Financiamento imobiliário em caso de morte: quem paga e o que acontece com o imóvel
Na maioria dos casos, o seguro do financiamento quita a dívida quando o titular morre. Veja como acionar, quando a seguradora pode negar e como fica o imóvel no inventário.
Na maioria dos casos, quando o titular morre, o seguro do financiamento quita o saldo devedor e a família fica com o imóvel sem a dívida. Esse seguro, chamado MIP (Morte e Invalidez Permanente), vem embutido nas parcelas e é obrigatório nos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação.
Perder alguém já é difícil o bastante. Ter que lidar, ao mesmo tempo, com banco, parcelas e papéis torna tudo ainda mais pesado.
A equipe do VLV acompanha esse tipo de situação de perto, em todo o Brasil, e sabe que um passo errado nesse momento pode custar caro. A seguir, você vai entender quem paga, como acionar o seguro e como o imóvel entra na herança e no inventário.
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O que acontece com o imóvel financiado quando a pessoa morre?
Quando a pessoa morre, o financiamento não acaba sozinho, mas o seguro MIP é acionado para quitar a dívida. Se a cobertura for reconhecida, a seguradora paga o saldo devedor diretamente ao banco.
Esse seguro é obrigatório nos financiamentos do SFH, conforme a Lei 4.380/1964 e o Decreto-Lei 73/1966. Ou seja, mesmo que a família nunca tenha ouvido falar nele, ele provavelmente existe no contrato.
Depois da quitação, o imóvel passa a fazer parte da herança, livre da dívida, e segue para o inventário. Até a partilha, ele integra o espólio, que é o conjunto de bens e dívidas deixado por quem faleceu.
Quem paga o financiamento em caso de morte?
Em regra, quem paga é a seguradora, por meio do seguro MIP. A cobertura, porém, é proporcional à renda que cada comprador declarou no contrato.
| Situação no contrato | O que o seguro quita |
|---|---|
| Só quem morreu assinou e compôs a renda | 100% do saldo devedor |
| O casal compôs a renda: 70% (quem morreu) e 30% (quem ficou) | 70% do saldo; os 30% restantes continuam sendo pagos |
| Quem morreu não entrou na composição de renda | Nada |
Isso é comum entre casais em comunhão parcial de bens que dividiram a renda na hora de assinar.
E se o seguro não cobrir tudo? A dívida restante passa a ser do espólio. Os herdeiros não respondem com o próprio patrimônio: eles só pagam até o valor que receberam de herança (art. 1.792 do Código Civil).
Um caso fictício, inspirado em situações que recebemos com frequência: Paulo e Ana financiaram um apartamento, com 70% da renda declarada por Paulo e 30% por Ana. Quando Paulo faleceu, o seguro quitou 70% do saldo devedor, e Ana passou a pagar uma parcela bem menor, proporcional à parte que ela tinha declarado.
Como acionar o seguro do financiamento após a morte?
O seguro é acionado pelo banco onde o financiamento foi feito, a pedido da família ou do inventariante do espólio. Siga estes passos:
- Avise o banco do falecimento, pela agência ou pelos canais oficiais.
- Entregue os documentos solicitados.
- Anote o número do protocolo e a data do pedido.
- Continue pagando as parcelas enquanto a seguradora analisa o caso, para evitar atrasos.
- Acompanhe a resposta por escrito. Se houver quitação, peça o termo de quitação.
Os documentos mais pedidos são:
- certidão de óbito;
- documentos pessoais de quem faleceu e de quem faz o pedido;
- contrato de financiamento;
- declaração médica ou laudo sobre a causa da morte;
- comprovante do vínculo com quem faleceu (certidão de casamento ou prova de união estável).
Quando o seguro pode negar a quitação do financiamento?
O seguro pode negar a quitação quando o caso não se encaixa nas regras da apólice. Mas nem toda recusa é válida. As situações mais comuns são:
- Doença preexistente: a recusa só é válida se a seguradora exigiu exames médicos antes de contratar ou se provar que o comprador agiu de má-fé (Súmula 609 do STJ).
- Cobertura parcial: quando quem morreu respondia só por uma parte da renda declarada.
- Parcelas em atraso antes da morte: a consequência depende do contrato.
Fique atento ao prazo. Segundo o STJ, os herdeiros têm 10 anos para cobrar a seguradora na Justiça, enquanto o próprio mutuário teria apenas 1 ano (3ª Turma, setembro de 2018). Ainda assim, quanto antes você agir, melhor.
Uma recusa indevida pode ser contestada administrativamente e na Justiça, inclusive com pedido de danos morais em casos de abuso. Outros temas de Direito Bancário também envolvem esse tipo de disputa.
Os herdeiros podem perder o imóvel financiado?
Sim, os herdeiros podem perder o imóvel, mas isso costuma acontecer só quando o seguro não quita a dívida e as parcelas deixam de ser pagas.
Na maioria dos contratos, o imóvel fica em alienação fiduciária: ele pertence ao banco até a quitação. Com o atraso, o banco pode retomar o imóvel sem processo judicial e levá-lo a leilão extrajudicial.
Para evitar a perda:
- acione o seguro o quanto antes;
- mantenha as parcelas em dia até a resposta da seguradora;
- se não puder pagar, negocie com o banco antes do primeiro atraso.
Erro frequente: parar de pagar porque “o seguro vai quitar”. Se a cobertura for negada ou for parcial, o atraso já terá começado a correr. Veja outras situações que levam à perda de um imóvel.
Como fica o imóvel financiado no inventário?
No inventário, o imóvel financiado entra na partilha, quitado ou com a dívida que restou. O inventário não suspende o financiamento: ele apenas define quem fica com o bem e como a dívida será resolvida.
| Caminho | Como funciona |
|---|---|
| Manter o imóvel | O herdeiro que fica com o bem assume as parcelas restantes, com a aprovação do banco |
| Vender o imóvel | O valor da venda quita o saldo devedor, e a diferença é dividida entre os herdeiros |
| Outra solução | Por exemplo, compensar o imóvel com outros bens na partilha de bens |
Um detalhe que pouca gente conhece: o cônjuge que ficou tem o direito real de habitação, ou seja, pode continuar morando no imóvel da família, mesmo havendo outros herdeiros (art. 1.831 do Código Civil). A Justiça também costuma estender esse direito ao companheiro, como mostram os direitos da união estável.
“O primeiro passo da família deve ser acionar o seguro e manter as parcelas em dia. O inventário vem depois e fica muito mais simples quando o imóvel já está quitado”, orienta a Dra. Rafaela Carvalho. Os detalhes do processo estão no nosso guia sobre inventário.
Para fechar a nossa conversa
Neste momento, você não precisa decidir tudo de uma vez. Na maioria dos casos, o seguro resolve a dívida, mas cada contrato e cada família têm detalhes próprios. A equipe do VLV atende online em todo o Brasil, tanto em inventários quanto em questões com bancos e seguradoras de Direito Bancário.
Se você tem dúvidas sobre o financiamento imobiliário após uma morte na família, fale com um advogado. O VLV Advogados atende em todo o Brasil: clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados.
Sobre o autor
A Dra. Rafaela Carvalho é advogada (OAB 61735) com atuação em direito Previdenciário, pós-graduada em Direitos Fundamentais e Justiça e com formação em Liderança pela Conquer Business School. Atualmente coordena a equipe jurídica do VLV Advogados.
Direito Civil | Direito de Família | Direito Criminal | Direito Previdenciário | Direito Trabalhista | Direito Bancário
Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário em caso de morte
O seguro do financiamento também cobre o Minha Casa Minha Vida?
Os contratos do programa também têm cobertura em caso de morte, mas com regras próprias, que dependem da faixa e da modalidade. Confira as condições no contrato e na cartilha de direitos e deveres da Caixa.
Quanto tempo a seguradora leva para quitar o financiamento?
Depende da seguradora e da documentação entregue. Por isso, enviar todos os documentos de uma vez e guardar o protocolo ajuda a evitar atrasos.
Os herdeiros precisam pagar as parcelas enquanto o seguro é analisado?
O recomendado é que sim. Isso evita atrasos e o risco de retomada do imóvel. Se a quitação for aprovada, os valores pagos depois da morte podem ser discutidos com o banco.
Quem morreu tinha outras dívidas. Elas também ficam para a família?
As outras dívidas são pagas com os bens deixados por quem morreu, antes da partilha. Os herdeiros não precisam usar o próprio dinheiro para quitá-las além do que receberam de herança.
