Imóvel de herança sem inventário: tenho direito?
Morar ou administrar um imóvel de herança sem inventário gera muitas dúvidas sobre posse e propriedade. Entenda quais são seus direitos e quais riscos existem enquanto a partilha não é formalizada.
Perder alguém querido já é difícil, e descobrir que o imóvel da família ficou parado por causa do inventário costuma aumentar a angústia.
Talvez você more nesse imóvel, divida ele com irmãos ou esteja pensando em vender, mas não sabe o que pode ou não fazer enquanto a herança não é formalizada. Essa dúvida é muito mais comum do que parece, e a boa notícia é que ela tem respostas claras na lei.
No VLV Advogados, reconhecido como referência em direito de família e sucessões no Brasil, acompanhamos famílias exatamente nessa situação todos os dias. A seguir, você vai entender em linguagem simples quais são os seus direitos, os riscos de adiar e os caminhos para regularizar o bem com segurança.
Lidar com o luto e com a burocracia ao mesmo tempo é desgastante, e você não precisa fazer isso sozinho. Se quiser entender as opções para o seu caso, fale com a nossa equipe.
Desse modo, pensando em te ajudar, preparamos este artigo no qual você aprenderá:
- 1 O que acontece com um imóvel de herança sem inventário?
- 2 Posso morar no imóvel de herança antes da partilha?
- 3 Quem administra e quem paga as despesas do imóvel até a partilha?
- 4 O herdeiro que mora sozinho no imóvel precisa pagar aluguel aos demais herdeiros?
- 5 É possível vender um imóvel de herança sem inventário?
- 6 Como regularizar um imóvel de herança sem inventário?
- 7 Regularizar agora protege a sua família
- 8 Autor
O que acontece com um imóvel de herança sem inventário?
Sem inventário, o imóvel de herança fica juridicamente travado. Ele continua registrado no nome da pessoa falecida e passa a integrar o espólio, que é o conjunto de bens ainda sem dono definido.
Pelo princípio da saisine (artigo 1.784 do Código Civil), você já é titular da herança desde a morte, mas não da propriedade individual do bem. Na prática, isso significa que o imóvel não pode ser vendido, doado, financiado ou colocado no nome dos herdeiros, porque o registro depende da escritura de partilha.
Enquanto isso, as despesas continuam correndo, e o Código de Processo Civil prevê prazo de 60 dias para abrir o inventário (artigo 611), com risco de multa sobre o ITCMD em caso de atraso. Quanto mais tempo passa, maior o risco de o bem se desvalorizar e de a situação ficar mais cara.
Posso morar no imóvel de herança antes da partilha?
Sim, você pode morar no imóvel de herança antes da partilha, desde que não impeça os demais herdeiros de exercer seus direitos. Como todos são titulares da herança, a posse é compartilhada até a divisão formal.
Imagine que você seja filho único e permaneça no imóvel após o falecimento do seu pai. Não há impedimento legal para continuar morando ali.
Porém, se houver outros herdeiros, como irmãos, você não pode excluir o direito deles sem acordo.
Em caso de conflito, o Judiciário pode intervir para regular o uso do bem. Tribunais brasileiros reconhecem que a ocupação exclusiva pode gerar dever de compensação financeira aos demais herdeiros, dependendo da situação concreta.
Por isso, agir com transparência e diálogo reduz riscos futuros.
Quais os direitos de um herdeiro que permanece no imóvel?
Os direitos de um herdeiro que permanece no imóvel são, principalmente, o de usar e morar no bem, já que a posse pertence a todos os herdeiros desde o falecimento (artigo 1.791 do Código Civil).
O cuidado é não excluir os outros herdeiros. Na prática, quem permanece no imóvel tem direito a:
- Usar e morar no imóvel, como possuidor direto do bem comum.
- Receber de volta o que gastou com reformas necessárias e com a conservação que pagou sozinho.
- Preferência para ficar com o imóvel na partilha, indenizando os demais pela parte deles.
Esses direitos vêm com deveres: conservar o bem, ratear as despesas e respeitar o direito dos outros herdeiros de também usarem o imóvel.
Quem administra e quem paga as despesas do imóvel até a partilha?
Até a partilha, quem administra o imóvel é o inventariante, e as despesas, como IPTU, condomínio e manutenção, devem ser rateadas entre os herdeiros, na proporção de cada cota.
Antes de o inventariante ser nomeado, a lei prevê uma administração provisória (artigo 1.797 do Código Civil), em regra exercida pelo cônjuge, companheiro ou pelo herdeiro que já está na posse do bem.
Se um herdeiro pagar sozinho contas que eram de todos, ele tem direito ao reembolso na hora da partilha.
Há ainda uma regra prática útil: o IPTU é uma obrigação ligada ao imóvel, e o STJ entende que, quando o ocupante já paga indenização pelo uso exclusivo, não faz sentido cobrar dele o imposto novamente.
Organizar essas contas por escrito desde o início evita discussões e protege quem está cuidando do bem.
O herdeiro que mora sozinho no imóvel precisa pagar aluguel aos demais herdeiros?
Pode precisar, sim. O herdeiro que ocupa o imóvel sozinho e impede os demais de usá-lo pode ser obrigado a pagar uma indenização proporcional, equivalente a um aluguel, aos outros herdeiros.
A base está no artigo 1.319 do Código Civil, que manda o condômino responder pelos frutos que recebe da coisa comum.
O ponto que pouca gente conhece é o momento em que essa cobrança começa: o Superior Tribunal de Justiça entende que, enquanto não há oposição, presume-se uma tolerância familiar, e o dever de pagar só nasce a partir da oposição expressa, por notificação extrajudicial ou citação (REsp 570.723/RJ).
Em 2025, o STJ reforçou esse entendimento, decidindo que o ocupante que já paga a indenização não deve arcar sozinho também com o IPTU, para evitar dupla cobrança.
E vale um alerta importante: em janeiro de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo (processo 1004352-61.2024.8.26.0157) condenou um herdeiro a pagar aluguel à irmã mesmo sem o inventário aberto, contado desde a notificação. Ou seja, não ter inventário não protege quem usa o imóvel com exclusividade.
É possível vender um imóvel de herança sem inventário?
Não é possível transferir a propriedade do imóvel sem o inventário concluído, porque o registro exige a escritura de partilha.
O que a lei permite é negociar a sua posição na herança por meio da cessão de direitos hereditários, feita por escritura pública (artigo 1.793 do Código Civil), respeitado o direito de preferência dos demais herdeiros (artigos 1.794 e 1.795).
Durante o inventário, a Resolução nº 571/2024 do CNJ trouxe um avanço: o inventariante passou a poder vender bens do espólio sem precisar de autorização judicial prévia, vinculando o valor ao pagamento de impostos e custos.
Para ilustrar, trazemos um caso fictício, inspirado no que costumamos receber: uma cliente morava havia anos na casa dos pais, enquanto os irmãos viviam em outras cidades, e um deles queria vender.
Em vez de partir para a briga, a família foi orientada a fazer a cessão entre os herdeiros e abrir o inventário extrajudicial, resolvendo tudo em cartório, sem processo judicial.
Como regularizar um imóvel de herança sem inventário?
Para regularizar o imóvel, é preciso abrir o inventário, que pode ser judicial ou extrajudicial, e qualquer herdeiro pode dar início ao procedimento, mesmo sem o consenso imediato dos demais. A escolha do caminho depende do seu caso.
| Tipo de inventário | Quando é indicado? | Onde é realizado? |
|---|---|---|
| Inventário judicial | Quando há conflito entre os herdeiros, herdeiro menor ou incapaz sem acordo, ou testamento com pontos que precisam ser resolvidos. | Na Justiça |
| Inventário extrajudicial | Quando há consenso entre os herdeiros e os requisitos legais para a realização do procedimento em cartório são atendidos. | Em cartório, por escritura pública |
Inventário judicial
O inventário judicial é o caminho quando há conflito entre os herdeiros, herdeiro menor ou incapaz sem acordo, ou testamento com pontos a resolver. Ele tramita na Justiça e, por isso, costuma ser mais demorado.
Inventário extrajudicial
O inventário extrajudicial é feito em cartório, por escritura pública, quando há consenso entre os herdeiros. É mais rápido e mais barato.
Esse modelo vem crescendo de forma expressiva: segundo o Colégio Notarial do Brasil (Conselho Federal), os inventários extrajudiciais cresceram 49,7% entre 2020 e 2024, passando de 165 mil para 247 mil escrituras por ano.
A economia ajuda a explicar a procura: pelas tabelas do TJSP citadas no mesmo levantamento, um patrimônio de R$ 2,1 milhões custa cerca de R$ 37 mil pela via judicial e em torno de R$ 7,1 mil em cartório.
Se você mora no imóvel e ninguém tomou providência, vale a leitura do nosso conteúdo sobre o que fazer quando ninguém abre o inventário e, se for o caso, sobre usucapião familiar.
Regularizar agora protege a sua família
Cada família e cada imóvel têm particularidades, e a melhor decisão depende de uma análise individual do seu caso. Quanto antes a situação é organizada, menores são os custos e os riscos de conflito entre quem você ama.
Segundo o Dr. Luiz Vasconcelos Jr., advogado de família e sucessões (OAB/BA 43.462) e membro do IBDFAM, a herança se transmite no momento do falecimento, mas é a regularização que dá segurança ao patrimônio.
Nas suas palavras: “enquanto o inventário não é feito, o imóvel existe para a família, mas ainda não existe para o mercado, e é justamente essa lacuna que gera conflito e perda de valor”.
O VLV Advogados conta com equipe especializada em direito de família e sucessões e atende clientes em todo o Brasil de forma totalmente online. Se você tem dúvidas sobre imóvel de herança sem inventário, fale com um advogado especialista e entenda, com calma, o melhor caminho para o seu caso. Clique aqui.
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados.
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado familiarista, cogestor do VLV Advogados, membro Associado do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM). Possui capacitação pela AASP em questões de direito civil, especialmente direito das famílias/sucessões e pela PUC/RJ em alienação parental e perícias psicológicas.
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