Divisão de imóveis: amigável, desmembramento e herdeiros
Dividir um imóvel entre proprietários pode ser feito em cartório, em poucas semanas e, na maioria dos casos, sem pagar ITBI.
Quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo imóvel, qualquer uma delas pode exigir a divisão a qualquer tempo. É o que garante o art. 1.320 do Código Civil, e vale tanto para irmãos que herdaram uma casa quanto para ex-sócios, ex-casais ou coproprietários de um terreno.
Havendo acordo entre todos, a divisão é feita por escritura pública de divisão amigável, direto no cartório. A via judicial só se impõe quando alguém discorda ou há algo a ser discutido.
O ponto que mais gera dúvida é tributário, e a resposta costuma surpreender: se cada um sai com exatamente a fração que já tinha, não existe transmissão e o ITBI não incide.
Neste artigo, você vai entender qual a diferença entre divisão amigável e desmembramento, em que situações o ITBI é devido e como funciona a partilha quando o imóvel veio de herança. Clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Quando fazer divisão de imóveis?
A divisão de imóveis será feita sempre que mais de uma pessoa é dona do mesmo imóvel e essa situação deixou de fazer sentido. Ou seja, quando um dos donos quiser seu imóvel.
O art. 1.320 do Código Civil assegura ao condômino o direito de exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo, e as despesas são rateadas conforme o quinhão de cada um.
As situações que mais levam à divisão são quatro:
- Herança já inventariada, em que a divisão é o passo seguinte
- Fim de um relacionamento, após o divórcio ou a dissolução de união estável
- Sociedade encerrada, sócios ou parceiros que adquiriram um imóvel em conjunto
- Terreno adquirido em conjunto, compra feita por várias pessoas
O ponto comum a todas: o condomínio limita o que cada dono pode fazer. Nenhum coproprietário pode vender, hipotecar ou dar em garantia o imóvel inteiro sem a concordância dos demais. Também não pode alterar a destinação do bem sozinho.
Por isso, o melhor momento para dividir costuma ser o mais cedo possível, enquanto ainda há acordo. Divisões adiadas por anos tendem a acumular complicações.
O que é a divisão amigável de imóveis?
A divisão amigável de bens é o procedimento pelo qual os coproprietários de um imóvel encerram o condomínio de comum acordo, formalizado por escritura pública de divisão amigável lavrada em cartório de notas e depois registrada no cartório de registro de imóveis.
Exemplo ilustrativo desse tipo de divisão
➥ Antes da divisão, três irmãos são donos de 1/3 cada de um terreno inteiro. Nenhum deles pode apontar qual pedaço é seu. A fração é ideal, existe no papel e não no chão.
➥ Depois da divisão, cada um tem matrícula própria de uma área delimitada, com metragem e confrontações definidas. Passa a vender, financiar ou construir sem pedir autorização.
Para que a via amigável seja possível, três condições precisam estar presentes:
- todos os coproprietários maiores e capazes,
- acordo integral sobre como dividir,
- e imóvel fisicamente divisível.
Faltando qualquer uma, a divisão passa a ser judicial. Uma observação que evita confusão: a Resolução 571/2024 do CNJ permitiu que o inventário seja feito em cartório mesmo havendo herdeiro menor ou incapaz. Isso não se estende à divisão do imóvel.
Havendo coproprietário menor, a divisão continua dependendo de autorização judicial, com manifestação do Ministério Público.
Qual a diferença entre divisão amigável e desmembramento?
A divisão amigável resolve a titularidade; o desmembramento resolve a materialidade. Uma diz quem é dono de quê; o outro cria os lotes que passarão a existir juridicamente.
| Critério | Divisão amigável | Desmembramento |
|---|---|---|
| O que resolve | Encerra o condomínio: cada dono passa a ter parte determinada do imóvel. | Divide fisicamente a gleba em lotes autônomos. |
| Natureza | Civil e registral | Urbanística |
| Onde se faz | Cartório de notas, por escritura pública, com registro posterior na matrícula. | Prefeitura, mediante aprovação do projeto. |
| Base legal | Art. 1.320 do Código Civil . | Art. 2º, § 2º, da Lei nº 6.766/79 . |
| Depende de acordo entre os donos | Sim. Pressupõe mais de um proprietário. | Não. Pode ser feito por um único proprietário. |
| Depende do poder público | Não. | Sim. Sujeito ao lote mínimo e às regras urbanísticas aplicáveis. |
Os dois procedimentos não são necessariamente alternativos. Em terrenos urbanos com mais de um proprietário, podem ser necessários em conjunto: o desmembramento cria os lotes, e a divisão amigável define quem fica com cada um. A consulta à prefeitura deve ocorrer antes da lavratura da escritura.
O desmembramento é a subdivisão em lotes destinados a edificação, aproveitando o sistema viário existente, sem abertura de novas vias ou logradouros públicos e sem prolongamento ou modificação dos já existentes. O projeto precisa ser aprovado pela prefeitura.
Dr. Luiz Vasconcelos Jr., advogado especialista do VLV Advogados, explica resumidamente: “Um proprietário sozinho pode desmembrar, mas não pode fazer divisão amigável. Vários proprietários geralmente precisam dos dois.”
E o desdobro?
Termo que aparece com frequência e não se confunde com nenhum dos dois: desdobro é a divisão de um lote urbano já registrado em dois ou mais, regido sobretudo pela lei municipal.
O erro mais comum
Fechar a escritura de divisão sem antes consultar a prefeitura. Se as áreas resultantes ficarem abaixo do lote mínimo do zoneamento, o desmembramento não é aprovado, e a divisão, embora válida entre as partes, não chega a produzir matrículas separadas.
Quando a divisão de imóveis é em cartório e quando é judicial?
A divisão é feita em cartório sempre que houver acordo entre todos os coproprietários, todos forem maiores e capazes, e o imóvel for fisicamente divisível. Faltando qualquer uma dessas condições, é possível que precise ser feito via judicial.
Como funciona a via extrajudicial
Escritura pública lavrada em cartório de notas, com a presença de todos os coproprietários, seguida de registro na matrícula. Não há processo, não há juiz, e o prazo é contado em semanas.
Os custos são os emolumentos do cartório de notas e do registro de imóveis, mais o levantamento topográfico e os honorários advocatícios.
Como funciona a via judicial
A ação de divisão está prevista nos arts. 588 a 598 do Código de Processo Civil. Qualquer condômino pode propô-la, e os demais são citados. O juízo nomeia perito para a demarcação das áreas, ouve as partes sobre o laudo e profere sentença de divisão.
É mais demorada e mais cara, pois envolve perícia, custas e honorários somam-se ao que já existiria na via extrajudicial. Em compensação, não depende da vontade de quem se recusa.
Três condições precisam estar presentes para que a divisão seja feita em cartório. Basta uma faltar para que o caminho passe a ser judicial.
Escritura pública de divisão amigável, lavrada em cartório de notas e posteriormente registrada na matrícula do imóvel.
A via judicial não impede acordo. As partes podem chegar a uma composição durante o processo e submeter a divisão à homologação judicial, evitando o prosseguimento de etapas mais demoradas, como a perícia.
O caminho intermediário
Vale registrar que o processo judicial não impede o acordo. É comum que a ação de divisão seja ajuizada, as partes cheguem a consenso no curso dela e a divisão termine por sentença homologatória. Isso costuma sair mais rápido e mais barato do que levar a perícia até o fim.
Incide ITBI na divisão amigável de imóvel?
Quando cada coproprietário recebe exatamente a fração que já era sua, que já era seu direito por lei, não há transmissão e sem transmissão não há fato gerador do imposto. O ITBI só incide quando alguém sai com mais do que tinha, e apenas sobre esse excesso.
A diferença entre os dois cenários
Divisão proporcional — não incide. Três irmãos, donos de 1/3 cada de um terreno de 900 m², recebem 300 m² cada um. Ninguém aumentou nem diminuiu patrimônio. A titularidade que antes era ideal passou a ser certa, mas continua sendo a mesma coisa.
Divisão desproporcional — incide sobre o excesso. Os mesmos três irmãos decidem que um fica com 400 m² e os outros dois com 250 m² cada. Quem recebeu a mais compensa os outros em dinheiro. OITBI incide sobre o valor do excesso, não sobre o valor total do imóvel.
Como obter a certidão de não incidência
O cartório de registro de imóveis costuma exigir, para registrar a escritura, ou a guia de ITBI paga ou uma declaração de não incidência emitida pela prefeitura.
O pedido é feito na secretaria de finanças ou no setor de tributos do município, instruído com a escritura, a matrícula e o levantamento topográfico que demonstra a proporcionalidade.
Como funciona a divisão de imóveis entre herdeiros?
A divisão de imóveis entre herdeiros é feita em duas etapas, e a confusão entre elas é a causa da maior parte dos problemas. O inventário transfere os bens do falecido aos herdeiros. A divisão encerra o condomínio que o inventário criou. São procedimentos distintos.
Concluído o inventário, os herdeiros passam a constar na matrícula como donos de frações ideais. Três filhos herdam uma casa e ficam com 1/3 cada, mas nenhum deles tem uma parte determinada do bem. Continuam presos à concordância dos outros.
Se o inventário foi extrajudicial e todos os herdeiros são maiores e capazes, a partilha já pode atribuir bens determinados a cada um, dispensando a divisão posterior.
Isso não é possível quando há herdeiro menor ou incapaz. Nesse caso, a Resolução 571/2024 do CNJ exige que o quinhão dele seja pago em fração ideal de cada bem, o que obriga a manter o condomínio. Em geral, os herdeiros maiores ficam vinculados ao menor até a maioridade dele.
O imóvel único
Casa não se reparte fisicamente. Havendo acordo, as saídas são um herdeiro comprar a parte dos outros, ou os três venderem e repartirem o valor.
Não havendo acordo, aplica-se o art. 1.322 do Código Civil: o bem é vendido e o preço repartido, com preferência do condômino sobre estranho em igualdade de oferta.
Quando procurar um advogado para divisão de imóveis?
A escritura de divisão amigável não exige advogado por lei, diferente da ação judicial, em que a representação é obrigatória. Mas há situações em que a análise prévia costuma ajudar.
- Antes de assinar a escritura, quando a divisão não é exatamente proporcional
- Quando a prefeitura recusa a certidão de não incidência
- Quando o imóvel tem mais de uma matrícula
- Quando há herdeiro menor, incapaz ou coproprietário que não aparece
- Quando alguém se recusa a dividir
- Quando o imóvel é indivisível
Se você tem um imóvel em condomínio e quer entender qual caminho se aplica, fale com a equipe do VLV Advogados. A análise da matrícula, do número de coproprietários e da metragem pretendida já podem indicar se o caso resolve em cartório ou depende de ação judicial.
Artigo informativo. Não substitui análise concreta do caso.
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado inscrito na OAB sob o nº 43.462, cogestor do VLV Advogados e atua em Direito das Famílias e Sucessões. É associado ao IBDFAM e possui formação complementar pela AASP em temas de Direito Civil, Família e Sucessões, além de estudos pela PUC-Rio nas áreas de alienação parental e perícias psicológicas.
Direito Civil | Direito de Família | Direito Criminal | Direito Previdenciário | Direito Trabalhista | Direito Bancário
Perguntas frequentes sobre Divisão de Imóveis
Um coproprietário pode vender sua parte sem autorização dos outros?
Pode, mas precisa oferecer primeiro aos demais condôminos. O art. 504 do Código Civil garante o direito de preferência: em igualdade de condições, o condômino prefere ao estranho. Se a venda for feita sem essa oferta, o condômino preterido tem 180 dias para depositar o preço e reclamar a parte para si.
Existe prazo para pedir a divisão de um imóvel?
Não. O art. 1.320 do Código Civil assegura ao condômino exigir a divisão a qualquer tempo. É possível pactuar que o imóvel permaneça indiviso, mas por prazo máximo de cinco anos, prorrogável.
Quanto custa fazer a divisão amigável?
Depende do estado e do valor do imóvel. Os custos são os emolumentos do cartório de notas, os do registro de imóveis, o levantamento topográfico e os honorários advocatícios, além do ITBI, se a divisão for desproporcional.
E se o imóvel não puder ser dividido fisicamente?
Apartamento, casa única ou área abaixo do lote mínimo não comportam divisão. Nesses casos, um coproprietário pode comprar a parte dos demais, ou o bem é vendido e o preço repartido conforme o art. 1.322 do Código Civil, com preferência do condômino sobre estranho em igualdade de oferta.
Herdeiro pode ficar com a casa e outro com o dinheiro?
Herdeiro pode ficar com a casa e outro com o dinheiro?
Sim, quando todos os herdeiros são maiores e capazes, a partilha pode atribuir bens determinados a cada um, sem criar condomínio. Havendo herdeiro menor ou incapaz, a Resolução 571/2024 do CNJ exige que o quinhão dele seja pago em fração ideal de cada bem, o que obriga a manter o condomínio.
