Extinção de condomínio: como funciona? Guia completo 2026
Você divide um imóvel com outra pessoa e a convivência virou um problema? A extinção de condomínio é o processo legal que encerra essa copropriedade, seja por acordo ou por decisão judicial.
A extinção de condomínio é o caminho legal para quem divide um imóvel com herdeiros, ex-cônjuge ou sócios e quer encerrar essa copropriedade, seja vendendo o bem, dividindo-o fisicamente ou recorrendo à Justiça.
Essa situação é comum entre herdeiros, ex-cônjuges, ex-companheiros e sócios que compraram um bem juntos e não veem mais sentido em manter essa divisão.
O VLV Advogados, reconhecido como referência em Direito de Família e Sucessões, já orientou diversas famílias nessa mesma encruzilhada.
A seguir, você entende como funciona cada etapa do processo, os prazos, os custos e o que diz a jurisprudência mais recente sobre o tema.
As regras que envolvem esse tipo de ação mudam conforme cada situação familiar. Para entender o que se aplica ao seu caso, clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados!
Desse modo, pensando em te ajudar, preparamos este artigo no qual você aprenderá:
- 1 O que é extinção de condomínio?
- 2 Como funciona o processo de extinção de condomínio?
- 3 Quais são as formas de extinção do condomínio?
- 4 Qual a diferença entre extinção de condomínio amigável e judicial?
- 5 Quanto tempo demora e quanto custa a extinção de condomínio?
- 6 Como funciona a extinção de condomínio entre herdeiros, ex-cônjuges e irmãos?
- 7 Documentos necessários e escritura de extinção de condomínio
- 8 Cada família e cada copropriedade têm uma história diferente
- 9 Autor
O que é extinção de condomínio?
A extinção de condomínio é o processo pelo qual os coproprietários de um bem encerram a copropriedade, dividindo o imóvel fisicamente, vendendo-o ou transferindo a titularidade a um único dono.
O termo costuma gerar confusão: não se trata de deixar de pagar a taxa de condomínio mensal, mas de encerrar juridicamente a situação em que duas ou mais pessoas dividem a propriedade do mesmo bem, com base nos artigos 1.314 a 1.326 do Código Civil.
Essa situação é comum quando um casal se separa, quando irmãos herdam um imóvel juntos ou quando sócios compram um terreno em conjunto e um deles quer sair do negócio.
Como ninguém é obrigado a permanecer em copropriedade contra a própria vontade, a lei garante o direito de pedir essa divisão a qualquer momento.
O que é condomínio no sentido jurídico?
Condomínio, no sentido jurídico, é a situação em que duas ou mais pessoas são proprietárias do mesmo bem ao mesmo tempo, cada uma com uma fração ideal sobre ele.
Isso é diferente do condomínio edilício (o prédio com síndico e taxa mensal), embora o nome seja parecido.
Um terreno herdado por três irmãos, por exemplo, é um condomínio: os três são donos da totalidade do bem, na proporção de um terço cada.
Como funciona o processo de extinção de condomínio?
O processo de extinção de condomínio funciona de duas formas principais:
1. pela via amigável, feita em cartório quando há acordo entre todos os condôminos
2. ou pela via judicial, quando não há consenso.
Em ambos os casos, o objetivo final é o mesmo: transformar uma propriedade compartilhada em propriedade individual, seja pela divisão física do bem, pela venda ou pela adjudicação a um dos donos.
Qualquer condômino pode dar início ao pedido, independentemente do tamanho da sua fração no imóvel.
Quando o bem é indivisível, como costuma ser o caso de um apartamento, a solução mais comum é a venda judicial, com a divisão do valor entre os coproprietários.
Quem pode propor ação de extinção de condomínio?
Qualquer condômino pode propor a ação de extinção de condomínio, mesmo que tenha a menor fração do imóvel.
A regra está no artigo 1.320 do Código Civil, que garante a qualquer coproprietário o direito de exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo.
Um erro comum é achar que só quem tem a maior parte do imóvel, ou só a maioria dos condôminos, pode pedir a extinção.
Na prática, um único herdeiro com 10% de participação já tem legitimidade para ajuizar a ação sozinho.
Quais são as formas de extinção do condomínio?
3 formas de extinguir um condomínio
A forma aplicável depende de o imóvel ser divisível e de haver ou não acordo entre os condôminos
Divisão física do imóvel
Cada condômino recebe uma parte física correspondente à sua fração ideal, sem necessidade de venda.
Bem divisívelVenda judicial (alienação)
O imóvel indivisível, sem acordo entre os condôminos, é vendido judicialmente e o valor é dividido entre os proprietários (art. 1.322, CC).
Bem indivisível, sem acordoAdjudicação
Um dos condôminos compra a parte dos demais e se torna o único dono, por acordo direto ou decisão homologada.
Acordo ou decisão judicialVLV Advogados · Guia de Extinção de Condomínio
Existem três formas principais de extinguir um condomínio: a divisão física do bem, a venda judicial e a adjudicação. A forma aplicável depende de o imóvel ser divisível ou não, e de haver ou não acordo entre os coproprietários.
Divisão física do imóvel
Quando o bem é divisível, como um terreno grande, cada condômino pode ficar com uma parte física correspondente à sua fração ideal, sem necessidade de venda.
Venda judicial (alienação)
Quando o imóvel não pode ser dividido fisicamente, como um apartamento, e não há acordo entre os condôminos, o artigo 1.322 do Código Civil determina a venda judicial do bem, com a divisão do valor apurado entre os proprietários.
Adjudicação por um dos condôminos
Na adjudicação, um dos condôminos compra a parte dos demais e passa a ser o único dono do imóvel, seja por acordo direto, seja por decisão homologada no processo judicial.
Qual a diferença entre extinção de condomínio amigável e judicial?
A diferença entre a extinção de condomínio amigável e a judicial está na existência ou não de acordo entre os coproprietários.
Na via amigável, todos concordam com os termos da divisão ou da venda, e o processo é resolvido em cartório, por meio de escritura pública, de forma mais rápida e barata.
Na via judicial, não há consenso, e é preciso entrar com uma ação para que o juiz decida como o imóvel será dividido, vendido ou adjudicado.
Na prática, a via extrajudicial só é possível quando, literalmente, todos os condôminos concordam com cada detalhe da partilha.
Como funciona a extinção extrajudicial (via cartório)?
Na extinção extrajudicial, os condôminos comparecem ao cartório e formalizam o acordo por escritura pública, que depois é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973).
É o caminho mais rápido, geralmente concluído em semanas, mas exige documentação completa e concordância unânime sobre valores e condições.
Como funciona o processo judicial de extinção de condomínio?
No processo judicial, a ação é distribuída, os demais condôminos são citados para se manifestar, e o juiz tenta uma composição entre as partes.
Não havendo acordo, é feita a avaliação judicial do imóvel, com direito de preferência de compra entre os próprios condôminos antes de o bem ir a leilão (hasta pública).
Qual a competência para julgar a ação?
A competência para julgar a ação de extinção de condomínio é do foro da situação do imóvel, ou seja, da comarca onde o bem está localizado, conforme prevê o Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015).
Cada etapa desse processo pode exigir estratégias diferentes dependendo do seu caso. Fale agora com a equipe do VLV Advogados e tire suas dúvidas.
Quanto tempo demora e quanto custa a extinção de condomínio?
O tempo e o custo da extinção de condomínio variam de acordo com a via escolhida e o nível de conflito entre os condôminos.
Em um acordo extrajudicial, o processo costuma ser concluído em poucas semanas ou meses.
Já na via judicial, especialmente quando há disputa sobre o valor do imóvel ou resistência de algum condômino, o processo pode se estender por anos.
O tamanho do estoque de processos no Judiciário também influencia esse prazo: dados do Conselho Nacional de Justiça mostram que o país entrou em 2026 com 75 milhões de processos pendentes, o menor volume dos últimos seis anos, o que sinaliza uma tendência de redução gradual nos prazos médios de tramitação.
Em casos consensuais, homologados em cartório, a extinção pode ser concluída em poucas semanas. Em casos litigiosos simples, sem inventário pendente, a média fica entre 1 e 3 anos.
Já em casos mais complexos, com múltiplos condôminos, disputa sobre benfeitorias ou inventário ainda em curso, o processo pode levar de 4 a 7 anos, principalmente em comarcas com grande volume de processos.
O valor da causa na extinção de condomínio corresponde, em regra, ao valor de mercado do imóvel ou à fração discutida, servindo de base para o cálculo das custas judiciais e dos honorários advocatícios.
Além das custas, é preciso considerar despesas com avaliação do imóvel, eventual perícia, emolumentos cartorários e, quando aplicável, o imposto de transmissão (ITBI ou ITCMD, no caso de heranças).
Muitos condôminos subestimam esses valores no início do processo e só se surpreendem com o custo total na fase de venda ou adjudicação.
Como funciona a extinção de condomínio entre herdeiros, ex-cônjuges e irmãos?
A extinção de condomínio muda de configuração dependendo da relação entre os coproprietários, especialmente quando envolve herdeiros, ex-cônjuges ou irmãos.
Embora as regras gerais do Código Civil se apliquem a todos os casos, cada situação carrega particularidades que interferem na estratégia do processo, no momento certo de agir e até na chance de sucesso da ação.
Como extinguir condomínio entre herdeiros?
A extinção de condomínio entre herdeiros ocorre quando os sucessores de uma herança, donos em comum do bem herdado, decidem individualizar sua parte, seja vendendo o imóvel e dividindo o valor, seja com um herdeiro comprando a parte dos demais.
Segundo o Dr. Luiz Vasconcelos Jr., advogado familiarista e cogestor do VLV Advogados, grande parte dos conflitos entre herdeiros nasce da ausência de um planejamento sucessório claro, o que transforma a divisão do imóvel em uma disputa judicial que muitas vezes poderia ser evitada.
Em um caso comum no nosso atendimento, três irmãos herdaram um apartamento e não conseguiam decidir se venderiam ou se um deles ficaria com o bem,
O impasse só foi resolvido depois da ação de extinção de condomínio, com a venda judicial e a divisão proporcional do valor entre eles.
É preciso concluir o inventário antes?
Em regra, sim: a extinção de condomínio entre herdeiros pressupõe que o inventário esteja concluído, já que é ele que define a fração exata de cada herdeiro sobre o bem.
Existem entendimentos que dispensam o registro definitivo da partilha para o ajuizamento da ação em situações específicas, mas essa análise deve ser feita caso a caso com um advogado, já que o tema ainda gera divergência entre tribunais.
Extinção de condomínio entre ex-cônjuges ou ex-companheiros
Entre ex-cônjuges ou ex-companheiros, a extinção de condomínio costuma ocorrer depois do divórcio ou da dissolução da união estável, quando o imóvel do casal ainda não foi partilhado.
É importante observar, no entanto, que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a extinção de condomínio não pode ser usada para afastar o direito real de habitação:
Quando um dos ex-companheiros permanece no imóvel com os filhos por essa garantia legal, o tribunal entende que forçar a venda do bem contrariaria a própria proteção que a lei buscou dar ao núcleo familiar.
Por isso o outro coproprietário não pode exigir a extinção do condomínio nem cobrar aluguel pelo uso do imóvel nesses casos.
Trata-se do entendimento consolidado mais recente do STJ sobre esse conflito específico entre extinção de condomínio e direito de moradia.
Extinção de condomínio entre irmãos
Entre irmãos, a extinção de condomínio costuma surgir depois da herança dos pais, quando cada um recebe uma fração do mesmo imóvel e nem todos têm interesse em mantê-lo.
Como não existe hierarquia entre irmãos coproprietários, qualquer um deles pode iniciar o pedido de extinção, mesmo que os demais prefiram manter o bem em comum, aplicando-se as mesmas regras gerais do Código Civil sobre a impossibilidade de permanência forçada em condomínio.
Documentos necessários e escritura de extinção de condomínio
Os documentos necessários para a extinção de condomínio variam conforme a via escolhida, mas alguns são exigidos tanto no processo judicial quanto no extrajudicial.
Reunir essa documentação com antecedência evita atrasos e questionamentos no cartório ou no processo.
Os documentos necessários são:
- Documentos pessoais dos condôminos (RG, CPF e comprovante de residência)
- Título de propriedade e matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis
- Certidões negativas de débitos, como IPTU e taxas condominiais
- Procuração, quando os condôminos forem representados por advogado
O que é a escritura de extinção de condomínio?
A escritura de extinção de condomínio é o documento lavrado em cartório que formaliza o acordo entre os condôminos sobre a divisão, venda ou adjudicação do bem.
Depois de assinada, ela precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que a nova titularidade produza efeitos perante terceiros, conforme determina a Lei de Registros Públicos.
Cada família e cada copropriedade têm uma história diferente
Dividir um imóvel com outra pessoa, seja irmão, ex-cônjuge ou sócio, mexe com questões práticas e, muitas vezes, também emocionais.
Por isso, cada caso de extinção de condomínio merece uma análise individual, que leve em conta a relação entre os condôminos, o tipo de imóvel e os documentos disponíveis.
O VLV Advogados tem equipe especializada em Direito de Família e Sucessões e atende clientes em todo o Brasil, com atendimento também on-line, o que facilita o acompanhamento do processo mesmo à distância.
Se você tem dúvidas sobre extinção de condomínio, fale com um advogado especialista. O VLV Advogados atende em todo o Brasil. Clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados!
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado familiarista (441446 OAB/SP), cogestor do VLV Advogados, membro Associado do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM). Possui capacitação pela AASP em questões de direito civil, especialmente direito das famílias/sucessões e pela PUC/RJ em alienação parental e perícias psicológicas.
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