e recebeu o preço, o bem não faz parte da herança, mesmo que a matrícula ainda esteja em nome dele. O que fica para o espólio é a obrigação de assinar a escritura. Com os herdeiros de acordo, o inventariante pode cumprir essa obrigação. Sem acordo, quem comprou com contrato de gaveta pode pedir a adjudicação compulsória contra o espólio.
