Meu ex vendeu imóvel da união estável. Posso anular a venda?
A venda de imóvel da união estável não pode ser anulada contra o comprador quando a relação não constava da matrícula do bem e não há prova de má-fé. Nesses casos, a discussão patrimonial se resolve contra o ex-companheiro, e não contra quem comprou.
Um juiz de primeira instância do Paraná rejeitou o pedido de uma mulher para anular a venda de um imóvel rural feita pelo ex-companheiro sem sua autorização.
A sentença considerou que a união estável não constava na matrícula do bem e que não havia provas suficientes de má-fé dos quatro compradores. Com a decisão, a venda foi preservada e o pedido de indenização por danos morais também foi negado.
Segundo o magistrado, as certidões consultadas antes da compra não indicavam restrições sobre o imóvel, enquanto a ação de dissolução da união estável tramitava em segredo de justiça.
Isso não significa que ela tenha ficado sem nada. A sentença registrou que a responsabilidade do ex-companheiro pelos efeitos patrimoniais da união será apurada na ação de dissolução. Neste artigo, entenda os detalhes da decisão e seus efeitos jurídicos.
Venda de imóvel sem autorização pode ser anulada na união estável?
A venda de um imóvel sem a autorização do outro companheiro pode ser anulada, mas o que a Justiça avalia é se a união estável tinha publicidade na matrícula do bem e se o comprodor agiu de boa-fé. Esses são os critérios para uma possível anulação.
O advogado familiarista do VLV Advogados, Dr. Luiz Vasconcelos Jr., explica o ponto de partida. Segundo ele, o artigo 1.725 do Código Civil estabelece que, na ausência de contrato escrito entre os companheiros, aplica-se à união estável o regime da comunhão parcial de bens.
“Nesse regime, os imóveis comprados durante a união geralmente pertencem aos dois, mesmo quando estão registrados em nome de apenas um deles. Por isso, a venda de um bem comum deve contar com a concordância de ambos…”
O problema é que essa titularidade compartilhada não aparece na matrícula do imóvel. Quem compra consulta o registro e as certidões, e não tem como descobrir uma união estável que não foi averbada. Por isso o Superior Tribunal de Justiça firmou que a venda só pode ser invalidada perante o comprador quando há publicidade da relação na matrícula ou prova de má-fé.
“A Justiça analisa tanto os direitos do ex-companheiro prejudicado quanto as informações que estavam disponíveis para o comprador no momento da negociação”, explica o advogado.
No caso do Paraná, por que a Justiça preservou a venda do imóvel?
A Justiça preservou a venda porque a união estável não constava da matrícula do imóvel e porque não houve prova de má-fé dos compradores.
A ação foi movida por uma mulher contra o ex-companheiro e os quatro compradores de um imóvel rural. Ela afirmou ter mantido união estável por 22 anos, período em que o casal acumulou patrimônio comum. Três meses após o término da relação, segundo a autora, o ex-companheiro vendeu o bem sem sua autorização, declarando-se solteiro na escritura pública.
Os compradores sustentaram que desconheciam a união estável e que agiram de boa-fé. O juízo, por sua vez, acolheu esses argumentos. Considerou que não havia averbação da união estável nem restrição na matrícula que limitasse a disposição do bem.
Com isso, os pedidos de anulação da venda e de indenização por danos morais foram rejeitados. A decisão registrou que eventual responsabilidade do ex-companheiro pelos efeitos patrimoniais da união deverá ser apurada na ação de dissolução, sem prejuízo aos compradores do imóvel.
Perco minha parte no imóvel se a venda for mantida?
Manter a venda significa que o imóvel não volta para o casal, mas não extingue o direito da ex-companheira sobre o patrimônio construído durante a união. A discussão deixa de ser contra quem comprou e passa a ser contra o ex-companheiro.
A diferença é entre desfazer o negócio e ser ressarcida. Quando o comprador agiu de boa-fé e a união não constava da matrícula, a lei protege a posição dele. Mas quem vendeu um bem comum sem autorização continua respondendo pelo que fez.
Isso costuma se resolver na ação de dissolução da união estável, onde se apura o patrimônio comum e se define o acerto entre os ex-companheiros. O valor recebido pela venda entra nessa conta. Se o imóvel era bem comum, a metade correspondente deve ser reposta.
Ainda é preciso comprovar a existência da união estável, o período de convivência e que o imóvel foi adquirido nesse intervalo. Em geral, agir rápido nesses casos faz diferença.
Como proteger os imóveis adquiridos na união estável?
A proteção mais eficaz é dar publicidade à união estável, averbando-a na matrícula dos imóveis. Enquanto a relação não aparece no registro, quem compra não tem como saber que existe outro titular, e a venda tende a ser preservada mesmo sem autorização.
O caminho costuma ter duas etapas:
- Formalizar a união estável
- Averbar na matrícula dos imóveis
A averbação na matrícula é feita no cartório de registro de imóveis onde o bem está registrado, ela faz a união constar do próprio histórico da matrícula. A partir daí, qualquer pessoa que consulte a certidão vê a informação, e o comprador não pode mais alegar desconhecimento.
Isso se apoia no princípio da concentração dos atos na matrícula, previsto na Lei 13.097/2015: o que é relevante sobre o imóvel deve constar do registro. O outro lado desse princípio é o que pesa contra quem não averba. Se a informação não está lá, ela não é oponível a terceiros.
Vale registrar que a averbação não impede a venda. O companheiro continua podendo negociar o bem, mas passa a precisar da anuência do outro, e o cartório e o comprador têm como verificar isso. A proteção está justamente em tornar a irregularidade visível antes da assinatura.
Em qualquer dos cenários, um advogado pode avaliar o que cabe no seu caso: comprovar a união, apurar o patrimônio comum e requerer as medidas cabíveis.
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Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados
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