FGTS para comprar casa própria: dá para financiar? Confira!
O FGTS pode ser um grande aliado para quem deseja sair do aluguel e conquistar a casa própria. Além de ajudar na entrada do imóvel, o saldo também pode ser utilizado para amortizar parcelas, reduzir o financiamento ou até quitar parte da dívida.
Sair do aluguel ou trocar de imóvel usando o FGTS parece simples até você esbarrar em uma dúvida específica: será que já posso usar de novo? E se eu já tiver uma casa? E se eu estiver no saque-aniversário? Essas perguntas costumam aparecer só na hora de fechar negócio.
O VLV Advogados acompanha de perto esse tipo de dúvida, comum entre quem já usou o fundo antes ou está negociando um imóvel de valor mais alto. A seguir, você vai entender quem pode usar o FGTS hoje, o que mudou no teto de valor e, principalmente, de quanto em quanto tempo dá para usar de novo.
Sabemos que decisões sobre financiamento não podem esperar. Se quiser confirmar o seu caso antes de assinar qualquer contrato: clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Quem pode usar o FGTS para comprar um imóvel?
Você pode usar o FGTS para comprar um imóvel se tiver pelo menos 3 anos de trabalho com contribuição ao fundo, somados de forma contínua ou não, em um ou mais empregos, conforme o art. 20 da Lei nº 8.036/1990.
Além do tempo de contribuição, você precisa:
- Não ter financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer lugar do Brasil;
- Não ser proprietário, promitente comprador ou usufrutuário de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem em municípios limítrofes ou da mesma região metropolitana;
- Destinar o imóvel à sua própria moradia, e não à de terceiros ou para locação.
Vale reunir esses dados com cuidado antes de negociar, inclusive revisando extratos de empregos anteriores que ainda tenham saldo disponível, e conferindo se os dados cadastrais do FGTS estão corretos, já que qualquer divergência pode travar a liberação do valor na hora H.
Qual é a nova regra para usar o FGTS na compra de imóveis?
A nova regra elevou o valor máximo do imóvel financiável com uso do FGTS de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, aplicável em todo o território nacional.
A mudança veio da Resolução CMN nº 5.255/2025, aprovada pelo Conselho Monetário Nacional em 10 de outubro de 2025, que alterou o teto do Sistema Financeiro da Habitação.
Um detalhe importante corrigido logo depois: inicialmente, o novo teto só valia para contratos firmados a partir da publicação da resolução, deixando de fora quem havia comprado imóveis entre 2021 e outubro de 2025 dentro dessa faixa de valor.
Em novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS uniformizou a regra, permitindo que qualquer contrato dentro do SFH, independentemente da data de assinatura, use o fundo para compra, amortização, liquidação ou abatimento de parcelas, desde que o imóvel esteja dentro do teto vigente.
Os demais critérios de uso não mudaram: tempo mínimo de contribuição, ausência de outro imóvel na região e destinação para moradia própria continuam os mesmos de antes da atualização do teto.
Como liberar o FGTS para compra de imóvel?
Para liberar o FGTS na compra de um imóvel, o caminho mais direto é pelo aplicativo Habitação Caixa ou em uma agência, apresentando a documentação que comprova o enquadramento nas regras do fundo.
O passo a passo costuma seguir esta ordem:
- Consulte o saldo disponível no aplicativo FGTS, verificando todas as contas, ativas e inativas;
- Confirme que o imóvel escolhido é residencial, urbano, está matriculado no Cartório de Registro de Imóveis e respeita o teto de valor vigente;
- Reúna os documentos pessoais, comprovante de renda e a documentação do imóvel;
- Solicite formalmente à instituição financeira responsável pelo financiamento a utilização do saldo do FGTS;
- Aguarde a análise, que costuma levar poucos dias úteis quando a documentação está completa.
Se o pedido for negado por falta de documentação ou irregularidade no imóvel, vale revisar cada exigência com calma antes de recorrer. Problemas assim costumam se repetir quando o comprador não confirma previamente se há financiamento ativo em outro imóvel vinculado ao seu CPF, mesmo em outra cidade.
Quanto tempo preciso esperar para usar o FGTS de novo na compra de um imóvel?
Você precisa esperar 3 anos, contados da data do registro do contrato ou da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, para usar o FGTS de novo em uma nova compra. Para amortizar ou quitar um financiamento já em andamento, o intervalo mínimo cai para 2 anos.
| Finalidade do uso | Intervalo mínimo para novo uso | Contagem a partir de |
|---|---|---|
| Compra de novo imóvel | 3 anos | Registro do contrato ou escritura no Cartório de Registro de Imóveis |
| Amortização ou liquidação de financiamento | 2 anos | Data do uso anterior do FGTS para essa finalidade |
Um erro frequente é achar que, uma vez usado o FGTS, ele fica disponível de novo assim que a conta acumula saldo suficiente. Não é assim: mesmo com saldo disponível, o intervalo mínimo precisa ser respeitado, independentemente do valor acumulado nesse período.
Vale considerar esse prazo antes de planejar a troca de imóvel, inclusive ao avaliar o impacto de uma futura demissão sem justa causa no seu planejamento financeiro.
É possível usar o FGTS para comprar um segundo imóvel?
Sim, é possível usar o FGTS para comprar um segundo imóvel, mas apenas se ele estiver em uma região diferente daquela onde você mora ou trabalha, e desde que você não possua mais de 40% de propriedade em outro imóvel residencial.
Isso significa que a regra geral de “não ser proprietário na região” continua valendo, mas é avaliada em relação ao novo imóvel e à sua localização, não ao patrimônio total do comprador em outras cidades.
Fora essa exceção de localização, os demais requisitos são os mesmos: tempo mínimo de contribuição, ausência de financiamento ativo no SFH e respeito ao teto de R$ 2,25 milhões.
E se o primeiro imóvel também foi comprado com FGTS?
Se o primeiro imóvel também foi comprado com FGTS, você precisa aguardar o mesmo prazo de carência de 3 anos, contado da data da matrícula daquela primeira utilização, antes de usar o fundo novamente para o segundo imóvel.
Um cenário recorrente: “Rodrigo” (exemplo) comprou um apartamento em sua cidade usando o FGTS há 18 meses e recebeu uma proposta de trabalho em outro estado.
Ele só poderá usar o fundo novamente para o imóvel na nova cidade depois de completar os 3 anos contados do registro da primeira compra, mesmo que o novo imóvel esteja em uma região totalmente diferente.
Quem está no saque-aniversário pode usar o FGTS para comprar imóvel?
Sim, quem optou pelo saque-aniversário também pode usar o saldo disponível do FGTS para comprar um imóvel, já que essa hipótese de uso está prevista em lei de forma independente da modalidade de saque escolhida.
Como explica o Dr. Victor Cerqueira Lima, do VLV Advogados, “a modalidade de saque interfere no acesso ao saldo em caso de demissão, mas não retira o direito de usar o FGTS na compra da casa própria. O que importa aqui é o saldo disponível na conta e o cumprimento dos requisitos habitacionais, não a opção feita para outras situações de saque”.
Vale lembrar que o valor usado na compra do imóvel sai do saldo total da conta, o que pode reduzir a base de cálculo dos próximos saques anuais programados nessa modalidade.
Não deixe o prazo ou a documentação atrapalhar a compra do seu imóvel
Cada uso do FGTS na habitação envolve prazos e documentos que, se não conferidos com antecedência, podem atrasar ou até inviabilizar uma negociação já encaminhada. Vale revisar tempo de contribuição, situação de outros imóveis e o intervalo de carência antes de assinar qualquer proposta.
Se você tem dúvidas sobre o seu caso específico, principalmente envolvendo mais de um imóvel ou um uso anterior do fundo, vale buscar orientação. O VLV Advogados tem equipe dedicada ao Direito do Trabalho e atendimento online em todo o Brasil.
Se você tem dúvidas sobre como usar o FGTS na compra de um imóvel, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados e confirme o que fazer com o seu caso.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados.
Sobre o autor
Dr. Victor Cerqueira Lima é advogado trabalhista (OAB 57454) e coordenador da equipe de Direito do Trabalho do VLV Advogados. Possui pós-graduação em Direito e Processo do Trabalho e atua na defesa de trabalhadores e empresas em todo o Brasil.
Direito Civil | Direito de Família | Direito Criminal | Direito Previdenciário | Direito Trabalhista | Direito Bancário
Perguntas frequentes sobre FGTS para comprar imóvel
O FGTS pode ser usado para comprar um terreno?
O FGTS pode ser usado para a compra de um terreno apenas quando associado a um projeto de construção dentro das regras do SFH, e não para a aquisição isolada de um lote sem edificação.
Casais podem somar o saldo do FGTS para comprar um imóvel?
Sim, quando ambos atendem individualmente aos requisitos de tempo de contribuição, ausência de outro imóvel na região e enquadramento do financiamento nas regras do SFH, os saldos de ambos podem ser somados na mesma operação.
O banco pode negar o uso do FGTS mesmo se eu cumprir os requisitos?
Pode, se houver problemas na documentação do imóvel, divergência na matrícula ou irregularidade no financiamento. Cumprir os requisitos pessoais não dispensa a análise da documentação do imóvel pela instituição financeira.
Quem tem doença grave pode usar o FGTS para comprar imóvel além do saque por doença?
São hipóteses de saque independentes. Quem tem uma doença grave que permite o saque do FGTS pode acessar o saldo por esse motivo e, separadamente, ainda avaliar o uso do fundo na compra de um imóvel, desde que cumpra os requisitos próprios dessa modalidade.
Existe um valor mínimo de saldo para usar o FGTS na compra de um imóvel?
Não há valor mínimo estabelecido. Você pode usar o saldo disponível, integral ou parcialmente, para compor a entrada, desde que o restante do financiamento seja viabilizado pelas demais condições exigidas pela instituição financeira.
