Moro no imóvel de herança e ninguém abriu o inventário
Você mora no imóvel de herança, mas ninguém abriu o inventário? Essa situação é mais comum do que parece e pode gerar insegurança jurídica.
Perder alguém da família já é difícil, e quando o tempo passa sem que ninguém resolva a parte burocrática, surge uma dúvida angustiante: você mora há anos no imóvel deixado de herança, o inventário nunca foi aberto e agora não sabe se está em risco de perder a casa, de pagar multa ou de brigar com os outros herdeiros.
Essa é uma situação muito mais comum do que parece, e ela tem solução. O imóvel não some, o seu direito de herdeiro não desaparece, mas existem cuidados importantes para não acumular prejuízo.
Reconhecido como referência em direito sucessório no Brasil, o VLV Advogados acompanha de perto casos exatamente como esse, em que a herança ficou parada por anos.
Neste guia, você vai entender, em linguagem simples, o que acontece com o imóvel, qual a multa pelo atraso e como regularizar a sua situação. Se precisar de orientação sobre o seu caso específico, fale com o VLV Advogados.
Desse modo, pensando em te ajudar, preparamos este artigo no qual você aprenderá:
- 1 O que acontece com um imóvel de herança quando ninguém abre o inventário?
- 2 O que fazer se um herdeiro mora no imóvel da herança?
- 3 Qual é a multa por não abrir o inventário no prazo?
- 4 O que acontece quando um herdeiro não assina ou não concorda com o inventário?
- 5 É possível abrir o inventário sozinho, mesmo anos depois do falecimento?
- 6 Como regularizar o imóvel e fazer a partilha agora?
- 7 Não deixe a herança parada: cada caso merece uma análise cuidadosa
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O que acontece com um imóvel de herança quando ninguém abre o inventário?
Quando ninguém abre o inventário, o imóvel continua legalmente no nome da pessoa falecida e fica “congelado”.
Na prática, isso significa que ninguém pode vender, doar, financiar ou colocar o bem no próprio nome enquanto a herança não for formalizada.
Pelo princípio da saisine (artigo 1.784 do Código Civil), a propriedade passa aos herdeiros no exato momento da morte, mas essa transferência só se torna oficial e registrável depois do inventário e da partilha.
Até lá, o conjunto de bens forma o que a lei chama de espólio, e os herdeiros são, juntos, donos de tudo em condomínio.
Enquanto o procedimento não acontece, as dívidas do imóvel, como IPTU e taxas de condomínio, continuam correndo e podem gerar cobranças e até penhora. Por isso o atraso, embora não anule o seu direito, costuma encarecer e complicar a regularização.
O que fazer se um herdeiro mora no imóvel da herança?
Se um herdeiro mora no imóvel da herança, ele pode continuar residindo ali, mas precisa estar atento a um ponto que gera muito conflito: o uso exclusivo do bem pode dar aos demais herdeiros o direito de cobrar uma espécie de aluguel.
Como o imóvel pertence a todos em condomínio até a partilha, quem ocupa sozinho está usufruindo de algo que também é dos outros.
O artigo 1.319 do Código Civil prevê que cada condômino responde aos demais pelos frutos que recebeu da coisa comum, e o STJ tem entendimento consolidado de que esse valor (chamado de arbitramento de aluguel) passa a ser devido a partir do momento em que um dos coerdeiros manifesta oposição formal ao uso gratuito, normalmente por notificação.
Ou seja, morar no imóvel é um direito, mas, havendo discordância dos demais, pode existir o dever de indenizá-los proporcionalmente. O caminho mais saudável quase sempre é formalizar um acordo entre os herdeiros e abrir o inventário o quanto antes.
Morar muitos anos no imóvel da herança dá direito à usucapião?
Morar muitos anos no imóvel da herança pode, sim, dar direito à usucapião, mas apenas em condições específicas.
Não basta residir no bem: o herdeiro precisa comprovar posse exclusiva, mansa e pacífica, com ânimo de dono, excluindo de forma clara os demais coerdeiros por um longo período.
O STJ admite que um coerdeiro usucapa o imóvel quando demonstra que agiu como único proprietário, sem oposição dos outros e sem reconhecer que dividia a posse.
Se os demais herdeiros nunca abriram mão da herança ou se houve tolerância mútua, a usucapião dificilmente se confirma.
Por ser um tema delicado e dependente de provas, vale entender melhor como funciona a usucapião antes de optar por esse caminho. Confira nosso vídeo:
Qual é a multa por não abrir o inventário no prazo?
A multa por não abrir o inventário no prazo incide sobre o ITCMD, o imposto estadual de transmissão por herança, e não sobre o valor total do imóvel.
A maioria dos estados segue a mesma lógica: a lei manda abrir o inventário em até 60 dias após o falecimento (artigo 611 do Código de Processo Civil) e, passado esse prazo, aplica-se multa de 10% sobre o imposto devido, percentual que sobe para 20% quando o atraso ultrapassa 180 dias, além de juros e correção monetária.
Para você visualizar: se o ITCMD de um imóvel for de R$ 12.000, a multa de 20% acrescenta R$ 2.400 ao custo, valor que cresce com o tempo.
Um insight pouco divulgado, e que faz diferença na prática, é que essa multa nem sempre é inevitável: o TJSP já decidiu, em diversos julgados, que a penalidade pode ser afastada quando o inventariante é nomeado dentro do prazo ou quando há justo motivo comprovado para o atraso.
Vale ainda lembrar que a Lei Complementar 227/2026, publicada em janeiro de 2026, padronizou regras nacionais do ITCMD e tornou obrigatórias as alíquotas progressivas em todos os estados, respeitado o teto de 8%, o que reforça a importância de calcular bem o imposto antes de regularizar.
O que acontece quando um herdeiro não assina ou não concorda com o inventário?
Quando um herdeiro não assina ou não concorda com o inventário, o procedimento não fica travado para sempre: qualquer herdeiro pode requerer a abertura sozinho. O artigo 616 do Código de Processo Civil lista quem tem legitimidade para iniciar o inventário, e basta um deles para dar o primeiro passo.
A consequência prática da recusa é que o caso deixa de poder seguir pela via rápida do cartório (inventário extrajudicial, que exige consenso de todos) e passa a tramitar na via judicial.
Nesse cenário, o juiz determina a citação dos herdeiros que não querem participar para que se manifestem, e o processo avança mesmo diante da resistência de um deles.
Se um herdeiro está ausente, desaparecido ou é incapaz, o caminho judicial também é o adequado, com nomeação de representante quando necessário. Discordância sobre a divisão dos bens não impede o inventário: ela apenas direciona o caso para que um juiz decida a partilha.
É possível abrir o inventário sozinho, mesmo anos depois do falecimento?
Sim, é possível abrir o inventário sozinho e a qualquer tempo, mesmo que tenham se passado muitos anos do falecimento. A perda do prazo legal gera multa sobre o imposto, mas não extingue o direito dos herdeiros de promover o procedimento.
A Resolução 35/2007 do CNJ prevê expressamente que a escritura pública de inventário e partilha pode ser lavrada a qualquer momento, cabendo ao tabelião conferir o recolhimento do imposto e da eventual multa.
Um cuidado preventivo importante, e um erro que faz muita gente perder dinheiro: deixar o tempo correr aumenta multa, juros e correção, e ainda dificulta reunir documentos e localizar herdeiros.
Quanto antes você agir, menor tende a ser o custo. No VLV Advogados, com atuação digital e atendimento em todo o Brasil, é comum recebermos casos de heranças paradas há mais de uma década que foram regularizadas com segurança.
Como regularizar o imóvel e fazer a partilha agora?
Para regularizar o imóvel e fazer a partilha agora, o caminho é abrir o inventário escolhendo a via adequada ao seu caso.
Existem dois formatos: o inventário extrajudicial, feito em cartório, mais rápido e indicado quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo; e o inventário judicial, necessário quando há conflito, herdeiro incapaz ou testamento.
Em linhas gerais, o processo costuma seguir estes passos:
- Reunir certidão de óbito, documentos do imóvel e dos herdeiros;
- Levantar todos os bens, direitos e dívidas do espólio;
- Calcular e recolher o ITCMD (e a eventual multa);
- Definir a partilha e registrar o imóvel em nome dos herdeiros.
Se um herdeiro quiser sair do impasse sem esperar toda a partilha, ainda existe a possibilidade de cessão de direitos hereditários, prevista nos artigos 1.793 e seguintes do Código Civil, pela qual ele transfere a sua parte na herança a outra pessoa por escritura pública.
Como explica o Dr. Luiz Vasconcelos Jr. (OAB/BA 43.462), advogado de família e membro do IBDFAM, “na maioria dos casos de herança parada, o maior obstáculo não é jurídico, e sim o desentendimento entre os herdeiros; quando se organiza a documentação e se mostra a cada um o custo real do atraso, a solução costuma aparecer”.
Em um caso comum que recebemos, inspirado em situações reais e com dados preservados para manter o anonimato, um cliente morava há mais de quinze anos no imóvel da família sem inventário e temia perder a casa para os irmãos.
Com a abertura do inventário e um acordo de partilha, ele regularizou o bem em seu nome e encerrou anos de insegurança.
Não deixe a herança parada: cada caso merece uma análise cuidadosa
Cada herança tem detalhes próprios, e a melhor decisão depende da análise individual da sua situação, dos documentos e da relação entre os herdeiros. Buscar orientação cedo evita multas maiores e conflitos que se arrastam por anos.
Escritório de sucesso em direito sucessório, o VLV Advogados conta com equipe especializada e atendimento online em todo o Brasil para conduzir o seu inventário com segurança e clareza.
Se você mora no imóvel de herança e ninguém abriu o inventário, fale com um advogado especialista. Entre em contato com o VLV Advogados agora.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados.
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado familiarista, cogestor do VLV Advogados, membro Associado do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM). Possui capacitação pela AASP em questões de direito civil, especialmente direito das famílias/sucessões e pela PUC/RJ em alienação parental e perícias psicológicas.
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