Vai alugar um imóvel? Entenda a diferença entre locador e locatário e os direitos de cada um
Vai assinar um contrato de aluguel e ficou em dúvida sobre quem é quem? Locador e locatário são as duas partes da locação: um cede o imóvel, o outro paga para usá-lo.
Os nomes parecidos confundem, e a confusão não é só de vocabulário. Saber de que lado do contrato você está define quem paga o IPTU, quem arca com um conserto e até se o imóvel pode ser pedido de volta antes do prazo.
De forma simples, locador e locatário são as partes do contrato de aluguel: o locador entrega o imóvel para uso, e o locatário (o inquilino) paga o aluguel para usá-lo.
Como o VLV Advogados atende de forma online clientes de todo o Brasil, recebemos dúvidas dos dois lados dessa relação, e foi pensando nelas que preparamos este guia com base na Lei do Inquilinato.
A seguir, você vai entender quem é quem, quem paga cada despesa, o que o locador não pode fazer e como funciona o contrato na prática.
Conhecer as regras ajuda você a assinar, cobrar ou contestar com mais segurança. Se quiser que um especialista analise o seu contrato, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Quem é o locador e locatário?
O locador é quem cede o imóvel para uso mediante pagamento, e o locatário é quem paga o aluguel para usar esse imóvel, também chamado de inquilino.
Os dois podem ser pessoas físicas ou empresas, e a relação entre eles nos imóveis urbanos é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
Um detalhe que muitos conteúdos ignoram: o locador não precisa ser o dono do imóvel.
O usufrutuário, por exemplo, pode alugar o bem (a própria lei trata dessa situação no art. 7º), e o mesmo vale para o inquilino que subloca com autorização. Se você tem dúvidas sobre esse direito de uso, vale entender como funciona o usufruto vitalício.
A confusão de nomes também vem do verbo: “alugar” serve para os dois lados. Quem “aluga o apartamento” pode ser o dono que o oferece ou o inquilino que o ocupa.
Por isso, no contrato, o mais seguro é usar sempre os termos técnicos. O tema afeta muita gente: segundo a PNAD Contínua 2025 do IBGE, o Brasil tinha 18,9 milhões de domicílios alugados, cerca de 23,8% do total.
Quais são os direitos e deveres do locador e do locatário?
Os direitos e deveres do locador e do locatário estão listados nos arts. 22 e 23 da Lei do Inquilinato, e um corresponde ao outro. Os principais são:
O locador deve:
- entregar o imóvel em condições de uso e garantir o uso pacífico durante a locação;
- responder pelos defeitos anteriores à locação;
- fornecer, se o inquilino pedir, a descrição detalhada do estado do imóvel na entrega;
- dar recibo discriminado de tudo o que receber (a quitação genérica é proibida).
O locatário deve:
- pagar o aluguel e os encargos no prazo (se o contrato não fixar data, até o sexto dia útil do mês seguinte);
- usar o imóvel conforme o combinado e cuidar dele como se fosse seu;
- comunicar ao locador os defeitos que caiba a ele consertar e reparar os danos que causar;
- devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste natural.
Há um direito pouco conhecido do inquilino: se o locador precisar fazer reparos urgentes, o locatário deve permitir, mas, se a obra durar mais de 10 dias, ele tem direito a abatimento proporcional do aluguel, e, se passar de 30 dias, pode encerrar o contrato (art. 26).
Quando o conflito chega a esse ponto, os litígios de aluguel costumam envolver justamente reparos e vistorias.
Quem paga o contrato de aluguel, locador ou locatário?
Quem paga as despesas de contratação do aluguel é o locador. O art. 22, VII, da Lei do Inquilinato atribui a ele as taxas de administração imobiliária e de intermediação, incluindo as despesas para verificar a idoneidade do pretendente e do fiador (a chamada análise cadastral).
Essa regra é diferente do que muita gente pratica e do que alguns conteúdos afirmam. As demais despesas também seguem a lei:
- IPTU e seguro contra incêndio: são do locador, salvo se o contrato transferir expressamente ao inquilino (art. 22, VIII). Na prática, a transferência é comum, mas precisa estar escrita.
- Condomínio: as despesas ordinárias (salários, limpeza, manutenção das áreas comuns) são do locatário, e as extraordinárias (obras estruturais, pintura de fachada, fundo de reserva) são do locador.
- Seguro-fiança, água, luz e gás: ficam com o locatário.
Quem paga o quê no aluguel
*Salvo cláusula expressa no contrato transferindo ao inquilino. Lei nº 8.245/1991.
Caso inspirado em situações atendidas pelo nosso escritório:
Um casal fechou o aluguel de um apartamento e, na assinatura, a imobiliária cobrou deles uma “taxa de contrato e cadastro”, além de exigir fiador e depósito caução ao mesmo tempo.
Com base no art. 22, VII, a cobrança da taxa foi questionada, porque essa despesa é do locador. A exigência das duas garantias também foi apontada como nula, e os valores foram restituídos após uma notificação extrajudicial.
Esse desfecho decorreu das circunstâncias daquele caso e não representa garantia de resultado em outras situações.
O que o locador não pode fazer?
O locador não pode retomar o imóvel durante o prazo do contrato nem fazer exigências que a lei proíbe. Os principais limites são:
- Pedir o imóvel de volta antes do prazo, salvo nas hipóteses legais, como acordo, infração ou falta de pagamento (arts. 4º e 9º).
- Exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, por exemplo fiador e caução juntos (art. 37, parágrafo único).
- Cobrar o aluguel antecipadamente, salvo na locação para temporada ou quando o contrato não tem garantia (art. 20).
- Exigir valores além do aluguel e dos encargos permitidos.
- Entrar no imóvel sem combinar dia e hora com o inquilino (art. 23, IX).
- Tirar o inquilino por conta própria, trocando a fechadura ou cortando serviços. A via legal é a ação de despejo (art. 5º), e agir por conta própria pode configurar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal).
As condutas dos itens 2, 3 e 4 são contravenção penal, punível com prisão simples ou multa revertida ao inquilino (art. 43). Por isso, esse tema tem reflexos cíveis e criminais, duas áreas em que o VLV atua.
Há uma nuance importante: no REsp 2.233.511, a Terceira Turma do STJ (relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, acórdão publicado em 13/02/2026) decidiu que a proibição de duas garantias vale para as garantias contratuais e não impede o penhor legal, previsto no Código Civil para o caso de inadimplência.
“Na dúvida, o locatário não deve pagar valores fora do contrato nem aceitar duas garantias para fechar negócio. O caminho mais seguro é pedir tudo por escrito e guardar os comprovantes, porque é com eles que se discute a devolução depois”, orienta o advogado Dr. João Valença, do VLV Advogados.
Como funciona o contrato de aluguel entre locador e locatário?
O contrato de aluguel entre locador e locatário funciona pelas regras combinadas pelas partes, desde que respeitem a Lei do Inquilinato, que prevalece sobre cláusulas contrárias a ela. Os pontos que mais geram dúvida são:
- Prazo e retomada: na locação residencial escrita por 30 meses ou mais, o contrato termina no fim do prazo (art. 46). Se o prazo for menor, ele se prorroga automaticamente, e o locador só retoma o imóvel em hipóteses específicas, como uso próprio ou após 5 anos de locação (art. 47).
- Saída antecipada do inquilino: é permitida, com multa proporcional ao tempo que falta. O inquilino fica dispensado da multa se for transferido pelo empregador para outra cidade e avisar com 30 dias de antecedência (art. 4º).
- Reajuste: o índice é livre, mas o reajuste não pode ter periodicidade inferior a um ano (Lei nº 10.192/2001).
- Registro do contrato: averbar o contrato na matrícula do imóvel protege o inquilino se o imóvel for vendido (art. 8º) e garante o direito de preferência na compra (arts. 27 e 33).
Se o casal locatário se separar, a locação residencial continua com quem permanecer no imóvel (art. 12), algo relevante em processos de divórcio.
O que acontece se o locatário atrasar o aluguel?
Se o locatário atrasar o aluguel, o locador pode entrar com a ação de despejo a partir do primeiro atraso (art. 9º, III), sem precisar esperar meses.
Em contratos sem garantia, a lei prevê liminar de desocupação em 15 dias, desde que o locador preste caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, IX). O passo a passo está detalhado em como despejar um inquilino.
O inquilino pode evitar o despejo pagando todo o débito em juízo no prazo legal (a purga da mora), mas só se não tiver usado esse direito nos 24 meses anteriores (art. 62).
No REsp 2.225.450, a Terceira Turma do STJ (relatora Ministra Nancy Andrighi, acórdão publicado em 13/05/2026) decidiu que quitar a dívida inicial não impede a rescisão se o inquilino continua atrasando durante o processo.
Conhecer o papel de cada um evita conflitos no aluguel
Locador e locatário têm deveres que se completam: um garante o uso do imóvel, e o outro paga e conserva.
A Lei do Inquilinato define quem arca com cada despesa e o que é proibido, mas a aplicação depende do que está escrito no seu contrato e das circunstâncias do caso.
Se você quer revisar um contrato, contestar uma cobrança ou entender seus direitos como locador ou inquilino, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados
Sobre o autor
Dr. João Valença (OAB 43370) é advogado e cofundador do VLV Advogados. Atua há mais de 10 anos na defesa de clientes em todo o Brasil, com atendimento presencial e remoto. Sob sua liderança, o escritório acumula mais de 3.000 avaliações positivas e se tornou referência nacional no atendimento jurídico digital.
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Perguntas frequentes sobre locador e locatário
Qual o papel do fiador entre locador e locatário?
O papel do fiador entre locador e locatário é garantir o pagamento caso o inquilino não pague, respondendo com o próprio patrimônio, inclusive com o imóvel em que mora (art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990). A fiança é uma das quatro garantias permitidas e não pode ser somada a outra, como caução ou seguro-fiança, no mesmo contrato.
Locador e locatário de equipamentos seguem a Lei do Inquilinato?
Não, locador e locatário de equipamentos não seguem a Lei do Inquilinato, que vale só para imóveis urbanos. O aluguel de bens móveis, como máquinas e ferramentas, é regido pelas regras de locação de coisas do Código Civil (arts. 565 e seguintes).
Como se diz locador e locatário no feminino e em inglês?
No feminino, locador e locatário se dizem locadora e locatária, e os termos têm o mesmo significado jurídico. Em inglês, os equivalentes mais usados são landlord (ou lessor) para o locador e tenant (ou lessee) para o locatário.
O locador vai pagar mais imposto com a reforma tributária?
O locador pessoa física só passa a pagar IBS e CBS sobre o aluguel se, no ano anterior, tiver receita de locação acima de R$ 240 mil e alugar mais de três imóveis ao mesmo tempo (art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025). Para a maioria dos locadores, nada muda, e o aluguel continua sujeito ao Imposto de Renda pelas regras de sempre.
